【正文】 預(yù)提時候： 借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款 預(yù)提 按照這個金額結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結(jié)算數(shù)。 借：開發(fā)成本 — 商品房（商務(wù)寫字樓） — 建筑安裝工程 28000000 （ 16號樓） — 建筑安裝工程 15000000 （ 710號樓） — 建筑安裝工程 23000000 貸：應(yīng)付賬款 — 北京建工總公司 28000000 — 朝陽一建 15000000 — 海淀一建 23000000 3 11月 30日本月預(yù)售 16號住宅 112套 9576平方米，金額 34473600元， 710號樓 120套 ，金額 47802240元。住宅每棟 5472平方米，共計(jì) 32832平方米， 384戶。 借：開發(fā)成本 — 土地開發(fā)成本 — 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 管理費(fèi)用 — 印花稅 273374 貸：應(yīng) 付賬款 — 國土 資源局 27337 3668 銀行存款 29004 1月 20日與勘察設(shè)計(jì)院簽訂太平莊路項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)合同，合同金額 。土地開發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，一開始就可以歸集到房屋開發(fā)成本上。比如 “因房租合同延遲簽訂，補(bǔ)提 2023年 1月租金攤銷 ”， “因預(yù)估金額低于實(shí)際金額，補(bǔ)提 2023年 68月辦公室裝修費(fèi)攤銷 ”， “因攤銷期限由 3年改為 2年，補(bǔ)提 2023年 16月份轉(zhuǎn)讓費(fèi)攤銷 ”。 。一般來說， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，分別做如下處理：一般的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個成本核算對象；同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個成本核算對象；對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。 。一般來說農(nóng)村拆遷安置房屬于征地拆遷中的安置房，其土地屬于農(nóng)村集體所有，不能隨便買賣。 而在城市中的拆遷安置房，根據(jù)政策的不同又可以分為兩種：一種是因重大市政工程動遷居民，而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。比如，大型項(xiàng)目首先要分批分期，在分批開發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟(jì)用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類，對區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營業(yè)性公建設(shè)施，應(yīng)單設(shè)成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。 已完土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的方法進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。 二、會計(jì)憑證借貸方科目數(shù)量的使用限制 在錄入會計(jì)憑證時，會計(jì)人員往往圖當(dāng)時之便，加快會計(jì)憑證錄入速度，采取一個憑證里面多借多貸的方法做賬。 “開發(fā)成本 — 房屋開發(fā) — 某房屋 — 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)” 土地開發(fā)成本單獨(dú)歸集核算的特點(diǎn)： — 土地開發(fā) “土地開發(fā)成本明細(xì)賬”（三級賬）進(jìn)行明細(xì)核算。合同簽訂時支付設(shè)計(jì)費(fèi) 30%， ，取得勘查設(shè)計(jì)報告時支付 。 借：銀行存款 — 工商銀行 100000 貸：營業(yè)外收入 100000 1 6月 30日取得建設(shè)銀行一年期 27000 0000短期借款，借款利率 %，到期一次還本付息。 借：銀行存款 8227 5840 貸：預(yù)收賬款 — 客戶 8227 5840 3 12月 7日支付稅金 借：應(yīng)交稅費(fèi) — 應(yīng)交增值稅 4113792 — 城建稅 — 教育費(fèi)及附加 — 所得稅 4113792 貸：銀行存款 3 12月 28日 分別收到監(jiān)理工程師、預(yù)算合同部簽字確認(rèn)的本期已完工程月報和工程價款結(jié)算賬單，經(jīng)財務(wù)部復(fù)核確認(rèn)，本期北京建工總公司，朝陽一建，海淀一建分別完成工程量商務(wù)用房 1680萬、 16號樓住宅 1060萬、 710號樓住宅 1800萬、社區(qū)商業(yè)用房 150萬、 附屬配套設(shè)施 85萬。整理出來之后，分別算出各個類別合同的結(jié)算數(shù)。 