房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略(編輯修改稿)
2025-09-14 09:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第二小節(jié) 項(xiàng)目定位與品牌形象確立 ?競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位分析與歸納 ?本項(xiàng)目定位確立 ? 客戶主要來(lái)源仍以周邊的白云、越秀、荔灣為主，南海客戶主要為四季花城客戶， 值得關(guān)注的是：外省客戶的所占比例也較大。 ? 成交客戶主要以私企業(yè)主為主，其次為企事業(yè)單位管理層， 其中私企業(yè)主基本以環(huán)市路一帶的商貿(mào)為主 。 ? 成交客戶普遍集中在 2545歲的年齡段，重視小孩的教育； 同時(shí) 30歲以下的客戶置業(yè)比例也較大，追求工作便利與生活品質(zhì)。 金沙洲消費(fèi)群體研究 金沙洲客戶：主要來(lái)自荔灣、白云、越秀區(qū)域，外省客戶所占比例較大，以年齡在 2545歲，私營(yíng)企業(yè)主為主 01/1 成交客戶職業(yè)分析 成交客戶年齡分析 成交客戶居住區(qū)域分析 廣州 佛山 其他區(qū)域 客戶購(gòu)買中糧萬(wàn)科金域藍(lán)灣的原因20%9%9%1%15%9%26%10%1%環(huán)境 配套 交通 教育 戶型 價(jià)格 品牌 物業(yè)管理 其他? 成交客戶主要以首次置業(yè)和多次置業(yè)的自住型客戶為主，二次以上購(gòu)房客戶比例較大，大部分為換房需求（追求更好的環(huán)境）。 ? 品牌和環(huán)境是目前對(duì)客戶影響最大的置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素，同時(shí)較好的產(chǎn)品空間設(shè)計(jì)也是客戶重要的認(rèn)可點(diǎn)。 金沙洲客戶： 客戶購(gòu)買主要以自住需求為主，二次以上購(gòu)房客戶比例較大，主要為追求品牌和改善環(huán)境而換房 成交客戶置業(yè)次數(shù)分析 成交客戶購(gòu)買原因分析 成交客戶置業(yè)目的分析 金沙洲消費(fèi)群體研究 01/1 客戶類別 年齡家庭特征 職業(yè)特征 購(gòu)房動(dòng)機(jī)與消費(fèi)習(xí)慣 主力需求戶型 1 天河北、環(huán)市路和珠江新城商務(wù)圈的 薪富白領(lǐng)階層 荔灣、越秀、白云靠近金沙洲的小私營(yíng)業(yè)主 2532歲，二人或三口之家為主，部分為單身人士；多為新廣州人或工作不久的老廣 多為“非創(chuàng)業(yè)型”人士，從事房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、廣告行業(yè)、 IT等朝陽(yáng)行業(yè)，另有從事中、大型企業(yè)中的技術(shù)人員、航天等科技人員；家庭年收入一般 815萬(wàn) 新廣州，年輕，來(lái)廣時(shí)間 3年以上，積蓄不多，月供能力4000左右，對(duì)地鐵交通較為看重，看重未來(lái)升值潛力， 自住是其主要置業(yè)目的 。 兩房、三房 2 天河北、環(huán)市路和珠江新城商務(wù)圈的 新富精英階層 荔灣、越秀中小私營(yíng)企業(yè)主和泛公務(wù)員 3040歲，三口或四口之家，屬?gòu)V州原地居民以及來(lái)廣州六年以上的新廣州人 金融、貿(mào)易、大型外資、合資、房地產(chǎn)企業(yè)和國(guó)有企業(yè)的進(jìn)入管理層不久 /私營(yíng)個(gè)體老板； 家庭年收入一般在2050萬(wàn) 首次或二次置業(yè)，置業(yè)目的一般為 改善生活環(huán)境或投資 ，注重項(xiàng)目未來(lái)的升值前景，同時(shí)注重交通、開(kāi)發(fā)商品牌和生活環(huán)境 