房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成及成本控制-wenkub
2023-03-07 12:09:45 本頁(yè)面
【正文】 ，如，數(shù)碼大廈和金源國(guó)際的容積率就在 8以上。 按配套較全（含煤、暖、熱水）檔次中高的住宅來(lái)說(shuō) —— 磚混多層： 700元 /㎡ 小高層（ 1017層）： 950元 /㎡ (不含電梯 )，一部電梯 16萬(wàn)為基數(shù)，每層加 5000元。 國(guó)標(biāo)為 68㎏ /㎡，目前洛陽(yáng)的項(xiàng)目多在 4550㎏ /㎡，不過(guò)有的最高的達(dá) 80㎏ /㎡。 合計(jì)一般 不超過(guò) 20元 /㎡ 配套設(shè)施 勘查、設(shè)計(jì)（施工圖）監(jiān)理等 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 營(yíng)銷(xiāo)代理費(fèi)主要有營(yíng)銷(xiāo)代理和廣告兩項(xiàng)費(fèi)用，約 3%左右。 如無(wú)自建，則須交納人防異地建設(shè)費(fèi)，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下： 高層： 5B級(jí)人防，單位成本 =2023元 /層數(shù) 多層： 6級(jí)人防，單位成本 =1500元 /層數(shù) 但實(shí)際現(xiàn)狀高層為 2030元 /㎡ 營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅 +大修基金 +所得稅 ?=% 。 舉例 ：美侖鳳凰城占地 30畝，建筑面積為 6萬(wàn)㎡ 中泰新城 占地 30畝，建筑面積為 10萬(wàn)㎡ 因此在買(mǎi)地時(shí)應(yīng)該綜合考慮能建多少房子，而且也要求將來(lái)小區(qū)的環(huán)境也不錯(cuò)。 我們認(rèn)為，平面形狀簡(jiǎn)單、結(jié)構(gòu)方正、對(duì)稱(chēng)規(guī)則可以降低成本，一些裝飾性的東西能免就免。 從剛性的角度考慮，高層建筑一般是三角形、圓形、正方形的，承重墻不能“里出外進(jìn)”。立面豐富是好看，但是值不值？加些線條是不是就好得不得了？是不是有必要為此增加成本？ 規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程招標(biāo) 工程造價(jià)與決算 材料設(shè)備采購(gòu) 現(xiàn)場(chǎng)管理 這一點(diǎn)在實(shí)際操作過(guò)程中有很多經(jīng)驗(yàn)，有的決算能被審掉一半。在招標(biāo)過(guò)程中可以找三家以上，然后選兩家報(bào)價(jià)低的再往下砍價(jià)。 外墻面積 測(cè)算： 外墻面積 一般約為建筑面積的 1/3（可作為外墻貼磚面積估算的依據(jù)）。如果談判者能靈活掌握并動(dòng)用一些談判原則和實(shí)用技巧，就可能在談判桌上取得主動(dòng)，起到“兵不血刃”、“不戰(zhàn)而屈人之兵”的作用，為最終取得所期望之結(jié)果奠定基礎(chǔ) 。 第 三 招 模擬演習(xí) 就是將各種可能發(fā)生的狀況，預(yù)先模擬，以免實(shí)際遭遇時(shí)人慌馬亂，難以主控戰(zhàn)局。雙方只想到可以“獲得多少”，卻常常忽略要“付出多少”，忽略了談判過(guò)程中己方要讓步多少，方可皆大歡喜。談判前，了解對(duì)方 談判負(fù)責(zé)人的喜好，投其所好能盡快獲得對(duì)方的好感。故在談判中要時(shí)刻暗誦默念
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