【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本分析作者：日期：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本分析一、房地產(chǎn)經(jīng)營成本預(yù)測(cè)分析 成本預(yù)測(cè)是根據(jù)成本的歷史資料，從成本的發(fā)展趨勢(shì)或影響成本的因素變化情況對(duì)未來成本水平的定量描述和邏輯推理。成本預(yù)測(cè)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)的重要內(nèi)容，是企業(yè)成本分析的重要組成部分，是企業(yè)對(duì)其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)觀事前控制管理的重要手段。成本預(yù)測(cè)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營決策起著決定性作用。 成本預(yù)測(cè)方法很多。從成本預(yù)測(cè)的進(jìn)行時(shí)間上來劃分，可分為先期成本預(yù)測(cè)和期中成本預(yù)測(cè)兩類。 先期成本預(yù)測(cè)所謂先期成本預(yù)測(cè)分析，就是在編制成本計(jì)劃以前的目標(biāo)成本預(yù)測(cè)。一般來說，先期成本預(yù)測(cè)包括兩方面內(nèi)容。其一是新項(xiàng)目開發(fā)前的成本預(yù)測(cè)，如新的土地開發(fā)項(xiàng)目、新的綜合開發(fā)項(xiàng)目，在進(jìn)行可行性研究時(shí)，必須依據(jù)具體條件和開發(fā)內(nèi)容預(yù)測(cè)出項(xiàng)目的開發(fā)成本，以便根據(jù)銷售收入估算出項(xiàng)目的收益，為項(xiàng)目決策或項(xiàng)目開發(fā)方案的選擇提供重要依據(jù)。新項(xiàng)目開發(fā)前的成本預(yù)測(cè)大多是按定額或歷史資料分科目進(jìn)行估算的。其二是企業(yè)在編制生產(chǎn)財(cái)務(wù)計(jì)劃前，對(duì)計(jì)劃期成本水平（分科目成本或總成本）的測(cè)算。這種預(yù)測(cè)過程實(shí)際上就是測(cè)算成本指標(biāo)與分析各種因素對(duì)成本的影響程度的過程，也是擬定成本降低措施，挖掘成本潛力的過程。這’且主要介紹第二項(xiàng)內(nèi)容，即編制企業(yè)生產(chǎn)財(cái)務(wù)計(jì)劃前的成本水平預(yù)測(cè)。關(guān)于開發(fā)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)留待以后討論。 從方法論的角度而言，成本預(yù)測(cè)又可按其是否主要依賴于數(shù)學(xué)模型分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)兩類。定性預(yù)測(cè)是利用直觀材料，憑借預(yù)測(cè)者個(gè)人的主觀判斷和推理的能力，對(duì)未來成本狀況進(jìn)行的預(yù)測(cè)分析。定性預(yù)測(cè)法是我國常用的傳統(tǒng)分析法，特別在資料數(shù)據(jù)缺乏，環(huán)境條件復(fù)雜的中長期成本預(yù)測(cè)中，或是宏觀、中觀的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)中，多用此法。但定性預(yù)測(cè)法在很大程度上受制于預(yù)測(cè)者的主觀判斷，其客觀性、正確性自然受極大影響。定量預(yù)測(cè)依據(jù)數(shù)據(jù)資料，采用數(shù)學(xué)模型，由數(shù)據(jù)的運(yùn)算結(jié)果對(duì)未來作出估計(jì)。只要原在臺(tái)數(shù)據(jù)正確，采用的數(shù)學(xué)模型正確，預(yù)測(cè)的結(jié)果就有很高的可信度。因而，房地產(chǎn)業(yè)的成本預(yù)測(cè)分析應(yīng)盡可能采用定量預(yù)測(cè)方法。 房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本也和其他的商品經(jīng)營成本一樣，按成本額的大小與經(jīng)營工程量的關(guān)系分為固定成本和變動(dòng)成本兩類。固定成本是在一定范圍內(nèi)不隨工程量變化而變化的。相對(duì)穩(wěn)定的成本。