房地產(chǎn)開發(fā)成本核算培訓(xùn)-展示頁
2025-02-22 12:09本頁面
【正文】 期了催收，如果記到費用里，退還的情況可能沒人管了。主要包括以下內(nèi)容： ? (1) 項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。 ? 拆遷補償費入賬的依據(jù)是：尤其是支付給個人的拆遷補償款， 拆遷（回遷）合同、簽收花名冊、簽收憑證、銀行轉(zhuǎn)賬單。 ? (3) 市政配套費：指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設(shè)費等。 ? 下面的圖能更清晰的表述上面的關(guān)系： 核 算 對 象 土 地 開 發(fā) 成 本 房 屋 開 發(fā) 成 本 代 建 工 程 開 發(fā) 成 本 基 礎(chǔ)設(shè) 施費 配 套 設(shè) 施 開 發(fā) 成 本 前 期費 用建 筑安 裝成 本 土 地征 用及 拆遷 補償 費 前 期費 用 土 地征 用及 拆遷 補償 費 前 期費 用 基 礎(chǔ)設(shè) 施費 土 地征 用及 拆遷 補償 費 開 發(fā)間 接費 用 基 礎(chǔ)設(shè) 施費 建 筑安 裝成 本 配 套設(shè) 施費 開 發(fā)間 接費 用 ? 三 各成本項目的開支范圍 ? 土地征用及拆遷補償費 ? 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容： ? (1) 土地征用費：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地效益金、土地開發(fā)費，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。 ? 但是在項目上建一個公交車站，這樣受益對象也為全部核算對象，這個費用就不記入到自用土地，因為車站屬于配套設(shè)施，配套設(shè)施如果有單獨的預(yù)算圖紙，或者有單獨的施工預(yù)算造價，那么，這個配套設(shè)施就所謂單獨的成本核算對象，所以，這個車站就作為單獨的成本核算對象，而不是記入到自用土地的成本核算項目中。一種是公司準(zhǔn)備進(jìn)行土地 2級開發(fā)，就是在土地上建房子，項目分期核算，但是發(fā)生的費用，比如說打一眼水井，建一條道路，受益的對象是核算對象全體，那么這個費用就先記入土地開發(fā)成本，通常在土地 2級開發(fā)里，我們給土地開發(fā)成本這個核算對象起個名字就叫 自用土地，那么以上發(fā)生的受益對象為全體核算對象的費用就記入到自用土地 基礎(chǔ)設(shè)施費里。 ? ? ? ? ? ? ? 二、成本核算對象的成本項目（會計科目）設(shè)臵 ? 房屋開發(fā)成本核算對象應(yīng)設(shè)臵如下 6個科目： ? ）土地征用及拆遷補償費 ? ）前期工程費 ? ）基礎(chǔ)設(shè)施費 ? ）建筑安裝費 ? ）配套設(shè)施費 ? ）開發(fā)間接費用 ? 土地開發(fā)成本核算對象應(yīng)設(shè)臵如下 4個科目： ? ）土地征用及拆遷補償費 ? ）前期工程費 ? ）基礎(chǔ)設(shè)施費 ? ）開發(fā)間接費用 ? 注意土地開發(fā)成本這個核算對象里，使用的是 4個成本歸集項目，即 4個成本會計科目，沒有建安成本和配套設(shè)施費兩個成本項目。（目前我們公司暫時不用，不做詳細(xì)講述） ? 以上是成本核算對象的確定原則及成本核算對象分類，下面是第二章 成本會計科目，很容易與成本核算對象相混肴，大家把這兩章一定要結(jié)合起來看。 ? 。 ? 。 ? 。 ? 三 成本核算對象分類 ? （即房地產(chǎn)公司一般有 4個成本核算對象） ? 。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。 ? 24 成本核算對象一般應(yīng)在開工前確定。 ? 獨立的設(shè)計概算或者施工圖預(yù)算就是這個開發(fā)項目有單獨的設(shè)計圖紙，獨立于其他開發(fā)產(chǎn)品，比如計劃建造的幼兒園、體育館等，有單獨的設(shè)計圖紙，層高、外觀等都有獨立的設(shè)計要求，或者，沒有單獨的圖紙，但是有單獨的預(yù)算造價，比如幼兒園預(yù)算造價 500萬，體育館預(yù)算造價1000萬等，這種情況下，幼兒園和體育館都應(yīng)該作為一個單獨的成本核算對象，單獨歸集成本，結(jié)算后，視經(jīng)營與否確定是否攤?cè)胱≌确课蓍_發(fā)成本。（這就要求項目開始建帳、建立項目成本核算檔案時，財務(wù)與相關(guān)部門 規(guī)劃設(shè)計部 等溝通，區(qū)分出普通住宅與非普通住宅的建筑面積、套數(shù)） ? 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一般標(biāo)準(zhǔn)：（ 1）容積率在 （ 2）建筑面積在140平以下 （ 3）銷售價格在市場價格的 。（也就是我們通常說的按業(yè)態(tài)劃分） ? ▲ 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。 ? ▲ 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期 (區(qū) )為成本核算對象。 ? (2) 在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。 ? 二 成本核算對象的確定 ? 21 各項目可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。 ? 第七步：正確劃分可售面積、不可售面積 (由主管部門劃分提供 )，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。 ? 第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。 ? 第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。 ? 第三步：按收益配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。(最好同時具備可比性，即本項目橫向可比，公司項目前后縱向可比，以利于成本控制和成本考核 ) ? 第二步：按成本核算及管理的要求，設(shè)臵有關(guān)成本核算會計科目和帳簿，按成本核算對象歸集開發(fā)成本費用。 房地產(chǎn)會計科目、會計核算、成本結(jié)轉(zhuǎn) ? 第一章 成本核算對象 ? 一：總則 ? 第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。成本核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。成本核算和管理要求就是，如果公司成本核算比較健全，公司管理也比較精細(xì)化，出于管理需要、出于成本控制要求，公司將成本核算對象劃分比較細(xì)，比如按項目分期核算、項目分期內(nèi)如果有片區(qū)再按片區(qū)核算，再細(xì)一點就是本期內(nèi)項目包括 ? 住宅、商業(yè)、體育館、游泳池等業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)全部單獨作為成本核算對象，單獨歸集成本，如果公司管理更細(xì)一點甚至按單體樓棟核算， ? 單體樓棟內(nèi)再按單元核算等等，當(dāng)然，如果公司的管理就是粗放型管理，管理上不要求核算那么細(xì)，成本考核也不做細(xì)致劃分的要求，那么公司的財務(wù)核算上，成本核算對象也沒必要劃分的過于細(xì)致，投入過多的人力物力。這點簡單講就是，誰受益誰分?jǐn)?，受益多的多分?jǐn)偅芤嫔俚蒙俜謹(jǐn)?，確定成本分?jǐn)偦鶖?shù)，房地產(chǎn)行業(yè)，一般按 占地面積法、建筑面積法、預(yù)算造價法、直接投資法為分配基數(shù) ，這點類似于制造業(yè)企業(yè)的制造費用，幾個項目共同發(fā)生的費用，先在一個成本費用科目進(jìn)行歸集（比如間接開發(fā)費用），然后在幾個受益的成本對象之間按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配，標(biāo)準(zhǔn)就是前面提到那幾項分配基數(shù)。 ? 確定的方法標(biāo)準(zhǔn)就是上面第三步提到的占地面積法、建筑面積法、預(yù)算造價法、直接投資法。 ? 第六步：正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計算完工產(chǎn)品單位成本。 ? 第八步：編制成本報表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象
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