【正文】 銀行存款 4月 5日與建筑設(shè)計(jì)院簽訂太平莊路項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)合同，合同金額 3850140元，合同簽訂時(shí)支付設(shè)計(jì)費(fèi) 50%， 1925070元，取得設(shè)計(jì)圖紙時(shí)支付另 50%。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對(duì)象類別 其開發(fā)建設(shè)的房屋，按用途不同可以分為以下四種類型： ； ； ； 。 ，則應(yīng)先以該配套設(shè)施為成本核算對(duì)象，單獨(dú)進(jìn)行成本核算，待配套設(shè)施工程完工時(shí)，再將其分配轉(zhuǎn)入各房屋開發(fā)成本和能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施成本。如： 開發(fā)成本 — 房屋開發(fā) 開發(fā)成本 — 土地開發(fā) ★“土地開發(fā)”、“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)” ； ； 第一種情況是：原來已將土地做為成本核算對(duì)象，單獨(dú)核算了土地的開發(fā)成本。比如下面的會(huì)計(jì)分錄屬于 “多借一貸 ”： 借：管理費(fèi)用 市內(nèi)交通費(fèi) 100 貸：庫存現(xiàn)金 100 借：銷售費(fèi)用 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 200 貸：庫存現(xiàn)金 200 上面的分錄記錄了兩筆報(bào)銷業(yè)務(wù)，可以做在一個(gè)會(huì)計(jì)憑證里面，有兩個(gè)借方末級(jí)科目，一個(gè)貸方末級(jí)科目。 2 摘要用語要嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范 報(bào)銷人一般要寫明實(shí)際報(bào)銷人（也就是真正花錢的是誰，而不是代辦報(bào)銷手續(xù)的人 比如領(lǐng)導(dǎo)的秘書代領(lǐng)導(dǎo)履行報(bào)銷手續(xù)時(shí)，實(shí)際報(bào)銷人是領(lǐng)導(dǎo)本人），另外，會(huì)計(jì)憑證中的人名都應(yīng)當(dāng)使用全名，而不能用職務(wù)代替（比如不能使用 “ 李總 ” 、 “ 王經(jīng)理 ” 之類的用詞）。（ 2）開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場(chǎng)地。例如：大型 綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象直接歸集項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用； 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)日常發(fā)生的成本費(fèi)用可不按成本對(duì)象直接分配，而在此成本明細(xì)科目中分細(xì)目歸集，每月末按各成本對(duì)象的實(shí)際占地面積計(jì)算比例分?jǐn)偖?dāng)期所發(fā)生的費(fèi)用，在分配時(shí)無需按細(xì)目分?jǐn)偅舫杀竟芾硇枰梢栽侔醇?xì)目結(jié)構(gòu)還原?？梢钥陀^地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析、研究降低成本的途徑。 。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～ 15%. 。就其用途來說，大致可分為三部分： 、土建及設(shè)備費(fèi)用。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。 所謂拆遷安置房是指因 城市規(guī)劃 、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以，在進(jìn)行拆遷安置房交易時(shí)，首先要明確拆遷安置房的性質(zhì)。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的 80%.其中最重要的是土地費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。 對(duì)于建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代的多功能小區(qū)，其成本核算對(duì)象就顯得復(fù)雜。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：開發(fā)成本屬一級(jí)科目，在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要，確定成本項(xiàng)目，進(jìn)行明細(xì)核算。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用中的現(xiàn)場(chǎng)管理性費(fèi)用則按各成本對(duì)象的建筑面積計(jì)算比例分?jǐn)?。?yīng)于開發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。 以此類推，有往來關(guān)系的單位名稱要盡量使用全稱，不得使用地名代替當(dāng)?shù)氐淖庸?、代理商、供?yīng)商或者客戶。如果上述業(yè)務(wù)是同一個(gè)人報(bào)銷，還可以將貸方科目合并處理： 借：管理費(fèi)用 市內(nèi)交通費(fèi) 100 借：銷售費(fèi)用 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 200 貸：庫存現(xiàn)金 300 一般而言，在處理不同性質(zhì)的交易事項(xiàng)時(shí)，錄入憑證分錄，一借一貸的金額最好保持一致，即使只有一個(gè)借方或者貸方科目，也不用合并；現(xiàn)金和銀行憑證的分錄也不要合并。這種情況下，在開始進(jìn)行房屋開發(fā)的時(shí)候，要將土地開發(fā)成本轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)成本。 “ 開發(fā)成本 — 公共配套設(shè)施開發(fā) — 某設(shè)施 ” 3. 與房屋非同步建設(shè)的，即先建房屋，后建配套設(shè)施的，對(duì)于配套設(shè)施費(fèi)用可以采用預(yù)提的方法，先計(jì)入房屋開發(fā)成本，將來發(fā)生配套設(shè)施實(shí)際支出時(shí)，再將實(shí)際支出數(shù)與預(yù)提數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)在建項(xiàng)目的成本，數(shù)額小可直接計(jì)入管理費(fèi)用。 