【正文】 政府既是賣(mài)方，又是土地宏觀管理者。 ? 。 ?國(guó)土部下半年將嚴(yán)查房地產(chǎn)項(xiàng)目違規(guī)用地 ? 國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤表示，下半年，國(guó)土資源部重點(diǎn)查處房地產(chǎn)項(xiàng)目違規(guī)違法用地，特別是違規(guī)向別墅供地、囤地炒地、擅自改變保障性住房用地性質(zhì)行為。一個(gè)地區(qū)的短期不能由其他地方的積壓來(lái)補(bǔ)充，市場(chǎng)具有較強(qiáng)的區(qū)域性。 第七章 ?期貨買(mǎi)賣(mài)：指在房地產(chǎn)尚未建成前預(yù)先將其銷(xiāo)售出去。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補(bǔ)償安置的方式之一，其特點(diǎn)是以實(shí)物形態(tài)來(lái)體現(xiàn)拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償。目前在廣州市場(chǎng)上流通的二手房源中，房齡未滿(mǎn) 2年的盤(pán)源大約占 33%，房齡在 2至 5年的大約占了 31%，這樣計(jì)算，廣州二手房市場(chǎng)將有至少六成房源會(huì)受營(yíng)業(yè)稅調(diào)整的影響。 ?住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)? 第七章 ?。也就是有關(guān)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易雙方牽線(xiàn)搭橋、提供信息、促成交易的活動(dòng)。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)。主要包括： ?（ 1） 居民 。 第七章 ?。在我國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理者主要指政府及其所屬的具體職能部門(mén) —— 建設(shè)部和國(guó)土資源部及地方管理部門(mén)。 ?實(shí)物供給形態(tài) :是指市場(chǎng)上供求交換的房地產(chǎn)數(shù)量，通常用公頃、幢、平方米表示； ?價(jià)值形態(tài)供給 :表現(xiàn)為房地產(chǎn)的價(jià)值量。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的年度凈利潤(rùn)幾乎為家電企業(yè)的幾倍，豐厚的利潤(rùn)空間自然令家電企業(yè)垂涎不已。 ?房地產(chǎn)建設(shè)能力是指建材供應(yīng)情況、勞動(dòng)效率、竣工率等情況。廖永林通報(bào)的閑置土地面積是去年土地開(kāi)發(fā)面積的一半左右，據(jù)此計(jì)算，這些閑置土地足夠全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)半年開(kāi)發(fā)之用。房地產(chǎn)貸款至去年為止已占了貸款余額的 20%強(qiáng)。為了維持現(xiàn)金流的正常，不少中小房企資金瀕臨斷流不得不轉(zhuǎn)向民間高利貸。 第七章 統(tǒng)計(jì)局： 8月份 16個(gè)大中城市新建商品房?jī)r(jià)格下降 ?中廣網(wǎng)北京 9月 18日消息 據(jù)中國(guó)之聲《央廣新聞》報(bào)道，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布了 8月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。 第七章 ?（ 2）生產(chǎn)性需求、消費(fèi)性需求和投資性需求。 第七章 ?投資性需求 ：是指人們購(gòu)置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費(fèi)，而是作為一種價(jià)值形式儲(chǔ)存，在合適的時(shí)候再出售或出租，以達(dá)到 保值增值 的目的。 ?首先，我國(guó)人口基數(shù)大，人口絕對(duì)值增加快，對(duì)住房的需求也不斷增加； ? 有報(bào)道說(shuō)， “ 十二五 ” 期末，我國(guó)人口總量將達(dá)到 左右，城鎮(zhèn)人口將首次超過(guò)農(nóng)村人口突破 7億?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的高低對(duì)其需求量的多少，有著重要的調(diào)節(jié)作用。 第七章 ?。在燕郊，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯降幅，如燕郊的房?jī)r(jià)已經(jīng)降到今年年初的水平。近期記者采訪了幾位剛剛簽約的買(mǎi)房人，普遍表示由于前幾年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控結(jié)果是 “ 屢調(diào)屢漲 ” ，因此當(dāng)近期市場(chǎng)出現(xiàn)回暖苗頭，就擔(dān)心調(diào)控政策已經(jīng)被消化，房?jī)r(jià)又將迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈。 第七章 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格 第七章 第七章 ?一、房地產(chǎn)價(jià)格的特征與作用 ?（一）房地產(chǎn)價(jià)格的特征 ?。地價(jià)受多種因素因素影響，由于土地可永續(xù)利用，隨著地塊周?chē)h(huán)境因素的變化及經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，除個(gè)別情況外，隨著時(shí)間的推移，土地往往具有自然增值的屬性。 ?。房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)有助于推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和經(jīng)濟(jì)效益，努力降低成本。 ? ?（ 1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。對(duì)于土地出租者來(lái)說(shuō)，只有當(dāng)他出賣(mài)土地獲得的貨幣存入銀行，至少能夠帶來(lái)和原來(lái)地租收入一樣多時(shí)，他才愿意出賣(mài)土地。