【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析作者：日期：房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析一、房地產(chǎn)經(jīng)營成本預測分析 成本預測是根據(jù)成本的歷史資料，從成本的發(fā)展趨勢或影響成本的因素變化情況對未來成本水平的定量描述和邏輯推理。成本預測是企業(yè)經(jīng)濟預測的重要內(nèi)容，是企業(yè)成本分析的重要組成部分，是企業(yè)對其經(jīng)濟活動實觀事前控制管理的重要手段。成本預測對于企業(yè)經(jīng)營決策起著決定性作用。 成本預測方法很多。從成本預測的進行時間上來劃分，可分為先期成本預測和期中成本預測兩類。 先期成本預測所謂先期成本預測分析，就是在編制成本計劃以前的目標成本預測。一般來說，先期成本預測包括兩方面內(nèi)容。其一是新項目開發(fā)前的成本預測，如新的土地開發(fā)項目、新的綜合開發(fā)項目，在進行可行性研究時，必須依據(jù)具體條件和開發(fā)內(nèi)容預測出項目的開發(fā)成本，以便根據(jù)銷售收入估算出項目的收益，為項目決策或項目開發(fā)方案的選擇提供重要依據(jù)。新項目開發(fā)前的成本預測大多是按定額或歷史資料分科目進行估算的。其二是企業(yè)在編制生產(chǎn)財務計劃前，對計劃期成本水平（分科目成本或總成本）的測算。這種預測過程實際上就是測算成本指標與分析各種因素對成本的影響程度的過程，也是擬定成本降低措施，挖掘成本潛力的過程。這’且主要介紹第二項內(nèi)容，即編制企業(yè)生產(chǎn)財務計劃前的成本水平預測。關于開發(fā)項目的成本預測留待以后討論。 從方法論的角度而言，成本預測又可按其是否主要依賴于數(shù)學模型分為定性預測和定量預測兩類。定性預測是利用直觀材料，憑借預測者個人的主觀判斷和推理的能力，對未來成本狀況進行的預測分析。定性預測法是我國常用的傳統(tǒng)分析法，特別在資料數(shù)據(jù)缺乏，環(huán)境條件復雜的中長期成本預測中，或是宏觀、中觀的經(jīng)濟預測中，多用此法。但定性預測法在很大程度上受制于預測者的主觀判斷，其客觀性、正確性自然受極大影響。定量預測依據(jù)數(shù)據(jù)資料，采用數(shù)學模型，由數(shù)據(jù)的運算結(jié)果對未來作出估計。只要原在臺數(shù)據(jù)正確，采用的數(shù)學模型正確，預測的結(jié)果就有很高的可信度。因而，房地產(chǎn)業(yè)的成本預測分析應盡可能采用定量預測方法。 房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本也和其他的商品經(jīng)營成本一樣，按成本額的大小與經(jīng)營工程量的關系分為固定成本和變動成本兩類。固定成本是在一定范圍內(nèi)不隨工程量變化而變化的。相對穩(wěn)定的成本。變動成本則是隨著工程量的變化而變化的成本，如房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑工程費，就屬于變動成本。開發(fā)工程量越大，建筑工程費就越高。 顯然，房地產(chǎn)企業(yè)的固定成本是相對穩(wěn)定的，每年不會有較大的變動。只要設法分離出企業(yè)的固定成本和變動成本率（變動成本隨工程數(shù)量變化的比例），就可根據(jù)企業(yè)計劃期的開發(fā)工程量計劃或房大經(jīng)營計劃，預測出成本總額。因而，房地產(chǎn)業(yè)的先期成本預測關鍵就是固定成本與變動成本的分離。 （1）固定成本與變動成本的分離實際工作中常用的分離方法主要有如下兩類。 ①費用分解法即按成本項目的性質(zhì)逐項歸類的分離方法。如房地產(chǎn)開發(fā)中的管理費、配套設施費、固定資產(chǎn)折舊費屬固定成本。建筑工程費、征地拆遷費、場地平整費等屬變動成本。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中的折舊費、房屋維修費、稅金等屬變動成本；管理費則屬固定成本。 費用分解法一般都是按上一年度的成本實際發(fā)生值進行逐項歸類分解，準確度較高，能客觀地反映真實情況，但計算麻煩，一般在預測分析中用得不多。 ②統(tǒng)計分析法當無法獲得成本實際發(fā)生值的項目分類資料，或是預測結(jié)果的精度要求不十分高時，可利用本企業(yè)過去的工程量與成本額對應數(shù)據(jù)歷史資料，采用統(tǒng)計分析法分離固定成本與變動成本。