房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本估算-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 合 計(jì) 1 2 3 ? N 1 借款及還本付息 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 期初借款本息累計(jì) 本金 利息 本期借款 本期應(yīng)計(jì)利息 本期還本 本期付息 2 借款償還的資金來(lái)源 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 利潤(rùn) 折舊費(fèi) 攤銷費(fèi) 其他還款資金 表 521 借款還本付息表 單位：萬(wàn)元 5． 3借款還本付息的估算 針對(duì)項(xiàng)目還本付息表，可進(jìn)行如下分析。 5． 3借款還本付息的估算 ② 每年支付利息，其計(jì)算公式為： 每年支付利息 =年初借款累計(jì) 年利率 ③每年償還本金（含建設(shè)期未付利息） 每年償還本金 =Ic/n（等額） 5． 3借款還本付息的估算 2．國(guó)外借款利息的計(jì)算 國(guó)外借款利息在計(jì)算時(shí)與國(guó)內(nèi)計(jì)算方法大體相同。借款條件包括：借款利率、借款期限、借款總額等。 其表格形式見(jiàn)表 519。 3）準(zhǔn)確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。 3）預(yù)售款 預(yù)售款是房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用之前，預(yù)先向購(gòu)房者收取的價(jià)款。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 基 礎(chǔ) 1 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入 詳見(jiàn)銷售收入表 2 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 扣除項(xiàng)目金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 ++++ 地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi) 土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi) 、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等 管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見(jiàn)書(shū)中闡述） 營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅 （土地使用權(quán)金額 +開(kāi)發(fā)成本） 20% 3 增值額 (1) (2) 4 增值率 (3)247。 3．房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。 這一過(guò)程在實(shí)際工作中，可參照表 5 51 51 513進(jìn)行。 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的 4%~6%。 2） 年利率（有效年利率） 2）流動(dòng)資金借款部分是按全年利息。 一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。該項(xiàng)目總投資為 13 057萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 13 049萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬(wàn)元和自營(yíng)固定資產(chǎn)的 182萬(wàn)元組成；綜合商場(chǎng)在開(kāi)發(fā)完畢后自營(yíng)時(shí)，需經(jīng)營(yíng)資金 8萬(wàn)元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金（見(jiàn)表 51）。 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等 （見(jiàn)表 52）。 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 上述開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成見(jiàn)圖 51所示。 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 2）土地出讓地價(jià)款 土地出讓地價(jià)款是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項(xiàng)。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 建 設(shè) 費(fèi) 用 估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6 居委會(huì) 派出所 托兒所 幼兒園 公共廁所 停車場(chǎng) 合 計(jì) 表 57 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 6．開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，每年照付，期末一次還本。 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 10．其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。 銷售期間 第 1期 第 2期 ? 第 N期 合計(jì) 銷售 計(jì)劃 面積 百分比 100% 收款 計(jì)劃 期 間 百分比 銷售收入 百分比 銷售收入 百分比 銷售收入 第 1期 第 2期 第 3期 ? 第 N期 總計(jì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及收款計(jì)劃表 表 510 單位：建筑面積（㎡），銷售收入（元） 序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 第 1期 第 2期 第 3期 ? ? ? 第 N1期 第 N期 1 可出租建筑面積 2 單位租金 3 可能毛租金收入 4 出租率（ %） 5 有效毛租金收入 6 轉(zhuǎn)售收入 7 轉(zhuǎn)售成本及稅費(fèi) 8 凈轉(zhuǎn)售收入 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出租計(jì)劃及出租收入計(jì)劃表 表 511 單位：建筑面積（㎡），銷售收入（元） 項(xiàng) 目 建筑面積 （㎡） 售 價(jià) （元/㎡ ） 2023
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