人口密度高的地區(qū)，一般房地產(chǎn)的供給相對(duì)缺乏，供不應(yīng)求，因此，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平趨高。 第七章 ?② 當(dāng)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格將下跌時(shí)，房地產(chǎn)投機(jī)商紛紛拋售住房，在市場(chǎng)上造成一種虛假的供過(guò)于求的現(xiàn)象，引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌。行政因素是從公益觀點(diǎn)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)的合理利用，或限制其消極作用，但最終目的是提高整體房地產(chǎn)的效用。 ?（ 3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。 ?。 ?。 ? ?（ 1）區(qū)位（宗地位置）因素。 第七章 ?（ 4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素。地勢(shì)高的宗地地價(jià)比地勢(shì)低的宗地價(jià)格高。商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對(duì)建筑物的價(jià)格有很大影響。級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)是依據(jù)土地級(jí)別的劃分區(qū)域制定出來(lái)的平均地價(jià)，它僅能反映同一級(jí)別區(qū)域的宏觀平均地價(jià)。 ?。 第七章 ?（三）土地使用權(quán)出讓底價(jià) ? 是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 ? 實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)。 ? 課稅價(jià)格是政府為課征房地產(chǎn)稅，由評(píng)估人員評(píng)估的作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價(jià)格。 第七章 ?（六）抵押價(jià)格和課稅價(jià)格 ? 為房地產(chǎn)抵押而評(píng)估的價(jià)格稱(chēng)為抵押價(jià)格。 第七章 ?（四）重置價(jià)格 ?概念： ?房屋重置價(jià)格，是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤(rùn)。 第七章 ?特點(diǎn)： ?①標(biāo)定地價(jià)是政府評(píng)估的具體地塊的地價(jià)，即宗地地價(jià)； ?②在一般情況下，標(biāo)定地價(jià)不進(jìn)行大面積的評(píng)估，只是根據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場(chǎng)交易活動(dòng)或進(jìn)行股份制企業(yè)改制時(shí)才進(jìn)行評(píng)估； ?③標(biāo)定地價(jià)也是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考和依據(jù)。路線(xiàn)價(jià)是通過(guò)對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線(xiàn)價(jià)。 第七章 三、房地產(chǎn)價(jià)格體系 ?我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格體系正在形成，目前，現(xiàn)行的價(jià)格種類(lèi)主要有： ?（一）基準(zhǔn)地價(jià) (base price of land ) ?基準(zhǔn)地價(jià)：既土地初始價(jià)，也稱(chēng)城市基準(zhǔn)地價(jià) ,是各城鎮(zhèn)按不同的土地級(jí)別、不同地段分別評(píng)估和測(cè)算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類(lèi)用地的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。 ?建筑物不同，成本不同 ?建筑材料質(zhì)量不同，成本不同。 ?容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。地質(zhì)條件直接關(guān)系到建筑物的造價(jià)和建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。 第七章 ?（ 2）面積因素、寬度因素、深度因素。 ?這些指標(biāo)一般都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格成正相關(guān)影響。 ?。 第七章 ?（ 4）行政隸屬關(guān)系變更。 ?根據(jù)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)或地區(qū)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的需要，政府可能推行高地價(jià)政策，引起地價(jià)上漲。一個(gè)地區(qū)若經(jīng)常發(fā)生偷盜、搶劫等犯罪案件，則意味著該地區(qū)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全缺乏保障，由此可能會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。家庭規(guī)模是指社會(huì)或某地區(qū)家庭平均人口數(shù)。 第七章 ? ?（ 1）人口因素。存款利率、貸款利率、物價(jià)上升指數(shù)、稅率、貸款比例和土地資本還原率等財(cái)政金融因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成有著密切的關(guān)系。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成的房地產(chǎn)價(jià)格，可以促使土地使用者節(jié)約用地解決土地閑置問(wèn)題，達(dá)到土地資源的合理配置，優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置。 ?。 第七章 ?。 第七章 ?。