房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位策略-全文預(yù)覽
【正文】 產(chǎn)品空間設(shè)計也是客戶重要的認(rèn)可點(diǎn)。 二 ﹑ 項(xiàng)目定位策略 這座城市從來只有兩種位置： 仰望與被仰望 紛紜樓市也是如此， 不能成為被仰望者，就只能仰望跟隨他人！ 本項(xiàng)目作為深業(yè)集團(tuán)部署廣州的第一盤， 要在群雄逐鹿的金沙洲乃至廣州房地產(chǎn)的版圖中確立自己的位置，在創(chuàng)下金沙洲地王的高起點(diǎn)上樹立首面深業(yè)大旗，就應(yīng)該 展現(xiàn)出自己獨(dú)有的態(tài)度！應(yīng)是生而被仰望的！ 要成為被仰望者，就需要一步步征服仰望的目光 第一小節(jié) 客戶群分析定位 ?金沙洲消費(fèi)群體研究 ?項(xiàng)目消費(fèi)群圈定與形態(tài)剖析 第二小節(jié) 項(xiàng)目定位與品牌形象確立 ?競爭項(xiàng)目定位分析與歸納 ?本項(xiàng)目定位確立 ? 客戶主要來源仍以周邊的白云、越秀、荔灣為主，南?？蛻糁饕獮樗募净ǔ强蛻?， 值得關(guān)注的是：外省客戶的所占比例也較大。 區(qū)域位置 項(xiàng)目機(jī)遇 05 地處金沙洲山水資源豐富的 A區(qū)，濱江富人區(qū)生活地位明顯 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 250 260以上 現(xiàn)售樓盤主力戶型面積區(qū)間 現(xiàn)售樓盤主力戶型面積區(qū)間 80%的貨量 8090平方米的產(chǎn)品未來在金沙洲供應(yīng)斷層，稀缺產(chǎn)品為項(xiàng)目獲得良好多的收益。 區(qū)域位置 項(xiàng)目機(jī)遇 03 規(guī)劃亮點(diǎn)：未來完善的一站式居住配套將使金沙洲的價值兌現(xiàn) 城建星匯金沙 在售項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 總建 (萬㎡ ) 產(chǎn)品類型 保利西海岸 洋房、別墅 萬科 IDEA社區(qū) 公寓 萬科金域藍(lán)灣 洋房、別墅 恒大綠洲 洋房、疊拼 中海金沙熙岸 洋房、別墅 中海金沙灣 洋房、別墅 恒大御景半島 逾 100 洋房、別墅 待售項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 總建 (萬㎡ ) 產(chǎn)品類型 元邦明月金岸 小高層洋房、雙拼別墅 城建星匯金沙 高層洋房、聯(lián)排別墅 御金沙 高層洋房、雙拼別墅 萬科金域藍(lán)灣 保利西子灣 萬科 IDEA社區(qū) 保利春天里 恒大綠洲 保利西海岸 09地塊 御金沙 保利西海岸 02地塊 保利西海岸 05地塊 保利西海岸 04地塊 元邦明月金岸 中海金沙馨園 在售項(xiàng)目 待售項(xiàng)目 中海金沙灣 中海金沙熙岸 隨著未來市場回暖，面對日益突出的土地稀缺問題，投資者對金沙洲核心區(qū)項(xiàng)目的青睞將愈顯突出，供應(yīng)主力的變化也必將起市場的高度關(guān)注。 ； ? 西邊為武廣高鐵 ? 2020年地鐵 6號線的開通，未來競爭能力的優(yōu)勢已經(jīng)顯現(xiàn) ； 高速公路 主干道 地鐵 武廣高鐵 區(qū)域位置 項(xiàng)目機(jī)遇 02 規(guī)劃亮點(diǎn)：未來兩至三年金沙洲的基礎(chǔ)建設(shè)將日趨完善【 完善教育 】 金沙洲共規(guī)劃 4所中學(xué)、7所小學(xué)、 10所幼兒園。 金沙洲位于廣州市白云區(qū)，東臨白沙河，北部、西部及南部與南海的里水、洲村、白沙村等接壤 ，集居住、購物、娛樂、休閑、金融服務(wù)于一體。 