房地產(chǎn)開發(fā)成本構成與控制(存儲版)
【正文】 程招標是按 4類下浮 5%。 節(jié)能住宅與普通住宅的差別： ▲ 外墻做保溫處理（節(jié)能比普通高 80元 /㎡，墻面面積） ▲ 北向不宜開飄窗 ▲ 窗戶盡量采用塑鋼雙層中空玻璃。小至談判座位的擺放都要詳加模擬，如彭總帶領洽談中泰二期項目，各有分工。比如楊總帶領洽談的汝州項目，對方有留學經(jīng)歷；彭總帶領洽談的東方今典項目等等，每一次都應盡可能的多了解對手資料 。 第 八 招 埋下契機 雙方若不能達成相當程度的圓滿結果，談判面臨破裂之際，也無需逞一時口舌之快，傷了雙方和氣。談判時，出現(xiàn)對手突有神來一筆，超出己方假設狀況，己方人員一定要會隨機應變，見招拆招。談判前，了解對方談判負責人的喜好，投其所好能盡快獲得對方的好感。 第三招 模擬演習 就是將各種可能發(fā)生的狀況，預先模擬，以免實際遭遇時人慌馬亂，難以主控戰(zhàn)局。 外墻面積 測算： 外墻面積 一般約為建筑面積的 1/3（可作為外墻貼磚面積估算的依據(jù)）。立面豐富是好看，但是值不值？加些線條是不是就好得不得了？是不是有必要為此增加成本？ 規(guī)劃設計 工程招標 工程造價與決算 材料設備采購 現(xiàn)場管理 這一點在實際操作過程中有很多經(jīng)驗，有的決算能被審掉一半。 我們認為，平面形狀簡單、結構方正、對稱規(guī)則可以降低成本，一些裝飾性的東西能免就免。 如無自建，則須交納人防異地建設費，取費標準如下： 高層： 5B級人防，單位成本 =2023元 /層數(shù) 多層： 6級人防，單位成本 =1500元 /層數(shù) 但實際現(xiàn)狀高層為 2030元 /㎡ 營業(yè)稅 營業(yè)稅 +大修基金 +所得稅 ?=% 。 國標為 68㎏ /㎡，目前洛陽的項目多在 4550㎏ /㎡，不過有的最高的達 80㎏ /㎡。容積率 容積率經(jīng)驗系數(shù) 多層容積率約 （最大不能超過 2，超過 2的也有，但品質相對差） 小高層容積率約 高層容積率約 容積率與土地的形狀和大小有較密切的關系，如，數(shù)碼大廈和金源國際的容積率就在 8以上。商品房要做出大差異化很難，房地產(chǎn)最容易克隆，無知識產(chǎn)權保護，所以還是要降低成本，在不降低品質的前提下，成本越低，市場競爭力越強，利潤越高。 同
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