如果樓市在近期出現(xiàn)量?jī)r(jià)單邊上漲的明顯回暖，處于觀望中的購(gòu)房者可能因恐慌而買(mǎi)房，原本供過(guò)于求的局面可能迅速逆轉(zhuǎn)為供不應(yīng)求。消費(fèi)者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形式的預(yù)期，會(huì)直接影響對(duì)房地產(chǎn)的需求。國(guó)家的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求均有影響。萬(wàn)科在北京的新項(xiàng)目 “ 長(zhǎng)陽(yáng)半島 ”更是重現(xiàn)了火熱的銷(xiāo)售場(chǎng)面。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)上千萬(wàn)平方米的新增需求量。 ?（ 2）房地產(chǎn)的可能需求，指借助于貨幣形式所形成的需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要從生產(chǎn)性需求出發(fā)，提供符合需求的這類(lèi)物業(yè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)%，漲幅比 7月份縮小的城市有 8個(gè)。甚至為了避免資金斷流，有些中小開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向民間融資和房地產(chǎn)信托。但事實(shí)上，中小開(kāi)發(fā)商 已經(jīng)很難獲得銀行開(kāi)發(fā)貸款。 第七章 ?。日前，一份據(jù)稱(chēng)是國(guó)土資源部提供給銀監(jiān)會(huì)用作信貸風(fēng)險(xiǎn)排查的 《 有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置情況表 》 被媒體公開(kāi)，全國(guó)共有 1457宗閑置土地被列入“ 黑名單 ” 。建筑技術(shù)進(jìn)步可以使資源得到充分利用，減少物資消耗，降低生產(chǎn)成本，促進(jìn)供給增加。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是利潤(rùn)最大化。 第七章 ?（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)客體 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)客體是指房地產(chǎn)交易對(duì)象。 ?（ 2）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，指對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)或擬建房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的機(jī)構(gòu)。 第七章 ?（ 3） 政府、企事業(yè)單位 。 ?（ 4） 居民 。向房地產(chǎn)市場(chǎng) 提供房地產(chǎn)品 經(jīng)濟(jì)行為主體。 ? 房地產(chǎn)評(píng)估 ，是指房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循一定的原則，按照一定的程序，采用科學(xué)的方法，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的真實(shí)、客觀、合理的價(jià)格所作出的估價(jià)、推測(cè)與判斷。 第七章 ?（三）按交換物的性質(zhì)劃分 ? 將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為 實(shí)體類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng) 和 非實(shí)體類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng) 。房產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移房屋占有、使用和收益權(quán)利，但所有者不能隨意處置房屋，直到還清債務(wù)、抵押消失為止。房地產(chǎn)租賃是房地產(chǎn)出租者將房地產(chǎn) 使用權(quán) 在一定期限內(nèi)交給承租者，而房地產(chǎn)的 所有權(quán)不變 。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即 開(kāi)發(fā)商 已辦妥所售房屋的 大產(chǎn)證 的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并取得 產(chǎn)權(quán)證 。在房地產(chǎn)交易過(guò)程中只能通過(guò)交換 產(chǎn)權(quán)契約 的交易活動(dòng)而發(fā)生 所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移 ，不發(fā)生物質(zhì)實(shí)體空間的移動(dòng)。 ? 。是取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)后，將 “ 生地 ” 變?yōu)?“ 熟地 ” ，或在熟地上建成各類(lèi)房屋，然后將開(kāi)發(fā)后的土地連同地上建筑物轉(zhuǎn)讓給使用者即消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是完全壟斷市場(chǎng)，只有國(guó)家一個(gè)賣(mài)主。 2023年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶? ?（二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。實(shí)踐表明，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下住房完全靠國(guó)家包下來(lái)，實(shí)行福利分配的路子走不通。 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)功能，一方面使房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，另一方面也可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)