地塊被“ 三面圍困 “ ，先天景觀資源不足 04 項(xiàng)目困境 本案 保利西海岸 御金沙 本案 項(xiàng)目名稱 主要景觀 保利西海岸 一線江景 御金沙 山景 萬科金域藍(lán)灣 江景 深業(yè)項(xiàng)目 遠(yuǎn)眺江景、山景 潯峰崗生態(tài)公園 本案 御金沙 保利西海岸 萬科 IDEA社區(qū) 山景 恒大綠洲 一線江景 中海金沙灣 一線江景 項(xiàng)目名稱 主要景觀 本項(xiàng)目景觀不如金沙洲其他知名項(xiàng)目， 勢必要求我們打造精細(xì)化產(chǎn)品，提高附加值 金沙洲部分項(xiàng)目主要景觀一覽 出讓限制條件多，增加開發(fā)難度 戶型面積比例的限制，主打中小戶型，難以打造多元化產(chǎn)品，縮小了目標(biāo)客戶群，對項(xiàng)目的形象和定位也有一定影響； 項(xiàng)目困境 02 05 金沙洲在售的項(xiàng)目多數(shù)走高端路線。” 項(xiàng)目困境 02 區(qū)域設(shè)施配套建設(shè)遲緩，給人郊區(qū)印象深刻 項(xiàng)目困境 02 公眾對金沙洲具有負(fù)面的認(rèn)知 03 公眾語錄： “釐沙洲那里生活太丌方便了，起碼要五年后配套才成熟。 釐沙洲生活配套設(shè)施尚未到位，市容檔次參差，給人以深刻的城鄉(xiāng)結(jié)合印象； 交通堵塞，現(xiàn)時出行非常丌便，交通設(shè)施亟待改善； 區(qū)域規(guī)劃前景看好，但目前公建配套和交通配套建設(shè)迚度慢，客戶對本區(qū)域耐心丌足； 廣州市住房保障辦在金沙洲新社區(qū)開展住戶滿意度調(diào)查，發(fā)現(xiàn) 交通堵塞 和 配套不足 是金沙洲新社區(qū)最大的問題。Ⅱ .項(xiàng)目定位策略報告 一 ﹑ 項(xiàng)目理解 我們的困境與挑戰(zhàn)在哪里 …… 我們的機(jī)遇與利好是什么 …… 01 項(xiàng)目困境 連環(huán)調(diào)控政策出臺，抑制消費(fèi)者購房需求 樓市宏觀調(diào)控丌斷升級，顯示政府打壓房價態(tài)度堅決； 受政策影響，自住客戶購房選擇更加謹(jǐn)慎，入市步伐放慢； 限購、限貸使多次置業(yè)者或投資者對市場信心丌足，對房價下跌預(yù)期加重。 非家庭唯一套住宅，契稅按 3%征收。我經(jīng)常坐車到荔灣區(qū)買菜，或者老公下班后從市區(qū)買菜回來。 金沙洲 好像很遠(yuǎn)吧？ 好像很荒蕪？ 好像有地陷？ …… 花這么多錢，為什么要到白云區(qū)金沙洲買房子 ? —— 區(qū)域固有的負(fù)面認(rèn)知嚴(yán)重影響消費(fèi)者的購買信心 本地塊三面受保利西海岸 0 0 09地塊包圍，形象被嚴(yán)重壓制； 周邊地塊規(guī)劃超高層洋房，項(xiàng)目景觀視野受阻擋； 東側(cè)沿江面狹小，并有沿江路相隔，江景資源攝取有限； 地塊形狀丌規(guī)則，內(nèi)部亦無特別景觀資源。 建筑限高又丌能超過規(guī)定密度，同時還要保證足夠的花園面積和較大的樓距，做到舒適實(shí)用，那就必須減少開發(fā)體量，增加開發(fā)成本 取地時間 項(xiàng)目名稱 總建 (萬㎡ ) 樓面地價 (元 /㎡ ) 2020 萬科金域藍(lán)灣 4033 2020 中海金沙馨園 235 2318 2020 保利西子灣 2557 2020 保利西海岸 02地塊（別墅） 8769 2020 保利西海岸 04地塊 8112 2020 保利西海岸 05地塊 4241 2020 保利春天里 3324 2020 星匯金沙 07地塊 3889 2020 星匯金沙 08地塊 3628 2020 宏城發(fā)展 B3711B03 4584 2020 保利西海岸 09
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