【正文】 業(yè)的產品結構。產權調換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態(tài)來體現拆遷人對被拆遷人的補償。 ?另一方面，在經濟繁榮時，社會的大部分資金為其他產業(yè)部門吸收，投入到房地產行業(yè)的資金少了，限制了房地產業(yè)的發(fā)展；當經濟不景氣時，恰恰有一批資金從其他產業(yè)部門轉移到房地產業(yè)，又促進了房地產業(yè)的發(fā)展。土地使用權的出讓為國家壟斷，農村集體土地欲進入土地市場，必須先征收為國有土地，才能進入市場轉讓。房地產的不可移動性決定了一個地區(qū)的房地產短缺不能依靠其他地區(qū)的房地產來解決，因此，房地產市場具有較強的區(qū)域性，這種區(qū)域性表現為區(qū)域供求狀況的差異、區(qū)域價格的差異、區(qū)域市場政策的差異等等。農村集體土地在被征收為國有土地之前不得進入房地產市場進行流轉。 第七章 （一）房地產市場的獨特性 ?。這就決定了房地產市場是一個不完全的市場。 第七章 ?。 第七章 （二）房地產市場的主要特征 ?。一般市場的行情都同經濟增長同方向波動，而房地產市場存在某種反經濟循環(huán)的趨勢。 第七章 ?交易方式 購買 租賃 抵押 購買有現售和預售，程序上有拍賣、招標、協(xié)議等方式。 ?市場通過價格的變化，可以調節(jié)供求總量和供求結構，從而使供求達到均衡。根據相關資料，國家在這 30年內雖投入 374億元巨資建設住房，但仍不能滿足城鎮(zhèn)職工居民的需求。 ?（一）完善穩(wěn)定房價工作責任制。 ?（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設。 第七章 ?（一）房地產一級市場 ?一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場，又稱土地出讓市場。政府憑借壟斷地位控制一級市場，其目的不是收益最大化，而是合理配置土地資源，提高土地使用的社會效益和環(huán)境效益。土地使用者、房產的所有者和使用者都可以在市場上進行交易。 第七章 ?（ 2）一般商品進行交易時，同時出售了商品的所有權和使用權，而地產市場進行交易的 只是土地的使用權。 第七章 （二）按交易方式劃分 ?。即指開發(fā)商 從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產證）止 ，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時 應簽預售合同 。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產權調 ?換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。 第七章 通過典當行把房屋典當換取資金再去買二手房，這樣既解決了資金周轉的困難，還避免了房價暴漲給自己帶來的損失。向住戶提供房屋修繕、加固、危房鑒定改造、屋內裝潢、保安、綠化等 服務 的市場。在現實生活中常出現當事人對房地產市場行情，交易對手等不了解，從而不知如何進行交易的情況，而房地產經紀則恰好滿足了當事人的需要。是房地產市場中最基本的開發(fā)經營主體，也是房地產商品的 主要供給實體 。居民對 住房 的需求主要是通過自建、購買、租賃等方式來滿足。 ?廣義的中介機構是指在房地產投資、經營、管理、消費活動的各個環(huán)節(jié)和各個方面，為租賃雙方、買賣雙方、資金供需雙方、房地產糾紛雙方、房產所有者與使用者雙方從事居間活動或委托代理業(yè)務的機構。 ?建設部是國務院綜合管理全國建設事業(yè)（工程建設、城市建設、村鎮(zhèn)建設、建筑業(yè)、房地產業(yè)、市政公用事業(yè)）的職能部門。 第七章 第七章 ?（三）影響房地產市場供給的因素 ? Q與其價格 P之間為正相關關系，房地產供給量隨著房地產價格的上升而增加，隨著房地產價格的下降而減少，這是符合供給定理的。 第七章 ?。建筑材料是房屋生產的物資前提，它對房屋供應影響巨大。 ?據接近國土資源部的一位人士透露，此前傳出的“ 1457宗閑置土地 ” 是截至 2023年 9月份的情況，而在這份詳細名單中，泛海建設、華潤置地、金隅、金融街、和記黃埔、香江國際、新世界中國等都榜上有名，不少地塊閑置時間甚至超過了 10年。國內房地產開發(fā)的資金來源幾乎 60～ 80%依賴銀行貸款。 第七章 ? 業(yè)內人士指出，房企更多依靠貸款支撐發(fā)展，一旦資金出現問題，那么市場風險就會大面積暴露。雖然新一輪限購政策雖然還沒有全面鋪開，但在一年多來的調控政策以及新的緊縮政策的持續(xù)影響下， 8月份房市的銷售情況卻著實讓一些知名房企的地產大鱷們眉頭難以舒展。 ?生產性需求： 是指物質生產部門和服務部門為滿足生產經營需要而形成的對房地產商品的需求，其需求的主體是各類企事業(yè)單位和個體工商業(yè)者。 ?它本質上屬于獲利性的投資行為，房屋轉售是為了獲取 差價收入 ，房屋出租是為了獲得 租金收入 。這對于中國房地產，無疑是利好消息。但由于房地產是與土地相聯(lián)系的一種特殊商品，其價格和需求都有一定的特點，因而房價對需求的影響必然呈現出極為復雜的情況。隨著經濟的發(fā)展，城市現代化的程度不斷提高。同時，首付提高后，很多沒有能力在北京購房的 “ 北漂族 ” 又失去了在燕郊購房的能力。但也有不少購房人認為，此次調控的措施力度空前，效果還沒有充分體現，應該繼續(xù)觀望，靜待價格進一步回落。 ?