常用的統(tǒng)計分析法有高低點分析法和回歸分析法兩類。 A．高低點分析法高低點分析法就是取歷史資料中工程數(shù)量最高和最低兩個時期的成本數(shù)據(jù)為代表，來推算固定成本和變動成本。采用此法，首先要比較最高和最低兩個時期的成本變動差額與工程數(shù)量變動差額，求出單位工程量的變動成本，即變動成本率。然后分別計算固定成本總額與變動成本總額。計算公式如下： 變動成本率=（最高工程量期成本最低工程量期成本）/（最高工程量最低工程量）*100% 變動成本總額=變動成本率*工程數(shù)量 固定成本總額=成本總額變動成本總額 為了便于統(tǒng)計分析，式中的工程數(shù)量往往用于工程量（價值）指標來代替。 二、房地產(chǎn)開發(fā)預算的具體內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)預算的具體內(nèi)容，是根據(jù)國家有關的政策規(guī)定、政府頒發(fā)的定額標準、取費標準，結(jié)合開發(fā)的具體任務來確定的。它受政策性因素的影響很大，由于各省、市、自治區(qū)情況不同，因此，其預算內(nèi)容也有所區(qū)別。一般包括以下三項內(nèi)容： 1．土地開發(fā)預算（也稱作開發(fā)前期工作預算） 土地開發(fā)預算的內(nèi)容包括征地補償費、拆遷安置費、七通一平費及勘察設計費等。 （1）征地補償費 征地補償費是指用地單位依法征用土地后，為了不影響被征土地者的生產(chǎn)和生活而支付的補償費，包括： ①土地補償費。它是指國家征用集體所有的土地時，直接對土地支付的補償費用，其實質(zhì)是對土地收益的補償。 ②青苗補償費。它是指對征用土地上種植的作物的補償費用。 ③安置補助費。它是指為妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活，收征地單位“土地補償費”和“青苗補償費”之外，支付給被征地單位的安置補助費用。 ④農(nóng)轉(zhuǎn)非人口安置費。它是指因征地被轉(zhuǎn)業(yè)的勞動力，由用地單位負責安置或委托其它有關單位代為安置，所付給的安置補助費及農(nóng)轉(zhuǎn)工勞動力工資差額補貼費。 ⑤ 超轉(zhuǎn)病殘人員安置費。它是指對超齡老人、病殘人員給以生活補助費和醫(yī)療費，轉(zhuǎn)到當?shù)孛裾块T負責管理 ⑥新菜田建設基金。它是指由用地單位按有關規(guī)定繳納新菜田建設基金，作為被征地單位新開發(fā)菜田的建設費用。 （2）新菜地開發(fā)建設基金 新菜地開發(fā)建設基金是指經(jīng)依法批準征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位向財政部門繳納的費用，不屬于征地補償費中的“新菜田建設基金”。 （3）拆遷及安置費用（包括建設場地各障礙物拆遷、處理費）拆遷及安置費用是指征地范圍內(nèi)的被拆遷單位和居民在搬遷中所發(fā)生的費用，以及障礙物拆遷、處理費。其中包括： ①拆遷城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民，安置用房的建設費或購買商品房的費用。 ②拆遷單位的公有房屋，撥付給被拆遷單位的新建房費和征地費。 ③拆除地上物的補償費，是指拆除原有的房屋、附屬物、樹木、機井等的拆除費及補償費。 ④其它費用。指安置房的房租、維修費、取暖費、居民搬家費、臨時周轉(zhuǎn)房費等以及有關的法、公證、咨詢等費用。 （4）七通一平費。七通一平費是指為了滿足建設的需要，對被征用土地進行基礎設施建設的費用?！捌咄ā卑ǖ缆吠ā⒐┧?、供電通、通風通、供氣通、供熱通、排雨污水通；“一平”是平整土地。 （5）勘察設計費 勘察設計費指為查明新開發(fā)區(qū)的地形、地貌、地質(zhì)土壤、巖性、地質(zhì)構(gòu)造、水文條件和各種自然地質(zhì)現(xiàn)象而進行的測量、測繪、測試、觀察、調(diào)查、勘探、試驗、鑒定、研究和綜合評價等工作發(fā)生的費用和進行開發(fā)工程設計所發(fā)生的費用。 2．建筑安裝工程預算 建筑安裝工程預算的內(nèi)容包括直接費、間接費、計劃利潤和稅金四部分 （1）直接費 直接費是指直接耗用在建筑安裝工程上的各種費用的總和。它是由人工費、材料費、施 工機械使用費和其它直接費組成。直接費的內(nèi)容如下： ①人工費，是指列入概預算定額的直接從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人的基本工資。 工資性質(zhì)的津貼及屬于