【正文】 內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Cost control in real estate project朱曙東住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心 特聘專家中 國 房 地 產(chǎn) 及 住 宅 研 究 會 專 家 中國建設(shè)工程造價管理協(xié)會專家委員會委員3 前言在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。 成本控制力的競爭。房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢 ——— 管理規(guī)范化管理規(guī)范化房地產(chǎn)業(yè)微觀大局房地產(chǎn)業(yè)微觀大局 ——— 成本要領(lǐng)先成本要領(lǐng)先成本管理根本之道成本管理根本之道 ——— 全過程精細(xì)化全過程精細(xì)化4環(huán)顧一下我們的行業(yè)與外部環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)面生存環(huán)境發(fā)展壓力加大！形勢 —— 通貨膨脹壓力增大土地供應(yīng)趨緊消費(fèi)者觀望加劇行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合外行企業(yè)進(jìn)入 ……..開發(fā)風(fēng)險激增！生存 OR發(fā)展 冰火兩重天新政 —— 限購繼續(xù)、限貸緊縮、保障房投放、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大 ……..4房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場 法律資源輿論 社會環(huán)顧一下我們的行業(yè)與外部環(huán)境4向管理要效益房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢資源競爭管理規(guī)范化資本競爭 管理競爭3 前言在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。 成本控制力的競爭。房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢 ——— 管理規(guī)范化管理規(guī)范化房地產(chǎn)業(yè)微觀大局房地產(chǎn)業(yè)微觀大局 ——— 成本要領(lǐng)先成本要領(lǐng)先成本管理根本之道成本管理根本之道 ——— 全過程精細(xì)化全過程精細(xì)化4資本 土地 項目資本增值能力 項目開發(fā)能力再看看我們的微觀運(yùn)營。4房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力 —— 企業(yè)運(yùn)營能力成本管理能力聚 焦 體 現(xiàn)成本領(lǐng)先成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最重要競爭手段！再看看我們的微觀運(yùn)營。3 前言在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。 成本控制力的競爭。房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢 ——— 管理規(guī)范化管理規(guī)范化房地產(chǎn)業(yè)微觀大局房地產(chǎn)業(yè)微觀大局 ——— 成本要領(lǐng)先成本要領(lǐng)先成本管理根本之道成本管理根本之道 ——— 全過程精細(xì)化全過程精細(xì)化4利潤表一、營業(yè)總收入 保利 萬科其中：營業(yè)收入 355 利息收入 　 　。 　 　二、營業(yè)總成本 281其中：營業(yè)支出 206土地成本 　 　前期費(fèi)用 　 　建安成本 41銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用 營業(yè)稅金及附加 … 　投資損益 。 　 　三、營業(yè)利潤 加：營業(yè)外收入 減：營業(yè)外支出 四、利潤總額 24 減：所得稅 五、凈利潤 六、每股收益 　 　。 　 　項目動態(tài)全成本如何結(jié)轉(zhuǎn)成本 ?利潤利潤 = 收入 — 成本4錢賺到手了嗎？167。管理成本167。資金成本167。開發(fā)成本167。土地成本4利潤 ===收入 — 成本成本是個無底洞嗎？你是 “ 知本家 ” 嗎？財務(wù)結(jié)算的利潤是真的嗎？你能給投資方一個交待嗎？什么是成本？什么是成本管理？成本管理之道是什么？4 成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)。 A 成本是生產(chǎn)過程中所有發(fā)生的各種耗費(fèi)之和； B 成本是經(jīng)營過程中所有經(jīng)濟(jì)利益流出的迭加。 C 成本不僅是指產(chǎn)品成本本身，而且包括各部門 控制成本的成本。 D 成本不僅指耗費(fèi)已發(fā)生的實際成本，還包括在經(jīng)營活動中，可能發(fā)生的預(yù)計成本以及變動成本。 —— 建立目標(biāo)責(zé)任成本管理體系 目標(biāo)責(zé)任成本管理體系就是企業(yè)基于市場狀況，并結(jié)合公司經(jīng)營計劃，在測定合理 目標(biāo)成本 的基礎(chǔ)上，對目標(biāo)成本進(jìn)行分解、落實、控制、考核和評價的成本管理方法。 它是以效益為目的，對成本進(jìn)行事前測定、事中控制、事后考核，是開發(fā)成本由傳統(tǒng)的事后算賬發(fā)展到事前控制，從而形成的一個全過程控制、精細(xì)化管理、全員參與的多層次、全方位成本管理體系。 在一定的約束條件下，為達(dá)到既定成本目標(biāo)采取的一系列有組織的活動。成本管理不是無休止的研究過去的錯誤、而是集中注意現(xiàn)在的經(jīng)營活動，尤其是將來的經(jīng)營活動，以保證通過有效的方法實現(xiàn)既定成本目標(biāo)。 的概念4房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成土地成本（政府費(fèi)用 設(shè)計費(fèi) 招標(biāo)費(fèi)用 建安費(fèi)用）銷售費(fèi)用管理費(fèi)用成本是一系列經(jīng)營活動的疊加立項施工規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈投資策劃 方案設(shè)計 初步設(shè)計 施工圖設(shè)計項目策劃 概念設(shè)計投資估算表 成本測算 1 成本測算 2 目標(biāo)成本 合同清單項目發(fā)展 營銷策劃 產(chǎn)品設(shè)計采購招標(biāo)全成本管理工作目標(biāo)成本的實施管理項目結(jié)算 項目銷售 變更簽證 施工管理 招標(biāo)管理 供應(yīng)商選擇項目管理設(shè)計管理銷售管理銷售管理銷售管理項目盈利目標(biāo)4全過程成本精細(xì)化管理目標(biāo)與責(zé)任成本管理體體系核 心聚焦 一句話：房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進(jìn)而成為成本管理的競爭，而成本管理的根本之道是：3房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢 ——— 管理規(guī)范化管理規(guī)范化房地產(chǎn)業(yè)微觀大局房地產(chǎn)業(yè)微觀大局 ——— 成本要領(lǐng)先成本要領(lǐng)先成本管理根本之道成本管理根本之道 ——— 全過程精細(xì)化全過程精細(xì)化 當(dāng)越來越多的企業(yè)大佬表示 2023將迎來冬天時， “過冬術(shù) ”也就成為了各家積極探討的話題。易居中國董事局主席周忻提出的 “放緩開發(fā)、開源節(jié)流、苦練內(nèi)功，加強(qiáng)管理，應(yīng)對危機(jī) ”也被眾多企業(yè)奉為圭臬。但不管形勢如何變化，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，要度過寒冬，生存下來，發(fā)展壯大，必須掌握政策變化的規(guī)律，找準(zhǔn)市場需求釋放的節(jié)奏，堅持管理的精細(xì)化和成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，是不二法門所在。內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本精細(xì)化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本管理的誤區(qū)及新的成本管理新理念全過程成本精細(xì)化管理實務(wù)及標(biāo)桿房企案例成本管理管什么？ —— 進(jìn)行全成本精細(xì)化管理成本如何控制？ —— 全過程 目標(biāo)成本管理體系一二三四內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀一二 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個問題房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中三大誤區(qū)三四 房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理新理念房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本管理的誤區(qū)及現(xiàn)代成本管理的新理念一4目前我們絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)成本控制的通常做法是：大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都設(shè)有一個造價審核部門或合約預(yù)算部門，負(fù)責(zé)項目的預(yù)算、工程招標(biāo)和結(jié)算，而成本基本都?xì)w屬于財務(wù)部門來核算，但財務(wù)部門對具體的工程預(yù)結(jié)算卻并不是很懂行，也就更難把握成本的降低點(diǎn)在哪里。房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長，如果被問及一個項目工程設(shè)計甚至施工過半時的成本是多少，完工后的總成本又是多少，許多開發(fā)商都難以回答清楚。