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本 結(jié)算第四步：計(jì)算出開發(fā)產(chǎn)品成本單價，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷售成本。 最后，合同清單金額和預(yù)提之后的賬面金額完全一致。也就是按照土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等類別，列出清單。 借：預(yù)付賬款 — 朝陽一建 787860 貸：銀行存款 787860 3 11月 28日分別收到監(jiān)理工程師，預(yù)算合同部簽字確認(rèn)的本期已完工程月報和工程價款結(jié)算賬單，經(jīng)財務(wù)部復(fù)核確認(rèn)，本期北京建工總公司，朝陽一建，海淀一建分別完成工程量商務(wù)用房 2800萬元， 16號樓住宅 1500萬元， 710號樓住宅 2300萬元。 借：預(yù)付賬款 — 工程款（北京建工總公司） 12987360 貸：銀行存款 12987360 1 6月 26日退投標(biāo)保證金 借：其他應(yīng)付款 — 投標(biāo)保證金 600 0000 貸：銀行存款 — 工商銀行 600 0000 1 6月 28日收投標(biāo)單位住宅樓 16號樓招標(biāo)文件費(fèi)，每份 10000元共計(jì)十份。 舉例 1 月 15日拍得 A土地 （ 80404平方米），該地塊已七通一平，土地出讓金54674 7336元，出讓金含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)支付契稅 1640 （ 546747336 3%），印花稅 273374元（ 546747336 ‰ ），土地出讓金首付2733 73668元， 7月 15日前支付其余出讓金。會計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本 — 房屋開發(fā) — 某房屋 — 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 — 土地 — 某土地 第二種情況是，開發(fā)完土地，準(zhǔn)備直接開始建房。 3 摘要要盡量反映會計(jì)人員進(jìn)行交易事項(xiàng)的確認(rèn)或會計(jì)估計(jì)的思路，尤其是調(diào)賬憑證 比如補(bǔ)提攤銷費(fèi)用，除了要制作能反映整個補(bǔ)提攤銷費(fèi)用來龍去脈的附件以外，在錄入憑證摘要時，要說明主要的補(bǔ)提原因、補(bǔ)提的期間等信息。對于利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實(shí)際發(fā)生額計(jì)算比例分?jǐn)偅粚τ陬A(yù)付款項(xiàng)中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項(xiàng)，應(yīng)直接進(jìn)入成本項(xiàng)目歸集，并及時取得發(fā)票；對于工程決算后欠付的款項(xiàng)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提，包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等。成本核算對象的設(shè)置必須堅(jiān)持“便于核算，利于管理”的原則。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評估。 安置房分類 按其土地使用權(quán)性質(zhì)的不同，拆遷安置房可以分為農(nóng)村集體土地上的拆遷安置房和城市拆遷安置房。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的 5年之內(nèi)不能上市交易。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。 。比如：（ 1）為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。需要注意幾點(diǎn)： 允許一借多貸或者多借一貸的會計(jì)分錄，不允許多借多貸會計(jì)分錄 這里的借貸科目都是指 “末級科目 ”。 土地開發(fā)成本明細(xì)賬至少要設(shè)置上述成本項(xiàng)目。 借：預(yù)付賬款 — 勘察設(shè)計(jì)院 貸：銀行存款 4月 12日收到太平莊路項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)文件，支付余款并取得發(fā)票。 借：銀行存款 270000000 貸：短期借款 270000000 1 7月 18日支付土地出讓金余款 借：應(yīng)付賬款 — 國土資源局 27337 3668 貸：銀行存款 27337 3668 7月 18日 朝陽第一建筑公司中標(biāo) 16號樓，中標(biāo)價 51217920元，監(jiān)理工程師和合同預(yù)算部審核確認(rèn)朝陽第一建筑公司動員預(yù)付款支付申請，經(jīng)財務(wù)部復(fù)核中標(biāo)單位預(yù)付款保函和動員預(yù)付款支付申請同意，按中標(biāo)價 10%，支付中標(biāo)單位預(yù)付款，預(yù)付款工程完成 80%時分兩次從結(jié)算款中抵扣。 借：開發(fā)成本 — 商品房屋（商務(wù)寫字樓） — 建筑安裝工程 16800000 （住宅區(qū)） （ 16號樓） — 建筑安裝工程 10600000 （ 710號樓） — 建筑安裝工程 18000000 （商業(yè)用房） — 建筑安裝工程 1500000