房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點(diǎn)分析-資料下載頁(yè)
2025-01-04 04:35本頁(yè)面
【正文】 忽應(yīng)建立以下機(jī)制： （一）結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制 應(yīng)通過(guò)結(jié)算會(huì)議確定： 確認(rèn)結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限。 確認(rèn)除正常結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的特殊問(wèn)題，以及合同沒(méi)有約定或雙方分歧較大的項(xiàng)目。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 （二）二次復(fù)核、審計(jì)制 建立切實(shí)可行的二次復(fù)核、審計(jì)機(jī)制，可使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。復(fù)核審計(jì)制的建立，一方面加強(qiáng)內(nèi)部制約，另一方面又減少工作失誤。其具體操作人員可聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的造價(jià)人員也可委托中介機(jī)構(gòu)。 （三）獎(jiǎng)懲制度 結(jié)算完畢后，應(yīng)對(duì)照目標(biāo)成本進(jìn)行分析、整理，并分別就設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門(mén)）、現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理情況，進(jìn)行成本控制的質(zhì)量分析，以總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 第五部分 公共配套設(shè)施費(fèi) 第五部分 公共配套設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用主要由以下五項(xiàng)費(fèi)用組成： ◇ 人防設(shè)備工程費(fèi) 人防設(shè)備工程費(fèi)包括人防結(jié)構(gòu)及人防設(shè)備等。 ◇ 車(chē)庫(kù) 包含自行車(chē) (電動(dòng)車(chē) )庫(kù)、汽車(chē)停車(chē)庫(kù)等，規(guī)劃審批時(shí)限制定位比。 ◇ 教育配套工程費(fèi) 教育配套工程費(fèi)包括幼兒園、中小學(xué)等工程費(fèi)用。 ◇ 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi) 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)包括垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁等相關(guān)費(fèi)用。 ◇ 物業(yè)用房、會(huì)所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等 第六部分 管理費(fèi)用 指企業(yè)行政、財(cái)務(wù)、人事等行政管理部門(mén)，為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)城市地域特點(diǎn)一般確定為銷(xiāo)售收入 23％的 30%。 第六部分 管理費(fèi)用 (1) 行政管理部門(mén)人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)（包括駕駛員保險(xiǎn)費(fèi)）、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、辦公用水電費(fèi)等。 (2) 工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。 (3) 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。 (4) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅 (金、費(fèi) )、印花稅等。 (5) 審計(jì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等。 (6) 無(wú)形資產(chǎn)及長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(xiāo)。 (7) 壞賬損失及存貨盤(pán)虧、毀損損失。 (8) 環(huán)境費(fèi)：支付清潔工的工資、擺花費(fèi)、租花費(fèi)等 (9) 租金：包括房屋租金、車(chē)庫(kù)租金等。 (10) 分?jǐn)偵霞?jí)管理部門(mén)和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。 第七部分 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用一般占至總費(fèi)用的 34%。 指企業(yè)為籌集開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) (含票據(jù)工本費(fèi) )，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 銷(xiāo)售費(fèi)用主要由廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、制作費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、展覽費(fèi)、租賃費(fèi)、售樓處裝修費(fèi)、銷(xiāo)售人員職工薪酬 (含銷(xiāo)售提成 )、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、招待費(fèi)、交通費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、房屋空置費(fèi)等費(fèi)用組成。銷(xiāo)售費(fèi)用一般確定在銷(xiāo)售收入的 23％，銷(xiāo)售費(fèi)用的控制應(yīng)注意處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。在這一時(shí)期要搞好經(jīng)營(yíng)策劃，究竟是選擇整體委托還是自銷(xiāo)、是出售還是租賃都要先做一個(gè)全面的比較。 第八部分 銷(xiāo)售費(fèi)用 總之，從上述成本費(fèi)用組成分析，房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等開(kāi)發(fā)全過(guò)程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制與項(xiàng)目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點(diǎn)是一個(gè)過(guò)程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動(dòng)的體現(xiàn)。與項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃一樣，成本計(jì)劃及控制也有一個(gè)從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過(guò)程。在項(xiàng)目初期，首先是確定一個(gè)項(xiàng)目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細(xì)化到成本目標(biāo)的過(guò)程。 第九部分 結(jié)束語(yǔ) 拋磚引玉，謝謝各位的聆聽(tīng)！ 2023年 5月 26日 演講完畢，謝謝觀看！
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