房地產成本核算ppt課件-資料下載頁
2025-04-29 02:05本頁面
【正文】 具有同等地位但使用價值不同的主要產品 ?對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，聯(lián)產品是指同時開發(fā)的底層商鋪、非底層商鋪、寫字間、住宅等 38 聯(lián)合成本的分配 ? 聯(lián)產品分離前發(fā)生的生產費用即聯(lián)合成本，可按照一個成本核算對象設置一個成本明細帳進行歸集，然后將其總額按照一定的分配方法在各聯(lián)產品之間進行分配 ? 分離后按照各種產品分別設置明細帳，歸集其分離后所發(fā)生的加工成本。 39 40 實物數(shù)量法 ? 聯(lián)合成本是以產品的實物數(shù)量為基礎分配。 ? 通常適用于所生產的產品的價格很不穩(wěn)定或無法直接確定。 ? 評價：房地產開發(fā)產品的聯(lián)合產品價格穩(wěn)定，并且容易取得，分配應貫徹承受能力原則，不能采用實物數(shù)量法 41 銷售價格法 ?聯(lián)合成本是以分離點上每種產品的銷售價格為比例進行分配。 ?通常適用于所生產的產品價格穩(wěn)定并且容易取得。 ?評價：貫徹公平原則和承受能力原則 ?注意：銷售價格應來源于同一時點。 ?一般成本計算的程序 42 產權歸屬 ? 1995建設部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則 ? 公攤率 = 套內建筑面積 247。 （套內建筑面積 + 公共建筑面積） ? 公攤系數(shù) =套內建筑面積 247。 公共建筑面積 ? 公攤系數(shù) =公攤率 247。 （ 1公攤率） ? 套內建筑面積 套型建筑面積 銷售面積 43 產權歸屬（續(xù) 1） ?注意事項方法： ?利用房地產開發(fā)企業(yè)向業(yè)主提供的公用面積分攤系數(shù)或公用面積分攤率，要求房地產企業(yè)提供相應的資料，確定公用建筑面積中，哪個配套設施已經進行了公攤（產權屬于全體業(yè)主），哪個配套設施沒有進行公攤（產權屬于開發(fā)公司），防止重復或提前結轉開發(fā)成本。 44 產權歸屬（續(xù) 2） ?產權屬于全體業(yè)主但用于營利的，對應的銷售成本不允許在企業(yè)所得稅前扣除，對應的資產的折舊或攤銷也不允許在企業(yè)所得稅前扣除 45 產權歸屬（續(xù) 3） ?！經營性資產的面積不允許公攤！ ?如果已經公攤給業(yè)主，應直接調增當期的應納稅所得，不需要分別確認收入和成本 ?還應關注屋面使用權和外墻面是否屬于開發(fā)商。 46 成本調整 ? 工程結算和財務決算后，開發(fā)商將原確認的不可轉讓的建筑物對外轉讓的，應按照轉讓收入減去轉讓稅金和費用后的余額征收企業(yè)所得稅，不得估算銷售成本。 ?注：對應的成本已經分攤到其他項目的成本中，不考慮其他項目的銷售情況，不需要追溯調整其他項目的銷售成本。 47 成本調整（續(xù)） ?工程結算和財務決算后，開發(fā)商在原確認的不可轉讓的公共配套設施占用的土地上重新開發(fā)的，應按照原確認的土地開發(fā)成本和公共設施配套費按照合理的方法核定該部分的成本，同時調減原確認的開發(fā)總成本和單位開發(fā)成本
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