【正文】 市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建辦證、工程建設(shè)、銷售招租、交樓物業(yè)管理或組織經(jīng)營(yíng)六大部分。 編制開(kāi)發(fā)計(jì)劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營(yíng)銷 分期計(jì)劃 ? 大項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃還包括分期的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。這三個(gè)策略在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)加以把握。 ? 對(duì)市場(chǎng)需求、消費(fèi)群體、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、樓盤(pán)特色、地理位臵、人文環(huán)境等一系列要素進(jìn)行整合、集成和創(chuàng)造，樹(shù)立一個(gè)明確的主題，以給消費(fèi)者鮮明而強(qiáng)烈的感知形象，突出項(xiàng)目的特色。 容積率高不是唯一。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)， 光建得好看的項(xiàng)目不一定是好項(xiàng)目，只有建得好掙錢多的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目。 編制開(kāi)發(fā)計(jì)劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營(yíng)銷 ? 房地產(chǎn)工程建設(shè)分為建筑主體建設(shè)、園林建設(shè)和市政配套建設(shè)。 ? 防止現(xiàn)場(chǎng)隨意工程變更。 編制開(kāi)發(fā)計(jì)劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營(yíng)銷 保證工程質(zhì)量，要站在客戶角度上看質(zhì)量： ? 強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)，確定質(zhì)量目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是為了獲取利潤(rùn)，沒(méi)有銷售就沒(méi)有資金回收。 ? 要控制推出貨量和銷售節(jié)奏，造成客戶購(gòu)買壓力，促成開(kāi)盤(pán)火爆。開(kāi)發(fā)商本事不在于會(huì)拿地蓋房子，而在于 按照“顧客需要什么，就生產(chǎn)什么賣什么”，把房子賣掉掙回人民幣。 ? 提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。進(jìn)度上重點(diǎn)把握四個(gè)主要環(huán)節(jié)，一是項(xiàng)目形象區(qū)的形成（包括售樓部和樣板區(qū)），二是具備可售條件，三是拆除外排，整治園林，形成良好的銷售形象，促進(jìn)銷售。 質(zhì)量 進(jìn)度 經(jīng)濟(jì) 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營(yíng)銷 （三）工程建設(shè)把握經(jīng)濟(jì)、進(jìn)度、質(zhì)量三要素。房地產(chǎn)產(chǎn)品使用功能永遠(yuǎn)是首位的， 老百姓掏不掏錢看平面。 ? 樓群布局要利用地形地質(zhì)、舒適有度、與用地達(dá)到一致。這樣才能夠吸引目標(biāo)客戶的注意力，取得市場(chǎng)先機(jī)，形成自己的項(xiàng)目品牌。房地產(chǎn)公司若想在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須對(duì)自己的服務(wù)對(duì)象，服務(wù)區(qū)域有明確的界定，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，即 “為誰(shuí)的需要服務(wù)，你的產(chǎn)品賣給誰(shuí)” 。 編制開(kāi)發(fā)計(jì)劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營(yíng)銷 ? 項(xiàng)目分期根據(jù)項(xiàng)目的不同，可采取不同的劃分辦法， ? 對(duì)市場(chǎng)有把握但資金不足可先做價(jià)值最低的地塊，靠低價(jià)促進(jìn)銷售快速回收資金。在計(jì)劃中我們 重點(diǎn)關(guān)注正式開(kāi)工時(shí)間，開(kāi)盤(pán)銷售時(shí)間和竣工驗(yàn)收時(shí)間。 ? 利潤(rùn)實(shí)現(xiàn) 是我們運(yùn)作項(xiàng)目的最終目標(biāo)，也是落實(shí)企業(yè)規(guī)劃和年度經(jīng)營(yíng)任務(wù)的需要。百分之十幾的利潤(rùn)要幾年才實(shí)現(xiàn)并不高。采取審慎的態(tài)度是向公司負(fù)責(zé)。 風(fēng)險(xiǎn) 法律 風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn) 成本上升風(fēng)險(xiǎn) 政策 風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn) 管理 風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 在決策項(xiàng)目時(shí)，我們一定要對(duì)選定項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范采取措施，如摸清法律關(guān)系，進(jìn)行法律界定；進(jìn)行敏感性分析，提高項(xiàng)目立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)政策走勢(shì)進(jìn)行研究，適應(yīng)政策要求；對(duì)自身的財(cái)力人力進(jìn)行認(rèn)真摸底，做自己能做的事等等。 ％實(shí)際占用時(shí)間股東實(shí)際投資 凈利潤(rùn)年投資回報(bào)率＝ 100??市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ％實(shí)際占用時(shí)間自有資金）實(shí)際占用股東資金（含 息凈利潤(rùn)＋股東收取的利年資金回報(bào)率＝ 100??（五）風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 房地產(chǎn)投資是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的。 ? 百合花園項(xiàng)目立項(xiàng)階段稅前成本利潤(rùn)率為 %，目前測(cè)算稅前利潤(rùn)率已經(jīng)達(dá)到 %。 ? 立項(xiàng)時(shí)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 08年三季度收回自有資金投資，在 09年三季度收回全部投資，實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流。 ? 實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，由于趕在市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整前開(kāi)盤(pán)銷售，目前住宅回收均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 15359元，商鋪回收均價(jià)達(dá)到 33311元，預(yù)計(jì)銷售收入將達(dá)到 。 ? 項(xiàng)目成本一般包括土地成本、前期費(fèi)用、工程建設(shè)、政策收費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、三項(xiàng)費(fèi)用六大部分。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目預(yù)留 5％不確定性，以14000元 /平方米銷售均價(jià)立項(xiàng)。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 上述分析必須建立在科學(xué)準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上。 ? 這里的供應(yīng)分析是指靜態(tài)的存量分析。如果對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)期是下滑的，居民即使有購(gòu)買能力，也不會(huì)花自己大部分甚至全部積蓄去買房子。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，有效的購(gòu)買力主要來(lái)自中高收入群。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 市場(chǎng)需求分析。因此政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)十分關(guān)注，經(jīng)常出臺(tái)一些措施和政策，來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過(guò)程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益。） ? 轉(zhuǎn)讓方式我們要求土地過(guò)名，對(duì)方提出收購(gòu)股權(quán)。 ? 政府土地出讓的途徑操作比較簡(jiǎn)單，法律關(guān)系清楚。開(kāi)發(fā)企業(yè)必須遵守這些要求，而不同的要求對(duì)項(xiàng)目的影響很大。場(chǎng)地條件通常包括地塊的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等。 區(qū)位不僅僅是一個(gè)自然地理位臵的概念，還應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)地理狀況與交通地理狀況。 專業(yè)性 （三）專業(yè)性 區(qū)域性 周期性 高風(fēng)險(xiǎn)性 ? 一方面一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大，另一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，巨額資金投入在未來(lái)幾年才能開(kāi)始得到回報(bào)。房地產(chǎn)是一種商品，也是人們最重視，最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)投資決策 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 ? 如何選擇項(xiàng)目 第二部分 ? 項(xiàng)目投資決策 第三部分 ? 項(xiàng)目在于操作 第四部分 區(qū)域性 周期性 專業(yè)性 高風(fēng)險(xiǎn)性 （一）區(qū)域性 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不可移動(dòng)性和長(zhǎng)期使用性。 周期性 （二）周期性 專業(yè)性 高風(fēng)險(xiǎn)性 區(qū)域性 ? 房地產(chǎn)商品具有資本和消費(fèi)品的二重性。 做每一個(gè)項(xiàng)目都是做全新的事情， 具有很強(qiáng)的專業(yè)性。