房地產(chǎn)企業(yè)成本核算-資料下載頁
2025-01-04 04:35本頁面
【正文】 竣工驗(yàn)收備案表 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。 國稅函【 2023】342號(hào) 初始產(chǎn)權(quán)證明 —— 大房產(chǎn)證 完工標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)的是成本對(duì)象，而不是一棟樓。 稅法大講堂群 168283367 確定完工標(biāo)準(zhǔn) 完工標(biāo)準(zhǔn)的重大意義 未完工銷售收入和完工銷售收入的分水嶺（預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率） 稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)的增大（關(guān)注開發(fā)成本） 達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)結(jié)轉(zhuǎn)成本的時(shí)間點(diǎn) 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度 企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。 風(fēng)險(xiǎn)：發(fā)票取得不及時(shí) 稅法大講堂群 168283367 計(jì)算單位成本 單位工程成本＝成本對(duì)象總開發(fā)成本247。總可售面積 什么是總可售面積？是否可以剔除拆遷補(bǔ)償面積？ 劃分成本對(duì)象 歸集開發(fā)成本 分配共同成本 實(shí)際發(fā)生成本 預(yù)提費(fèi)用 待攤費(fèi)用 成本對(duì)象 總開發(fā)成本 稅法大講堂群 168283367 計(jì)算銷售成本 配比原則 銷售成本＝單位工程成本已銷售面積 房地產(chǎn)企業(yè)甲單位工程成本為每平方 3000元。 1月份銷售房屋 10000平方，其中 8000平方米為銀行按揭，業(yè)主已支付 30%首付，銀行按揭款尚未批下，請(qǐng)問 1月份成本如何結(jié)轉(zhuǎn)？ 面積： 2023＋（ 8000 30%）＝ 4400 結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本： 3000 4400＝ 13202300元 稅法大講堂群 168283367 后續(xù)成本調(diào)整 特指成本對(duì)象完工后發(fā)生的開發(fā)成本 ， 應(yīng)該按照計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定 ， 首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?， 其次再將由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分 ， 在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)?。 但應(yīng)當(dāng)注意 ， 上述成本分?jǐn)偤缶鄢诤罄m(xù)支出實(shí)際發(fā)生年度 ， 不允許追溯調(diào)整 。 后續(xù)維修費(fèi)用問題如何處理 ？ 企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律 、 法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品 （ 包括共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備 ） 進(jìn)行日常維護(hù) 、保養(yǎng) 、 修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用 ， 準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除 。 質(zhì)量保證金問題 （ 合同 5%） 、 維修基金問題 稅法大講堂群 168283367 后續(xù)成本調(diào)整 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 20畝，一期開發(fā)寫字樓，可售面積10萬平方，二期開發(fā)住宅樓，可售面積 12萬平方。 2023年寫字樓項(xiàng)目已完工，發(fā)生開發(fā)成本 3億元人民幣，共計(jì)賣出 8萬平方米。 2023年新建預(yù)算外配套設(shè)施，成本 1000萬元。如何分?jǐn)傇摬糠趾罄m(xù)成本？ 第一步：將成本在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象間分?jǐn)偅ńㄖ娣e法）。 寫字樓項(xiàng)目： 1000 10/ （ 10＋ 12）＝ 455 可售面積和建筑面積是否相同？假定一樣。 第二步：在已銷和未銷開發(fā)產(chǎn)品間分?jǐn)偂? 已銷： 455 80%＝ 364 未銷： 455 20%＝ 91 已銷部分后續(xù)成本如何調(diào)整？ 如果前期已經(jīng)按照預(yù)算預(yù)提過配套設(shè)施開發(fā)成本 1200萬元，這里如何調(diào)整？ 稅法大講堂群 168283367 后續(xù)成本調(diào)整 前期已發(fā)生，后期取得發(fā)票的支出如何處理？ 國稅發(fā) [2023]31號(hào)文第 34條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 這里的 再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本 是指調(diào)減實(shí)際取得合法憑據(jù)當(dāng)年所得，還是指還原到應(yīng)當(dāng)取得合法憑據(jù)當(dāng)期調(diào)減所得，重新計(jì)算企業(yè)所得稅？ 稅法大講堂群 168283367 后續(xù)成本調(diào)整 后續(xù)支出 配套設(shè)施 日常維修保養(yǎng)費(fèi)用 前期已發(fā)生后期取得發(fā)票 已經(jīng)預(yù)提過的配套設(shè)施 未預(yù)提配套設(shè)施 就預(yù)提數(shù)與實(shí)際發(fā)生數(shù)二次調(diào)整 二次調(diào)整 直接在當(dāng)期扣除 視同后續(xù)支出不允許追溯 如果已經(jīng)預(yù)提10%， 沖抵后視同后續(xù)支出 二次調(diào)整 就預(yù)提數(shù)與取得發(fā)票差額二次調(diào)整 稅法大講堂群 168283367 謝謝大家 ！ 稅法大講堂群 168283367 演講完畢，謝謝觀看！
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