房地產(chǎn)開發(fā)基本知識(編輯修改稿)
2025-07-16 15:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 契約；訂立房地產(chǎn)買賣契約，必須遵守國家的法律和法規(guī)，并且接受房地產(chǎn)行政管理部門的監(jiān)督與管理；房地產(chǎn)買賣成交后，必須按照規(guī)定到房地產(chǎn)行政部門，辦理房地產(chǎn)立契手續(xù)，以及房地產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的相對性權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房產(chǎn)的所有權(quán)和土地的使用權(quán)證書，以便取得國家法律的保護。（二）房屋買賣條件及管理在我國目前的條件下，不管是私房出售，還是已購公有住房、經(jīng)濟適用房的出售以及商品房出售，都必須符合以下的條件：房屋的產(chǎn)權(quán)必須是清晰的，有合法的產(chǎn)權(quán)證件；經(jīng)過改建和擴建的房屋，產(chǎn)權(quán)的所有者必須在房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)后，才能進入市場進行交易；凡以優(yōu)惠方式購買的公有住宅或以優(yōu)惠方式建造的住宅，原產(chǎn)權(quán)單位或房地產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買權(quán)；出售已經(jīng)出租的房屋，必須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買的權(quán)利；出售共有的房屋，出售人必須提交共有人同意或委托出售的證明文件。在同等條件下，房屋共有人有優(yōu)先購買權(quán)；對于繼承、贈予等方式取得的房屋，必須在辦理合法手續(xù)后才能投入房地產(chǎn)交易市場。具有以下情況的房屋，不能投入房地產(chǎn)交易市場進行交易；沒有合法證件的房屋（包括違章建筑的房屋）；有產(chǎn)權(quán)爭議的房屋；已經(jīng)批準征用或劃撥土地使用權(quán)范圍內(nèi)的房屋；經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或經(jīng)人民法院批準代管的房屋；未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的外國僑民的房屋；因其他特殊情況不能出售的房屋。進入房地產(chǎn)市場的交易主體，必須符合國家的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出售新建的商品房，必須持有工商行政主管部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照；居民個人購買城市房屋，必須符合當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；居民個人出售房屋必須符合國家的有關(guān)規(guī)定；單位購買公房，必須有市級主管部門的或區(qū)、縣有關(guān)政府的批準證明；企業(yè)、事業(yè)單位購買私房，必須經(jīng)過主管部門審批。（三）房屋買賣契約管理房地產(chǎn)商品與其他商品不同，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)在買賣房地產(chǎn)時必須簽訂契約。房屋買賣契約是規(guī)范房屋買賣行為的重要環(huán)節(jié)。房屋買賣契約的特點（1）房屋買賣契約標志著房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋買賣雙方必須簽訂房屋買賣契約，這是與其他商品不同的。房地產(chǎn)買賣一經(jīng)成立或完成，買賣雙方就可以到房地產(chǎn)管理部門辦理立契過戶手續(xù)，買方交付購房款，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書，就可以行使對房屋占有、使用、收益、處分的權(quán)利。也就是說，房地產(chǎn)買賣契約一旦簽訂，就標志著房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；（2）房地產(chǎn)買賣契約必須以書面的形式簽訂，并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門簽證，才能具有法律效力；（3）房地產(chǎn)買賣契約是買賣雙方的有償合同。雙方當事人在地位上是平等的，既有一定的權(quán)利，也要承擔一定的義務(wù)；雙方的合法權(quán)益受到國家的法律保護。房屋買賣契約的內(nèi)容房地產(chǎn)買賣的契約包括以下的內(nèi)容。（1）買賣雙方的名稱、地址。雙方當事人必須是自然人或法人，如果是法人，還應(yīng)有法人代表名稱和簽字；（2）對標的房屋的情況的確切說明。應(yīng)說明房屋建成年代、建筑質(zhì)量、建筑面積、坐落地址、室內(nèi)裝修、設(shè)備等情況；（3）房屋的價格。買賣的房屋應(yīng)當按照建筑面積計價，必須標明每平方米的價格，房屋的總價格。房屋的買賣價格必須符合當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；（4）房地產(chǎn)買賣契約，必須說明房屋交付使用和房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間；（5）房地產(chǎn)買賣契約，還必須規(guī)定買方在什么時間、地點，用什么方式、以什么貨幣支付房屋的價格；（6）房地產(chǎn)契約也要規(guī)定違約責任，以及補償?shù)姆椒ǖ取７课葙I賣雙方權(quán)利和義務(wù)（1）賣方的權(quán)利，賣方有權(quán)按照契約規(guī)定的房地產(chǎn)的價格、時間收取房地產(chǎn)售賣的價款。如果買方違約，賣方可以請求法律保護，或者要求償付違約金；（2）賣方的義務(wù)。按照房地產(chǎn)買賣契約的規(guī)定，賣方有義務(wù)把房屋轉(zhuǎn)交給房地產(chǎn)的購買方。如果違約也要交納違約金；（3）買方的權(quán)利與義務(wù)。根據(jù)房地產(chǎn)買賣契約的確定取得房屋并支付房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)買賣契約的解除。（1）房地產(chǎn)買賣成交后契約即告解除；（2）經(jīng)雙方同意，房地產(chǎn)買賣成交后契約可以在成交以前解除；（3）法定原因解除；（4）房地產(chǎn)交易主體滅失導致房地產(chǎn)買賣契約的解除；（5）其他原因?qū)е路康禺a(chǎn)買賣契約的解除。二、商品房預購預售管理房屋預售的具體程序是：房地產(chǎn)開發(fā)商向市房地產(chǎn)管理局提出房屋預售申請。經(jīng)房地產(chǎn)主管部門批準后，預售單位與預購房者就可以簽訂《房屋預售合同》。預售合同一般包括以下內(nèi)容：房屋預售雙方的姓名、國籍、地址和身份；預售房屋的位置、編號、建筑面積及平面圖紙；相應(yīng)的土地使用權(quán)比例或范圍；房屋價款；房屋預售款支付方式和房屋交付方式；房屋的使用性質(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移內(nèi)容；房屋產(chǎn)權(quán)人必須遵守的《房屋使用、管理、維修公約》；違約責任；雙方當事人約定的其他內(nèi)容。辦理房屋登記、簽證。
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