【正文】 第三部分 區(qū)域市場調(diào)查本次濟(jì)南市場調(diào)查以分區(qū)形式開展，共分為五個(gè)區(qū)域：l 東南區(qū)（歷山路以東，解放路以南）l 東北區(qū)（歷山路以東，解放路以北）l 中心城區(qū)及南區(qū)（歷山路以西，緯二路以東，鐵路線以南）l 西南區(qū)（鐵路線以南，緯二路以西）l 北區(qū)（鐵路線以北，歷山路以西）以下為各區(qū)的市場調(diào)查報(bào)告：東南區(qū)調(diào)查報(bào)告一、范圍歷山路以東，解放路以南二、整體感覺生態(tài)環(huán)境較好，主要依托千佛山，臥佛山及燕子山進(jìn)行開發(fā)。濟(jì)南電視臺2平均收費(fèi)為：70160元/秒。電視廣告 以濟(jì)南電視臺1（綜合頻道）和濟(jì)南電視臺二套（經(jīng)濟(jì)頻道）為調(diào)研對象。E、入戶相關(guān)收費(fèi)：契稅：%總房款；維修基金（一次性）：2%總房款；有線電視初裝費(fèi)：320元；煤氣開戶費(fèi)：1500元；供熱費(fèi)：總建面（4個(gè)月）另附：《附件2—利率表》、《附件3—辦理按揭手續(xù)資料表》各一份。四、濟(jì)南市商品房銷售主要途徑及按揭辦理情況。開發(fā)量：9699年 100150萬平方米/年 2000年 190萬平方米/年代表樓盤：(1)中高檔樓盤：綠景家園、雅居園、開元山莊、怡心苑、舜湖社區(qū)。其中中高檔商品房（4000元/平方米以上）占總開發(fā)量的2030%。開發(fā)量：3050萬平方米/年，共17家開發(fā)公司代表樓盤：燕山小區(qū)缺少統(tǒng)一開發(fā)規(guī)劃，東、南部檔次相對高，西、北部主要屬于經(jīng)濟(jì)適用性住房。這是因?yàn)?，多年來該行業(yè)市場進(jìn)入的門檻較低，造成了小作坊式的不具備市場應(yīng)對能力的企業(yè)大量存在。房產(chǎn)市場的火爆吸引了大批投資者，2000年，濟(jì)南市新增房地產(chǎn)公司40至50家，占原有公司總數(shù)的1/7。濟(jì)南樓市狀況綜述近年來，山東濟(jì)南的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的火爆局面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南市目前正在開發(fā)和銷售的90個(gè)樓盤中銷售率基本在5080%。（9）安保設(shè)施：許多小區(qū)呈半封閉式格局，僅以防盜門、防盜窗解決安保問題，有電子對講系統(tǒng)，個(gè)別小區(qū)引進(jìn)了紅外線防盜系統(tǒng)。（5）景觀環(huán)境：景觀體現(xiàn)在小區(qū)草坪綠化，種樹很少，小品較為低檔、粗糙，尚未引進(jìn)景觀設(shè)計(jì)，無架空層底部綠化和休閑設(shè)計(jì)，有的雖已開始注重小區(qū)的外部環(huán)境，但綠化硬地廣場環(huán)境并不理想。（2）建筑設(shè)計(jì)——多層以一梯兩戶為主，也有一梯三戶或一梯四戶的設(shè)計(jì)，個(gè)別多層帶電梯；注重南北朝向的布局；目前已建產(chǎn)品大多將臥室作為朝南的首選，而客廳北向采光不在少數(shù)。B、從濟(jì)南全市房地產(chǎn)的宏觀而言，東部和南部比西部和北部發(fā)達(dá)，地域的認(rèn)知度在濟(jì)南市民中極強(qiáng)。針對于濟(jì)南市上層收的人，工薪層極少。所經(jīng)營的產(chǎn)品牌子比較全，價(jià)格貴，也以深圳、北京、汕頭、武漢等一些城市居多。古董、工藝品是大觀園的一大特色。價(jià)格對于濟(jì)南市人民消費(fèi)能力，價(jià)位中等偏高。4萬平方米左右場所環(huán)境屬老式國營商場，顧客稀少，服務(wù)人員散漫，相比超市熱鬧一點(diǎn)。集餐飲、娛樂于一身，位于泉城廣場之下，客流量大。狹長、熱鬧，屬中檔類的商場，經(jīng)營品種比較豐富。同屬批發(fā)零售場所，價(jià)位較低。濟(jì)南商圈分析關(guān)于濟(jì)南商業(yè)的分布情況，詳見各區(qū)塊分析報(bào)告，以下對濟(jì)南的一些主要商業(yè)設(shè)施進(jìn)行初步分析。l 京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線工程。分析：從以上“濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃和濟(jì)南重大市政工程”兩項(xiàng)內(nèi)容分析得出以下幾點(diǎn)：A、對中心城區(qū)，采取強(qiáng)化、改造手段，進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。l 英雄山風(fēng)景區(qū)二期工程。l 順河高架路北延工程。B、“舊城改造工程”。B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟(jì)濼路立交橋一期工程竣工使用。