我們常說(shuō)， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。 看區(qū)位 看場(chǎng)地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 香檳 花園 市政府 火車 北站 重慶香檳花園區(qū)位圖 ? 如果說(shuō)地段是大前提，那么場(chǎng)地則是小前提。 看區(qū)位 看場(chǎng)地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 原貌 支護(hù)現(xiàn)狀 ? 通常城市規(guī)劃管理部門出于對(duì)整個(gè)城市和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的考慮，對(duì)每個(gè)地塊都會(huì)提出具體的規(guī)劃要求。 看規(guī)劃條件 三是看項(xiàng)目的規(guī)劃條件 看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 看場(chǎng)地條件 看規(guī)劃條件 看區(qū)位 看付款方式 看場(chǎng)地條件 四是看交易方式 看交易方式 ? 從獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來(lái)看，有 通過(guò)政府出讓和當(dāng)前土地使用者轉(zhuǎn)讓兩種途徑。 ? 要價(jià) 68萬(wàn) /畝，后談到 60萬(wàn) /畝（原土地有效成本 20萬(wàn)左右一畝，每畝溢價(jià) 40萬(wàn)。房地產(chǎn)不僅是生產(chǎn)資料，也是生活資料，會(huì)對(duì)城市發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、城市風(fēng)貌、產(chǎn)業(yè)布局等產(chǎn)生重大影響，其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中具有重要影響。否則將 “ 水土不服 ” 。目前政府的設(shè)想是中低收入者購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，高收入者購(gòu)商品房。消費(fèi)者預(yù)期對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)期，會(huì)直接影響對(duì)房地產(chǎn)需求。我們不僅要看市場(chǎng)一時(shí)賣的好不好，還要看供求關(guān)系，供大于求遲早會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的衰退。 需要注意的是我們分析市場(chǎng)供應(yīng)變化也應(yīng)反映供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。 ? 下面是案例：北京百合花園 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 （三）項(xiàng)目本體和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目名稱 假日風(fēng)景 紫臺(tái) 萬(wàn)年花城 遠(yuǎn)洋山水 金泰城麗灣 保利百合 地理位臵 西四環(huán)外 緊鄰西四環(huán) 南三環(huán)外 西四環(huán)外 西二三環(huán)間 西三環(huán)外 建筑類型 板式小高層 板式高層 小高層、板塔式 高層 板塔結(jié)合 板塔結(jié)合 板式高層 主力戶型 三居 （ 120140） 三居 （ 160170） 90二居 100120二居 115復(fù)式二居 兩居、三居、 (7592) 二居 （ 7090） 130三居 130150三居 140三居 毛坯 /裝修 毛坯 精裝 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 周邊配套 中小學(xué)各一所 售樓處為未來(lái)會(huì) 所 學(xué)校、超市等 學(xué)校、超市等 學(xué)校、超市 等 超市 交通狀況 臨近小屯路，交 通不便 臨近西四環(huán)，交 通相對(duì)便利 緊鄰南三環(huán)主路， 交通便利 臨近地鐵 1號(hào)線 臨近麗澤路 臨近規(guī)劃地鐵站 周邊景觀 較為荒蕪，未來(lái) 有綠地公園 較為荒蕪 周邊相對(duì)荒蕪 距雕塑公園相 對(duì)較近 周邊均為住 宅項(xiàng)目 臨近長(zhǎng)途客運(yùn)站， 配套較差 項(xiàng)目規(guī)模 45萬(wàn)㎡ ㎡ 200萬(wàn)㎡ 150萬(wàn)㎡ 22萬(wàn)㎡ ㎡ 產(chǎn)品品質(zhì) 中檔 高檔 中低檔 中低檔 中高檔 中高檔 企業(yè)品牌 北京中糧萬(wàn)科 北京萬(wàn)科 萬(wàn)年花城 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 金泰 北京保利 項(xiàng)目均價(jià) 13400 15000 12200 13200 14200 銷售速度 2023年 8月 4日開(kāi)盤(pán) 2023年 5月 12日開(kāi)盤(pán) 2023年 10月開(kāi)盤(pán) 2023年 9月開(kāi)盤(pán) 2023年 9月開(kāi)盤(pán) 預(yù)計(jì) 08年 6月開(kāi)盤(pán)，銷售周期為 1年半 對(duì)各項(xiàng)目的位臵、建筑類型、戶型、周邊配套、企業(yè)品牌等條件進(jìn)行綜合分析 項(xiàng)目名稱 假日風(fēng)景 紫臺(tái) 萬(wàn)年花城 遠(yuǎn)洋山水 金泰城麗灣 保利百合 項(xiàng)目權(quán)重 5 10 6 7 8 7 地理位臵 4 5 6 5 9 7 建筑類型 10 8 6 6 7 7 主力戶型 8 6 8 7 8 9 毛坯（裝修） 5 10