房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理包括置地、設(shè)計、施工、市場、銷售、物業(yè)、融資（資本運(yùn)營）等多個環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計算利潤，單個項目的開發(fā)周期一般需持續(xù)兩三年的時間，導(dǎo)致成本核算難度增強(qiáng)；另外，投資地域的擴(kuò)大和開發(fā)面積的劇增，令成本的構(gòu)成更加多樣化。更使房地產(chǎn)開發(fā)成本控制難度越來越大。房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個問題一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀5。表現(xiàn)在 很多地產(chǎn)公司認(rèn)為成本控制就是項目實施過程的支出控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動態(tài)成本跟蹤聯(lián)動管理體系，導(dǎo)致 策劃階段沒介入、設(shè)計工作跟不上、成本測算來不及、邊施工便結(jié)算，將結(jié)算管理作為成本管理，最終成本失控時已經(jīng)回天無力；。表現(xiàn)在 很多地產(chǎn)公司認(rèn)為成本管理的目的就是為了 “ 節(jié)約、省錢、不被騙 ” ， 認(rèn)為 ：成本管理 =成本核算 =造價計算（概、預(yù)、結(jié)算） —— 定額模式下，強(qiáng)調(diào)個人經(jīng)驗，追求算得快、算得準(zhǔn)、定額熟、套價正確。 走向兩個極端： ?利用強(qiáng)勢地位 :成本管理 =權(quán)威部門 +官僚機(jī)構(gòu) ； ?無成本意識：認(rèn)為 成本部 =審核部 ，成本管理處于被動審算水平。表現(xiàn)在 很多地產(chǎn)企業(yè)只重視一張紙、一塊磚等 “ 顯性成本 ” 的控制，而忽略對像設(shè)計階段含筋量等 “ 隱性成本 ” 的控制，最終導(dǎo)致抓了芝麻丟了西瓜；。表現(xiàn)在 很多地產(chǎn)企業(yè)通常只關(guān)注項目施工階段過程的 “ 事中 ” 成本控制，而缺乏對前期決策、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、合約等前期基礎(chǔ)階段 “ 事前 ” 成本控制的足夠重視，成本管理變得非常被動；。表現(xiàn)在 很多地產(chǎn)企業(yè)一談到成本管理就把壓縮必要的項目費(fèi)用開支當(dāng)作成本控制的主要手段，反而使項目整個經(jīng)營計劃和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項目的最終實際開發(fā)成本不降反增，利潤降低，增加了項目后期開發(fā)風(fēng)險。 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個問題正因為以上問題，目前房地產(chǎn)成本管理走入 三個誤區(qū)、三個混淆6管什么三大誤區(qū)怎么管行為偏差三、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面容易存在三大誤區(qū)、 三個混淆誰來管認(rèn)識偏差三大誤區(qū)7誤區(qū)一：企業(yè)內(nèi)部成本控制管理主體確立失誤（誰來管）18誤區(qū)二：成本管理對象和內(nèi)容認(rèn)識不清（管什么）29土地 設(shè)計 采購 施工 銷售房地產(chǎn) 開發(fā)價值鏈的 發(fā)生 成本與影響成本曲線影響成本曲線比例該環(huán)節(jié)作業(yè)過程對產(chǎn)品總成本的影響。發(fā)生成 本曲線價值鏈發(fā)生成本：該環(huán)節(jié)作業(yè)過程所發(fā)生的成本。影響成本：成本控制的關(guān)鍵在于控制影響成本！10誤區(qū)三：成本控制模式?jīng)]有確立（怎么管）310三、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面容易存在三大誤區(qū)、 三個混淆三個混淆?未能正確區(qū)分財務(wù)管理與成本管理；?未能正確區(qū)分成本管理與工程管理?未能正確區(qū)分建安造價管理與項目成本管理；?問題根源： 受建筑施工企業(yè)項目成本承包責(zé)任制影響，尚未真正完全脫胎。11房地產(chǎn)企業(yè)成本難于控制？ 策劃階段沒介入； 設(shè)計工作跟不上； 成本測算來不及； 邊施工便結(jié)算，結(jié)算管理 〓 成本管理！ 成本與財務(wù)脫節(jié) ? 財務(wù)管成本，管得很郁悶！ 成本與財務(wù)各算各的帳，永遠(yuǎn)對不上 …… ； 分期核算盈利，財務(wù)做不到，成本不會算； 經(jīng)營風(fēng)險誰來控制？苦惱 …… 樹立新的房地產(chǎn)成本管理理念 實施全過程成本精細(xì)化管理關(guān)鍵是房地產(chǎn)項目傳統(tǒng) “成本管理 ”的誤區(qū)帶來的 內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理房地