房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本估算-文庫吧在線文庫
【正文】 合 計 1 2 3 ? N 1 借款及還本付息 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 期初借款本息累計 本金 利息 本期借款 本期應(yīng)計利息 本期還本 本期付息 2 借款償還的資金來源 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 利潤 折舊費 攤銷費 其他還款資金 表 521 借款還本付息表 單位：萬元 5． 3借款還本付息的估算 針對項目還本付息表，可進(jìn)行如下分析。 5． 3借款還本付息的估算 ② 每年支付利息，其計算公式為： 每年支付利息 =年初借款累計 年利率 ③每年償還本金（含建設(shè)期未付利息） 每年償還本金 =Ic/n（等額） 5． 3借款還本付息的估算 2．國外借款利息的計算 國外借款利息在計算時與國內(nèi)計算方法大體相同。借款條件包括：借款利率、借款期限、借款總額等。 其表格形式見表 519。 3）準(zhǔn)確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國家的有關(guān)規(guī)定。 3）預(yù)售款 預(yù)售款是房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用之前，預(yù)先向購房者收取的價款。 序 號 項 目 計 算 基 礎(chǔ) 1 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入 詳見銷售收入表 2 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 扣除項目金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額 開發(fā)成本 開發(fā)費用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 財政部規(guī)定的其他扣除項目 ++++ 地價款與相關(guān)手續(xù)費 土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費 、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等 管理費用、銷售費用、財務(wù)費用（詳見書中闡述） 營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加、印花稅 （土地使用權(quán)金額 +開發(fā)成本） 20% 3 增值額 (1) (2) 4 增值率 (3)247。 3．房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅。 這一過程在實際工作中，可參照表 5 51 51 513進(jìn)行。 以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的 4%~6%。 2） 年利率（有效年利率） 2）流動資金借款部分是按全年利息。 一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資。土地征用拆遷費分為：農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。該項目總投資為 13 057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資 13 049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元和自營固定資產(chǎn)的 182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經(jīng)營資金 8萬元，到項目結(jié)束時一次性收回。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2．房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資 開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金（見表 51）。 開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等 （見表 52）。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 上述開發(fā)項目總投資構(gòu)成見圖 51所示。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2）土地出讓地價款 土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費用，但一般需要對土地使用權(quán)評估作價。 序 號 項 目 建 設(shè) 費 用 估算說明 1 2 3 4 5 6 居委會 派出所 托兒所 幼兒園 公共廁所 停車場 合 計 表 57 公共配套設(shè)施建設(shè)費用估算表 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 6．開發(fā)間接費 開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。利息計入財務(wù)費用，每年照付，期末一次還本。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 10．其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。 銷售期間 第 1期 第 2期 ? 第 N期 合計 銷售 計劃 面積 百分比 100% 收款 計劃 期 間 百分比 銷售收入 百分比 銷售收入 百分比 銷售收入 第 1期 第 2期 第 3期 ? 第 N期 總計 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售計劃及收款計劃表 表 510 單位：建筑面積（㎡），銷售收入（元） 序 號 項 目 名 稱 建設(shè)期 經(jīng)營期 第 1期 第 2期 第 3期 ? ? ? 第 N1期 第 N期 1 可出租建筑面積 2 單位租金 3 可能毛租金收入 4 出租率（ %） 5 有效毛租金收入 6 轉(zhuǎn)售收入 7 轉(zhuǎn)售成本及稅費 8 凈轉(zhuǎn)售收入 房地產(chǎn)開發(fā)項目出租計劃及出租收入計劃表 表 511 單位：建筑面積（㎡），銷售收入（元） 項 目 建筑面積 （㎡） 售 價 （元/㎡ ） 2023
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