變動(dòng)成本則是隨著工程量的變化而變化的成本，如房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑工程費(fèi)，就屬于變動(dòng)成本。開發(fā)工程量越大，建筑工程費(fèi)就越高。 顯然，房地產(chǎn)企業(yè)的固定成本是相對(duì)穩(wěn)定的，每年不會(huì)有較大的變動(dòng)。只要設(shè)法分離出企業(yè)的固定成本和變動(dòng)成本率（變動(dòng)成本隨工程數(shù)量變化的比例），就可根據(jù)企業(yè)計(jì)劃期的開發(fā)工程量計(jì)劃或房大經(jīng)營計(jì)劃，預(yù)測(cè)出成本總額。因而，房地產(chǎn)業(yè)的先期成本預(yù)測(cè)關(guān)鍵就是固定成本與變動(dòng)成本的分離。 （1）固定成本與變動(dòng)成本的分離實(shí)際工作中常用的分離方法主要有如下兩類。 ①費(fèi)用分解法即按成本項(xiàng)目的性質(zhì)逐項(xiàng)歸類的分離方法。如房地產(chǎn)開發(fā)中的管理費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)屬固定成本。建筑工程費(fèi)、征地拆遷費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等屬變動(dòng)成本。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中的折舊費(fèi)、房屋維修費(fèi)、稅金等屬變動(dòng)成本；管理費(fèi)則屬固定成本。 費(fèi)用分解法一般都是按上一年度的成本實(shí)際發(fā)生值進(jìn)行逐項(xiàng)歸類分解，準(zhǔn)確度較高，能客觀地反映真實(shí)情況，但計(jì)算麻煩，一般在預(yù)測(cè)分析中用得不多。 ②統(tǒng)計(jì)分析法當(dāng)無法獲得成本實(shí)際發(fā)生值的項(xiàng)目分類資料，或是預(yù)測(cè)結(jié)果的精度要求不十分高時(shí)，可利用本企業(yè)過去的工程量與成本額對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)歷史資料，采用統(tǒng)計(jì)分析法分離固定成本與變動(dòng)成本。常用的統(tǒng)計(jì)分析法有高低點(diǎn)分析法和回歸分析法兩類。 A．高低點(diǎn)分析法高低點(diǎn)分析法就是取歷史資料中工程數(shù)量最高和最低兩個(gè)時(shí)期的成本數(shù)據(jù)為代表，來推算固定成本和變動(dòng)成本。采用此法，首先要比較最高和最低兩個(gè)時(shí)期的成本變動(dòng)差額與工程數(shù)量變動(dòng)差額，求出單位工程量的變動(dòng)成本，即變動(dòng)成本率。然后分別計(jì)算固定成本總額與變動(dòng)成本總額。計(jì)算公式如下： 變動(dòng)成本率=（最高工程量期成本最低工程量期成本）/（最高工程量最低工程量）*100% 變動(dòng)成本總額=變動(dòng)成本率*工程數(shù)量 固定成本總額=成本總額變動(dòng)成本總額 為了便于統(tǒng)計(jì)分析，式中的工程數(shù)量往往用于工程量（價(jià)值）指標(biāo)來代替。 二、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的具體內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的具體內(nèi)容，是根據(jù)國家有關(guān)的政策規(guī)定、政府頒發(fā)的定額標(biāo)準(zhǔn)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合開發(fā)的具體任務(wù)來確定的。它受政策性因素的影響很大，由于各省、市、自治區(qū)情況不同，因此，其預(yù)算內(nèi)容也有所區(qū)別。一般包括以下三項(xiàng)內(nèi)容： 1．土地開發(fā)預(yù)算（也稱作開發(fā)前期工作預(yù)算） 土地開發(fā)預(yù)算的內(nèi)容包括征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、七通一平費(fèi)及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等。 （1）征地補(bǔ)償費(fèi) 征地補(bǔ)償費(fèi)是指用地單位依法征用土地后，為了不影響被征土地者的生產(chǎn)和生活而支付的補(bǔ)償費(fèi)，包括： ①土地補(bǔ)償費(fèi)。