地價 是指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權所獲得的收入，是買賣土地的價格。 ?。根據房地產價格的形成規(guī)律，對影響房地產價格的因素進行比較，從而比較房地產的價格。因此，房地產價格具有促進房地產建造技術進步，降低社會平均勞動量的功能。國民經濟增長速度、國民生產總值、居民收入水平、物價指數等經濟因素都會對地價的形成產生影響。 第七章 ?（ 3）產業(yè)結構因素。同時，人口密度高，有可能刺激商業(yè)、服務業(yè)等產業(yè)的發(fā)展，因而會提高土地價格。 ?③當房地產價格跌落時，預測將來房地產價格會上漲的房地產投機商收購房地產，造成房地產需求增加，從而抑制房地產價格的進一步下跌；或當房地產價格上漲時，囤積房地產的投機商拋出房地產，增加房地產供給，客觀上起到平抑房地產價格的作用。 ?（ 1）土地使用制度與住房制度、地價政策。房地產稅收，可以調節(jié)房地產投資者的積極性，抑制不正當的房地產投資，理順房地產收益分配關系，穩(wěn)定房地產市場。 第七章 ?（二）區(qū)域因素 ?區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術等因素相結合所產生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內的各塊土地的價格水平會產生影響。城市設施可以分為以下三類： ?（ 1）基礎設施：供水、排水、供電、供熱和通訊等設施。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會經濟區(qū)位之別。地力又稱土地肥沃程度或土地肥力。 ?土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。 ? 商業(yè)、住宅和工業(yè)用地基準地價表 第七章 ?（ 7）土地使用年限因素。 ?（ 4）法律限制。 ?區(qū)片基準地價 。 ?。 ? 它也是土地使用權出讓時政府首先出示的待出讓土地或地塊的最低地價（標價）的依據和確認成交地價（或出讓金）的基礎。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。課稅價格的確定與課稅政策密切相關，基準地價、標定地價、重置價格、交易價格等都有可能成為課稅價格的參考依據。當事人作不實申報時，國家將依法委托有關部門評估，按評估的價格作為計算稅費的依據。確定出讓底價時，應當由市、縣人民政府土地行政主管部門委托有資質的土地估價機構，根據基準地價、標定地價、當地的土地市場供求情況、土地市場地價水平和擬出讓宗地設定的土地條件，評估出擬出讓宗地在出讓時點和出讓方案設定的土地條件下的正常價格，并依據擬出讓宗地的評估價格，綜合考慮國家產業(yè)政策、地價政策、土地市場調控政策、調控方向，兼顧當前利益和長遠利益，確定擬出讓宗地的出讓底價。 ?標定地價的確定 ?，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件通過系數修正后評估得到， ?，直接進行評估得到。 ?路線價 。 ?（ 5）建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調。 ? ?（ 1）面積、結構、材料等。容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。 ?地質條件決定著土地的承載力。當區(qū)位由劣變優(yōu)時，地價會上升，相反，地價則下跌。 ?（ 3）文體娛樂設施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等。如果商服繁華程度較高，該地區(qū)的房地產價格水平也會較高。對某一地區(qū)在稅收、管理等方面的優(yōu)惠政策，會吸引投資、增加收益，促進房地產價格上漲。 ?隨著住房制度改革的深入，住房進一步商品化，住房價格逐步由市場決定。如果一個地區(qū)的教育、科研水平高，則意味著受教育的方便程度提高，由此房地產的價格水平也會上升。 第七章 ?（ 2）家庭規(guī)模因素。一般來說，第三產業(yè)的比重越大，房地產價格會相應上升。 第七章 ?（ 2）財政金融因素。價格機制在一定程度上具有刺激使用者合理利用資源的功能。在房地產市場中，通過房地產價格的變動，可以促使房地產供求達到均衡。房地產用途不同，房地產權利人從房地產中獲得的未來收益的預期不同，房地產價格就不同。 ?人們通常所講的地價，是出讓或轉讓國有建設用地使用權的價格，是國家一次性出讓若干年的國有建設用地使用權所獲得的收入，基本質是 一次性收取的若干年的地租。專家認為，購房者預期的改變，有可能在短時間內改變市場供需狀況。 第七章 ?。 ?。 8月甚至單月銷售破百億元，實現銷售金額 ，較去年同期上升 149%。而對河南來說，我們有一個億的人口數量，這就意味著每年有 100多萬人進城。 ?（ 1）房地產的邊界需求，指能使現有開發(fā)能力處在充分使用狀態(tài)下的需求。 ?這類需求直接同社會生產經營活動有關，是房地產作為生產要素存在而形成的需求。與 7月份相比， 8月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了 15個。 ? 數據顯示，隨著三季度銀行對開發(fā)貸款的繼續(xù)嚴控，現在有個別中小開發(fā)商資金狀況顯著惡化，不得不通過內部認購和降價促銷的方式來提高房屋銷量，以加速資金回流。 第七章 ?業(yè)內專家估計部分中小房企資金斷流 “ 大約在冬季 ” ? 農行