區(qū)級公園：建設(shè)工業(yè)南路、段南、魏華、無影潭、黃崗、南全福、視甸、義和、繁榮、王舍人、大金等公園?！熬艡M”指二環(huán)南路、劉長山路、經(jīng)十路（快速）、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路（快速）、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路?？傮w框架：3個(gè)環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。C、機(jī)場。（4）外聯(lián)交通A、鐵路。D、向南擴(kuò)展建成山川古跡旅游區(qū)。B、向北擴(kuò)展建成黃河旅游區(qū)。（3）濟(jì)南旅游資源開發(fā)。G、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。E、文化娛樂設(shè)施。集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區(qū)內(nèi)。D、大金組團(tuán)位于中心城區(qū)西部，規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。B、王舍人組團(tuán)位于中心城區(qū)最東部，規(guī)劃為獨(dú)立工業(yè)區(qū)。中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團(tuán)組成。（3）濟(jì)南是一座“畸形”消費(fèi)城市，貧富差距很大，公款消費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。據(jù)《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃文本》顯示，到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為5:45:50，這無疑會對第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用。（5）固定資產(chǎn)投資概況99年，%。（摘自齊魯晚報(bào)2000年3月27日，25版）（4）物價(jià)指數(shù)概況據(jù)《濟(jì)南2000年年鑒》反映，1999年濟(jì)南市場物價(jià)持續(xù)走低，%，%，與人民生活密切相關(guān)的食品類價(jià)格中，除飲食業(yè)同比上升外，糧食、肉禽蛋、鮮菜等均出現(xiàn)下降。濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況分析（1）宏觀經(jīng)濟(jì)概況1999年，%，%；， %；，%。據(jù)考古發(fā)掘資料，遠(yuǎn)在9000年前的新石器時(shí)代早期，已有先民在此繁衍生息。目前，濟(jì)南市轄歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城5區(qū)，長清、平陰、濟(jì)陽、商河4縣和章丘市。59 / 59目 錄第一部分 投資環(huán)境分析…………………………………112濟(jì)南人文、地理、歷史概況…………………………………………………1濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況分析……………………………………………………………1濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃…………………………………………………………3濟(jì)南重大市政工程……………………………………………………………6濟(jì)南商圈分析…………………………………………………………………7第二部分 房地產(chǎn)市場分析………………………………1318住宅分布現(xiàn)狀及特征…………………………………………………………13濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展演變…………………………………………………………15濟(jì)南市主要房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)……………………………………………………16濟(jì)南市商品房銷售主要途徑及按揭辦理情況………………………………16廣告分析及報(bào)價(jià)………………………………………………………………17第三部分 區(qū)域市場調(diào)查…………………………………1941東南區(qū)調(diào)查報(bào)告………………………………………………………………20東北區(qū)調(diào)查報(bào)告………………………………………………………………25中心城區(qū)及南區(qū)調(diào)查報(bào)告……………………………………………………29西南區(qū)調(diào)查報(bào)告………………………………………………………………33北區(qū)調(diào)查報(bào)告…………………………………………………………………37第四部分 