房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的確定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋成本核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合房屋建設(shè)的 特點(diǎn)和實(shí)際開發(fā)情況，按以下原則確定： ；（能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售） ；（統(tǒng)一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型相似） ；（組成部分相對(duì)獨(dú)立，具有不同使用功能） ；（產(chǎn)品類型或功能不同導(dǎo)致預(yù)期售價(jià)差異大，分別） ；（建筑差異導(dǎo)致建造成本差異大，分別） 。設(shè)計(jì)費(fèi)構(gòu)成： 2056332元， 宅 1758400元， 1800元， 6400元， 12023元， 1200元， 4000元， 18608元， 2200元。 借： 開發(fā)成本 — 開發(fā)間接費(fèi) — 質(zhì)檢費(fèi) 20 0000 貸：銀行存款 20 0000 1 6月 12日商務(wù)樓項(xiàng)目招標(biāo)，收投標(biāo)單位投標(biāo)保證金每單位 100萬元， 6個(gè)單位交納。監(jiān)理工程師和合同預(yù)算部審核確認(rèn)海淀第一建筑公司動(dòng)員預(yù)付款支付申請(qǐng)，經(jīng)財(cái)務(wù)部復(fù)核中標(biāo)單位預(yù)付款保函和動(dòng)員預(yù)付款支付申請(qǐng)同意，按中標(biāo)價(jià) 10%，支付中標(biāo)單位預(yù)付款，預(yù)付款工程完成80%時(shí)分兩次從結(jié)算款中抵扣。 借：應(yīng)交稅費(fèi) — 應(yīng)交增值稅 — 城建稅 — 教育費(fèi)及附加 — 所得稅 貸：銀行存款 3 11月 9日收小區(qū)附屬用房總體招標(biāo)文件費(fèi)，每份 10000元，共收 15份，金額 150000元 借：銀行存款 — 工商銀行 150000 貸：營業(yè)處收入 150000 3 11月 23日，小區(qū)附屬用房朝陽一建中標(biāo)，中標(biāo)價(jià) 7878600元 。只有結(jié)轉(zhuǎn)了成本，才能知道房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了多少收入，取得了多少利潤。 這個(gè)步驟比較麻煩，因?yàn)槭┕ず贤容^多，結(jié)算單有的合同可能有，有的可能沒有。這樣的話，督促施工單位在結(jié)算之前，把發(fā)票開具過來。但是實(shí)際上已經(jīng)發(fā)生。只有在全部物業(yè)已經(jīng)售馨，并且開發(fā)商沒有自留物業(yè)的時(shí)候，兩者才相等。開發(fā)產(chǎn)品單價(jià) =開發(fā)產(chǎn)品 /結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積 根據(jù)第一步算出來的銷售金額，計(jì)算出來產(chǎn)品銷售成本 產(chǎn)品銷售成本 =開發(fā)產(chǎn)品單價(jià) *已經(jīng)銷售面積 賬務(wù)處理：借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 這里面一定要注意，開發(fā)產(chǎn)品和主營業(yè)務(wù)成本是有區(qū)別的，開發(fā)產(chǎn)品歸集的是全部成本對(duì)象，也就是說，開發(fā)產(chǎn)品是發(fā)生的全部的成本。 4. 施工單位因?yàn)槭韬?，多開了發(fā)票，但是企業(yè)沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回。 各個(gè)類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進(jìn)行核對(duì)，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。核對(duì)一致后，確認(rèn)一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積，算出平均單價(jià)。 借：開發(fā)成本 — 開發(fā)間接費(fèi) — 監(jiān)理費(fèi) 600000 貸：銀行存款 600000 3 12月 30日預(yù)售 16號(hào)樓 88套， 7524平方米， 27086400元；高層住宅 96套， ， 38241792元；商務(wù)寫字樓 3000平方米， 33000元 /㎡ ，19800000元。 借：開發(fā)成本 — 商品房 住宅區(qū)（ 16號(hào)樓） — 建筑安裝工程費(fèi) 8000000 貸： 應(yīng)付賬款 — 朝陽 一建 8000000 2 9月 30日 收到經(jīng)監(jiān)理工程師和預(yù)算合同部簽字確認(rèn)的海淀第一建筑工程公司710號(hào)高房住宅工程價(jià)款賬單已完工程月報(bào)，本月已完工程量為 850萬元，經(jīng)與申標(biāo)工程量清單報(bào)價(jià)對(duì)比審核，財(cái)務(wù)部確認(rèn)。 借：預(yù)付賬款 — 工程款（朝陽一建） 5121792 貸：銀行存款 5121792 2 7月 22日收投標(biāo)單位高層住宅樓 710號(hào)樓招標(biāo)文件費(fèi)，每份 10000元，共計(jì) 10份。 借：預(yù)付賬款 — 隆達(dá)招標(biāo)咨詢公司 146380 貸：銀行存款 146380 5月 25日 招標(biāo)文件完成支付招標(biāo)編制費(fèi) 借： 開發(fā)成本 — 開發(fā)間接費(fèi)用 — 招標(biāo)編制費(fèi) 292759 貸：預(yù)付賬款 — 隆達(dá)招標(biāo)咨詢公司 146380 銀行存款 146379 5月 25日支付招標(biāo)辦招標(biāo)管理費(fèi) 73189元 借： 開發(fā)成本 — 開發(fā)間接費(fèi)用 — 招標(biāo)管理費(fèi) 73189 貸：銀行存款 73189 1 5月 25日收投標(biāo)單位招標(biāo)文件費(fèi)每份 10000元 共 10份 借：銀行存款 100000 貸：營業(yè)外收入 100000 1 6月 3日太平莊路項(xiàng)目工程監(jiān)理招標(biāo)裕龍監(jiān)理公司