房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制過(guò)程(已修改)
2025-02-24 12:12 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 與控制 第 一 部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 第 二 部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制 第 三 部分 建筑設(shè)計(jì)常識(shí) 與訣竅 第四部分 前期談判實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn) 談 講 義 提 綱 第一部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要 由 以下 九 個(gè)方面構(gòu)成： 概論 ： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 構(gòu)成 土地成本 營(yíng)業(yè)稅金 建安造價(jià) 行政事業(yè)收費(fèi) 企業(yè)管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營(yíng)銷費(fèi)用 勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理 配套設(shè)施 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)主要有差異化、低成本競(jìng)爭(zhēng)兩種形式。商品房要做出大差異化很難，房地產(chǎn)最容易克隆，無(wú)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，所以還是要降低成本，在不降低品質(zhì)的前提下，成本越低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，利潤(rùn)越高。 地價(jià)可通過(guò)容積率折算成樓面地價(jià) (即每建筑平方米里的土地成本 )。 簡(jiǎn)單的公式是 —— 土地成本 舉例 ： 地價(jià) 100萬(wàn) /畝，容積率 ，樓面地價(jià)為 500元 /㎡； 地價(jià) 60萬(wàn) /畝，容積率 ，樓面地價(jià) 300元 /㎡。 樓面地價(jià) = 地價(jià)（單位：萬(wàn)元 /畝）247。 247。容積率 容積率經(jīng)驗(yàn)系數(shù) 多層容積率約 （ 最大不能超過(guò) 2，超過(guò) 2的也有，但品質(zhì)相對(duì)差 ） 小高層容積率約 高層容積率約 容積率與土地的形狀和大小有較密切的關(guān)系，如，數(shù)碼大廈和金源國(guó)際的容積率就在 8以上。同樣的建筑形態(tài)，地塊越大，容積率反而會(huì)越小，因?yàn)闋可娴綐情g距等規(guī)劃限制。 而地塊形狀與容積率的關(guān)系個(gè)人總結(jié)如下 —— 曾經(jīng)算過(guò)一塊地（建設(shè)路與天津路交匯處） 多層容積率在 ，而且樓間距絕對(duì)夠。 同樣大小的地塊 南北越長(zhǎng)、東西越短 ,則容積率越小 ； 而東西越長(zhǎng)，南北越短 ，則 容積率越大 。 按配套較全（含煤、暖、熱水）檔次中高的住宅來(lái)說(shuō) —— 磚混多層： 700元 /㎡ 小高層（ 1017層）： 950元 /㎡ (不含電梯 )，一部電梯 16萬(wàn)為基數(shù)，每層加 5000元。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑成本 45元 /㎡左右， 18層以上（含 18層）須配兩部電梯，成本約增加 60元 /㎡。 控制得好，小高層含電梯的建安成本在 1000～ 1050元 /㎡左右。 鋼筋含量是高層建安造價(jià)的重要指標(biāo)。 國(guó)標(biāo)為 68㎏ /㎡，目前洛陽(yáng)的項(xiàng)目多在 4550㎏ /㎡，不過(guò)有的最高的達(dá) 80㎏ /㎡。 1
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