華山項(xiàng)目市場定位……………………………4250地塊分析………………………………………………………………………42市場分析………………………………………………………………………43產(chǎn)品定位………………………………………………………………………44項(xiàng)目開發(fā)初步分析……………………………………………………………45第五部分 銀座地塊評估簡報(bào)……………………………5154地塊分析………………………………………………………………………51產(chǎn)品定位………………………………………………………………………52規(guī)劃要點(diǎn)建議…………………………………………………………………54第六部分 中山廣場地塊評估簡報(bào)………………………5556地塊分析………………………………………………………………………55產(chǎn)品定位………………………………………………………………………56附件1 濟(jì)南市居民采暖方式附件2 利率表附件3 辦理購房銀行按揭手續(xù)資料表附件4 濟(jì)南報(bào)紙、電視廣告、車身廣告及戶外看板收費(fèi)清單附件5 濟(jì)南低價(jià)位房面積統(tǒng)計(jì)表附件6 濟(jì)南個(gè)案樓盤分析表附件7 寫字樓市場一覽附件8 濟(jì)南市部分賓館長包房情況市調(diào)總表濟(jì)南市房地產(chǎn)市場調(diào)查研究分析報(bào)告第一部分：投資環(huán)境分析濟(jì)南人文、地理、歷史概況濟(jì)南市是山東省會城市，位于山東省中部，是山東省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，重要的交通樞紐?？偯娣e8154平方公里，市區(qū)面積2119平方公里。因地處古四瀆之一“濟(jì)水”之南而得名。屬今濟(jì)南市籍的歷史名人主要有中國傳統(tǒng)醫(yī)學(xué)的杰出代表——扁鵲；中國古代陰陽五行學(xué)說的創(chuàng)始人，戰(zhàn)國思想家鄒衍；唐朝開國功臣，一代名相名將房玄齡、秦瓊；中華詞壇“婉約派”、“豪放派”的杰出代表、宋代文學(xué)家李清照、辛棄疾；近代民族實(shí)業(yè)家、“祥”字號商業(yè)的代表人物孟洛川等等。（3）濟(jì)南市民收入概況據(jù)有關(guān)部門調(diào)查顯示，2000年，%，5001000元的占24%，%，20003000元的占26%，30005000元的占8%，5000元以上的僅占3%。并且消費(fèi)成份中公款消費(fèi)占較大比例。綜合以上五方面，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況，作以下幾點(diǎn)分析：（1）濟(jì)南市的國內(nèi)生產(chǎn)總值仍屬于較低水平，但增勢強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。除去已購和尚未打算購房之外，所剩家庭不是很多。濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃（1）中心城區(qū)總體布局。l 白馬山、濼衛(wèi)、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)；l 無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)；l 文東為科研文教片區(qū)；l 千佛山為風(fēng)景旅游片區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。（2）公共設(shè)施布局A、中心商務(wù)區(qū)。C、省級行政辦公用地。在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)。在臘山湖北新建市級體育中心。完善文東科研文教區(qū)建設(shè)，在南部十六里河地區(qū)建設(shè)濟(jì)南科技活動場所，在東部鰲角山地區(qū)預(yù)留高教科研用地。主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古跡。主要包括洪范池、翠屏門等風(fēng)景旅游區(qū)。近期建設(shè)大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟(jì)德、濟(jì)泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線。（5）城市交通?！熬趴v”指二環(huán)西路、營市街（快速）、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路（快速）、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。