房地產(chǎn)企業(yè)成本核算-資料下載頁
2025-01-04 04:35本頁面
【正文】 竣工驗收備案表 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。 國稅函【 2023】342號 初始產(chǎn)權(quán)證明 —— 大房產(chǎn)證 完工標準針對的是成本對象，而不是一棟樓。 稅法大講堂群 168283367 確定完工標準 完工標準的重大意義 未完工銷售收入和完工銷售收入的分水嶺（預計計稅毛利率） 稅務稽查風險的增大（關注開發(fā)成本） 達到完工標準結(jié)轉(zhuǎn)成本的時間點 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度 企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務機關有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。 風險：發(fā)票取得不及時 稅法大講堂群 168283367 計算單位成本 單位工程成本＝成本對象總開發(fā)成本247?？偪墒勖娣e 什么是總可售面積？是否可以剔除拆遷補償面積？ 劃分成本對象 歸集開發(fā)成本 分配共同成本 實際發(fā)生成本 預提費用 待攤費用 成本對象 總開發(fā)成本 稅法大講堂群 168283367 計算銷售成本 配比原則 銷售成本＝單位工程成本已銷售面積 房地產(chǎn)企業(yè)甲單位工程成本為每平方 3000元。 1月份銷售房屋 10000平方，其中 8000平方米為銀行按揭，業(yè)主已支付 30%首付，銀行按揭款尚未批下，請問 1月份成本如何結(jié)轉(zhuǎn)？ 面積： 2023＋（ 8000 30%）＝ 4400 結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本： 3000 4400＝ 13202300元 稅法大講堂群 168283367 后續(xù)成本調(diào)整 特指成本對象完工后發(fā)生的開發(fā)成本 ， 應該按照計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關規(guī)定 ， 首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤 ， 其次再將由已完工成本對象負擔的部分 ， 在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤 。 但應當注意 ， 上述成本分攤后均扣除在后續(xù)支出實際發(fā)生年度 ， 不允許追溯調(diào)整 。 后續(xù)維修費用問題如何處理 ？ 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律 、 法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品 （ 包括共用部位 、 共用設施設備 ） 進行日常維護 、保養(yǎng) 、 修理等實際發(fā)生的維修費用 ， 準予在當期據(jù)實扣除 。 質(zhì)量保證金問題 （ 合同 5%） 、 維修基金問題 稅法大講堂群 168283367 后續(xù)成本調(diào)整 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 20畝，一期開發(fā)寫字樓，可售面積10萬平方，二期開發(fā)住宅樓，可售面積 12萬平方。 2023年寫字樓項目已完工，發(fā)生開發(fā)成本 3億元人民幣，共計賣出 8萬平方米。 2023年新建預算外配套設施，成本 1000萬元。如何分攤該部分后續(xù)成本？ 第一步：將成本在已完工成本對象和未完工成本對象間分攤（建筑面積法）。 寫字樓項目： 1000 10/ （ 10＋ 12）＝ 455 可售面積和建筑面積是否相同？假定一樣。 第二步：在已銷和未銷開發(fā)產(chǎn)品間分攤。 已銷： 455 80%＝ 364 未銷： 455 20%＝ 91 已銷部分后續(xù)成本如何調(diào)整？ 如果前期已經(jīng)按照預算預提過配套設施開發(fā)成本 1200萬元，這里如何調(diào)整？ 稅法大講堂群 168283367 后續(xù)成本調(diào)整 前期已發(fā)生，后期取得發(fā)票的支出如何處理？ 國稅發(fā) [2023]31號文第 34條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 這里的 再按規(guī)定計入計稅成本 是指調(diào)減實際取得合法憑據(jù)當年所得，還是指還原到應當取得合法憑據(jù)當期調(diào)減所得，重新計算企業(yè)所得稅？ 稅法大講堂群 168283367 后續(xù)成本調(diào)整 后續(xù)支出 配套設施 日常維修保養(yǎng)費用 前期已發(fā)生后期取得發(fā)票 已經(jīng)預提過的配套設施 未預提配套設施 就預提數(shù)與實際發(fā)生數(shù)二次調(diào)整 二次調(diào)整 直接在當期扣除 視同后續(xù)支出不允許追溯 如果已經(jīng)預提10%， 沖抵后視同后續(xù)支出 二次調(diào)整 就預提數(shù)與取得發(fā)票差額二次調(diào)整 稅法大講堂群 168283367 謝謝大家 ！ 稅法大講堂群 168283367 演講完畢，謝謝觀看！
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