它是指國家征用集體所有的土地時(shí)，直接對(duì)土地支付的補(bǔ)償費(fèi)用，其實(shí)質(zhì)是對(duì)土地收益的補(bǔ)償。 ②青苗補(bǔ)償費(fèi)。它是指對(duì)征用土地上種植的作物的補(bǔ)償費(fèi)用。 ③安置補(bǔ)助費(fèi)。它是指為妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活，收征地單位“土地補(bǔ)償費(fèi)”和“青苗補(bǔ)償費(fèi)”之外，支付給被征地單位的安置補(bǔ)助費(fèi)用。 ④農(nóng)轉(zhuǎn)非人口安置費(fèi)。它是指因征地被轉(zhuǎn)業(yè)的勞動(dòng)力，由用地單位負(fù)責(zé)安置或委托其它有關(guān)單位代為安置，所付給的安置補(bǔ)助費(fèi)及農(nóng)轉(zhuǎn)工勞動(dòng)力工資差額補(bǔ)貼費(fèi)。 ⑤ 超轉(zhuǎn)病殘人員安置費(fèi)。它是指對(duì)超齡老人、病殘人員給以生活補(bǔ)助費(fèi)和醫(yī)療費(fèi)，轉(zhuǎn)到當(dāng)?shù)孛裾块T負(fù)責(zé)管理 ⑥新菜田建設(shè)基金。它是指由用地單位按有關(guān)規(guī)定繳納新菜田建設(shè)基金，作為被征地單位新開發(fā)菜田的建設(shè)費(fèi)用。 （2）新菜地開發(fā)建設(shè)基金 新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指經(jīng)依法批準(zhǔn)征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位向財(cái)政部門繳納的費(fèi)用，不屬于征地補(bǔ)償費(fèi)中的“新菜田建設(shè)基金”。 （3）拆遷及安置費(fèi)用（包括建設(shè)場(chǎng)地各障礙物拆遷、處理費(fèi)）拆遷及安置費(fèi)用是指征地范圍內(nèi)的被拆遷單位和居民在搬遷中所發(fā)生的費(fèi)用，以及障礙物拆遷、處理費(fèi)。其中包括： ①拆遷城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民，安置用房的建設(shè)費(fèi)或購買商品房的費(fèi)用。 ②拆遷單位的公有房屋，撥付給被拆遷單位的新建房費(fèi)和征地費(fèi)。 ③拆除地上物的補(bǔ)償費(fèi)，是指拆除原有的房屋、附屬物、樹木、機(jī)井等的拆除費(fèi)及補(bǔ)償費(fèi)。 ④其它費(fèi)用。指安置房的房租、維修費(fèi)、取暖費(fèi)、居民搬家費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)房費(fèi)等以及有關(guān)的法、公證、咨詢等費(fèi)用。 （4）七通一平費(fèi)。七通一平費(fèi)是指為了滿足建設(shè)的需要，對(duì)被征用土地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用?！捌咄ā卑ǖ缆吠ā⒐┧?、供電通、通風(fēng)通、供氣通、供熱通、排雨污水通；“一平”是平整土地。 （5）勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)指為查明新開發(fā)區(qū)的地形、地貌、地質(zhì)土壤、巖性、地質(zhì)構(gòu)造、水文條件和各種自然地質(zhì)現(xiàn)象而進(jìn)行的測(cè)量、測(cè)繪、測(cè)試、觀察、調(diào)查、勘探、試驗(yàn)、鑒定、研究和綜合評(píng)價(jià)等工作發(fā)生的費(fèi)用和進(jìn)行開發(fā)工程設(shè)計(jì)所發(fā)生的費(fèi)用。 2．建筑安裝工程預(yù)算 建筑安裝工程預(yù)算的內(nèi)容包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金四部分 （1）直接費(fèi) 直接費(fèi)是指直接耗用在建筑安裝工程上的各種費(fèi)用的總和。它是由人工費(fèi)、材料費(fèi)、施 工機(jī)械使用費(fèi)和其它直接費(fèi)組成。直接費(fèi)的內(nèi)容如下： ①人工費(fèi)，是指列入概預(yù)算定額的直接從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人的基本工資。 工資性質(zhì)的津貼及屬于