新建西郊、郎茂山、丁字山、白馬山、匡山、藥山、柳云、硯池山、牛旺、新宇、鮑山、趙仙莊、興福寺、黨家等公園。濟(jì)南重大市政工程（1）已建：A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。（2）在建：A、“藍(lán)天工程”，市區(qū)新增綠地20萬平方米，使城市綠化覆蓋率達(dá)到36%，綠地率31%。l 高速繞城路南線工程。l 大明湖擴(kuò)建改造工程。（3）規(guī)劃：詳見“濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃”。D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點(diǎn)：l 北向擴(kuò)建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。l 歷山北路拓寬工程。價(jià)格同屬超市，價(jià)位比較低，服裝、家電除外。表二：名稱具體情況百貨大樓銀座地下商城位置黑虎泉西路，貴和對面濼源大街，泉城廣場下面面積1萬平方米左右不到3萬平方米場所環(huán)境老、舊的場所環(huán)境與銀座貴和相比檔次偏低，顧客數(shù)量不多。工薪階層特點(diǎn)老的外貌，老的大環(huán)境，一切呈現(xiàn)給人80年代的感覺。價(jià)格價(jià)格中檔消費(fèi)客戶屬大眾型超市特點(diǎn)大型倉儲超市，生活日用品與食品是主要經(jīng)營范圍表四：名稱具體情況人民商場大觀園位置經(jīng)四路，順河高架交匯經(jīng)四路、緯二路交匯面積超市：2600平方米，主樓：34萬平方米?；瘖y飾品，服裝，電器，電子，古董，主要來自全國各地大型廠家。中、青年特點(diǎn)以服裝為主，產(chǎn)品檔次低。產(chǎn)品所經(jīng)營的部分商品屬品牌商品，產(chǎn)地多數(shù)以深圳、北京、汕頭為進(jìn)口主單位。消費(fèi)客戶針對于濟(jì)南中上層收的人，工薪階層也有，不過很少，主要是為了信譽(yù)。第二部分 房地產(chǎn)市場分析一、住宅分布現(xiàn)狀及特征：住宅分布現(xiàn)狀整體印象：A、濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)尚處于初級起步階段，給人以散亂無序的感覺。住宅特征：（1）整體規(guī)劃——零星插建比較普遍，形成規(guī)模的小區(qū)不多，個(gè)別超大規(guī)模的小區(qū)雖已立項(xiàng)但進(jìn)展緩慢，目前還沒有投放市場；住宅項(xiàng)目以多層為主，社區(qū)規(guī)劃差，呈行列式布局，個(gè)別小區(qū)開始分組團(tuán)，出現(xiàn)了圍合或半圍合式的布局，但比例很小；高層住宅極少（有限的幾幢高層均為單位自建），小高層住宅開始增多。（4）配套設(shè)計(jì)：配套設(shè)計(jì)比較簡單，大型社區(qū)以服務(wù)性配套為主，個(gè)別小區(qū)建了會所并配健身房、臺球室娛樂室、游泳池等。（8）車位布置：多層以地面停車為主，小高層雖設(shè)有地下停車場，但車位較少，難以滿足業(yè)主需求，一些小區(qū)出現(xiàn)了人車分流設(shè)計(jì)。（12）采暖：濟(jì)南作為我國沿海較為北部的城市，社區(qū)供暖是產(chǎn)品規(guī)劃中必備部分，詳細(xì)采暖方式及價(jià)格見《附件1》。據(jù)有關(guān)部門透露，5年之內(nèi)濟(jì)南市將有4000萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬平方米。據(jù)報(bào)導(dǎo)，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)無大企業(yè)，幾百家房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金總共才十幾個(gè)億。二、濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展演變起步階段：80年代初—90年代初開發(fā)特點(diǎn)：政府統(tǒng)建，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為指導(dǎo)，基本屬于政府行為，沒有市場銷售。開發(fā)量：100萬平方米/年，共280家開發(fā)公司代表樓盤：佛山苑開發(fā)較熱：96年以后—2000年開發(fā)特點(diǎn)：（1）開發(fā)面較廣，從低檔的經(jīng)濟(jì)適用房到高檔的別墅項(xiàng)目都有，90011000元/平方米不等。（3）最近12年，郊區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目成為熱點(diǎn)，但檔次都不高。銷