房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成及成本控制(專業(yè)版)
【正文】 因為，談判中常有耐久戰(zhàn)要打， 據(jù)傳當(dāng)年李鵬當(dāng)選傳；中泰二期。 概論： 商務(wù)談判有技巧 談判前準(zhǔn)備 初次見開發(fā)商需配 “ 三把刀 ” —— 第一刀 ： 入地 第 二 刀 ：削魂 第 三 刀 ：還魂 實地查看地塊及周邊特征，目的是確定樓盤區(qū)位特征、檔次 熟悉一切項目相關(guān)資料， 以 最快的速度形成項目整體輪廓，勾勒項目的靈魂 調(diào)研當(dāng)?shù)刂饕獦潜P，找一個市場特質(zhì)與本項目類似的樓盤作為參照，以初步確定項目的規(guī)劃檔次、銷售價格 談判 原則與技巧 個人體會總結(jié)，前期談判有這么實用“八招” —— 第 一 招 將心比心 第 二 招 突出優(yōu)勢 第 三 招 模擬演習(xí) 第 四 招 底線界清 第 五 招 了解對手 第 六 招 要有耐心 第 七 招 隨機應(yīng)變 第 八 招 埋下契機 第 一 招 將心比心 談判最忌以己方觀點，需索無度， 應(yīng)從對方的角度出發(fā)， 將心比心， 合作的最后達成一定是兼顧雙方利益的，比如開封錦繡皇城項目合作洽淡。墻如果不是通的，就得增加鋼筋含量。 財務(wù)費用 財務(wù) 費用 一般約為 180元 /㎡。 簡單的公式是 —— 土地成本 舉例 ： 地價 100萬 /畝，容積率 ，樓面地價為 500元 /㎡； 地價 60萬 /畝，容積率 ，樓面地價 300元 /㎡。 控制得好，小高層含電梯的建安成本在 1000～ 1050元 /㎡左右。 以前是說結(jié)構(gòu)決定造價，現(xiàn)在我們認為，方案決定造價，結(jié)構(gòu)設(shè)計影響造價。 第五關(guān)：現(xiàn)場管理 第三部分 建筑設(shè)計常識 與訣竅 建筑設(shè)計幾個檻： ▲ 6層及以下，不裝電梯； ▲ 6層以上，必須裝電梯； ▲ 11層及以下，可只裝一部電梯，并且樓梯間與電梯間可以連通 ▲ 12層開始，必須裝兩部電梯，其中一部作為消防電梯 ▲ 19層及以上必須設(shè)兩條步梯或者剪刀樓梯 電梯的成本： 以 18層為例，電梯成本約 25萬，每增加一層電梯成本約提高 5000元 ： 房間的層高應(yīng)小于等于面寬。否則，若對方咄咄逼人，己方束手無策任由對方宰割，那就失去了談判的本意。買賣不成仁義在，雙方好聚好散，好為下回談判圓滿，埋下契機 ，如開封錦繡項目 。雙方只想到可以“獲得多少”，卻常常忽略要“付出多少”，忽略了談判過程中己方要讓步多少，方可皆大歡喜。在招標(biāo)過程中可以找三家以上，然后
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