三房、四房 3 中心區(qū)的先富精英階層、周邊區(qū)域政府公務(wù)員及富有的原居民 4050歲，家庭人口三口以上 中高級(jí)白領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)主、政府公務(wù)員； 家庭年收入 50100萬(wàn) 一般為二次以上置業(yè)， 置業(yè)目的主要為投資 ，主要關(guān)注地鐵交通和升值前景和開(kāi)發(fā)商品牌 兩房、三房 通過(guò)對(duì)金沙洲置業(yè)客戶的訪談，置業(yè)客戶可劃分為以下幾種置業(yè)類型： 典型客戶描述： 陳先生 關(guān)鍵詞：金領(lǐng) /新廣州人 /首次置業(yè) /關(guān)注總價(jià)、交通 客戶基本資料： 年齡： 30歲（來(lái)廣 5年） 工作地點(diǎn)：西門口廣場(chǎng)（上市公司市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理，月薪 20200元以上，現(xiàn)住中山七路） 家庭結(jié)構(gòu)：湖南人，單身 置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè) 客戶語(yǔ)錄： —— “ 金沙洲的交通好像不行，我有同事住在那邊，開(kāi)車經(jīng)常都會(huì)塞車，政府規(guī)劃是不錯(cuò)，不過(guò)近兩年內(nèi)估計(jì)是很難改善的。 ” —— “ 計(jì)劃未來(lái)兩年內(nèi)買房準(zhǔn)備結(jié)婚用，面積不用太大， 90平吧，最好是小 3房，經(jīng)濟(jì)實(shí)用又免去了急著換房的壓力，價(jià)格方面總價(jià) 150萬(wàn)左右，首付 50萬(wàn)，供給金月供 8000元左右，一定要帶裝修的。 ” —— “ 對(duì)位置我不怎么看重，我最看重的是交通便利，如果離我上班的地方超過(guò) 50分鐘的話，我一般就不會(huì)考慮啦。 ” 馬先生 關(guān)鍵詞：國(guó)有企業(yè)中層 /改善型 /開(kāi)發(fā)商品牌 /同質(zhì)而居 /配套 客戶基本資料： 年齡： 35歲 工作地點(diǎn)：體育西路中石化大廈 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家（現(xiàn)住中糧萬(wàn)科金域藍(lán)灣） 職業(yè)：大型國(guó)有企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo) 學(xué)歷：大學(xué) 置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè) 客戶語(yǔ)錄： —— “ 我目前有 1套房， 08年在中糧萬(wàn)科金域藍(lán)灣買了一套 75平米的 2房，總價(jià) 60萬(wàn)。當(dāng)時(shí)主要是覺(jué)得金域藍(lán)灣離城很近，而且開(kāi)發(fā)商品牌不錯(cuò)，價(jià)格只比成本價(jià)略高些，肯定有升值前景，既可以自住又可以投資。 ” —— “ 我太太明年 8月的預(yù)產(chǎn)期，她希望婆婆過(guò)來(lái)照顧她，所以計(jì)劃購(gòu)置一個(gè) 120平米左右的舒適三房，因?yàn)槭亲灾鳎韵Ｍ鐓^(qū)居民的素質(zhì)不要相差太遠(yuǎn)，我個(gè)人喜歡高素質(zhì)的大社區(qū)。 ” 典型客戶描述： 溫女士 關(guān)鍵詞：私企老板 /高收入 /為孩子置業(yè) /投資 客戶基本資料： 年齡： 45歲 工作地點(diǎn)：億森皮具城 家庭結(jié)構(gòu)：四口之家（家庭年收入 100萬(wàn)以上） 職業(yè)： 經(jīng)營(yíng)外貿(mào)包業(yè) 置業(yè)次數(shù)：多次置業(yè) 客戶語(yǔ)錄： —— “ 現(xiàn)在住在越秀區(qū)的房子， 04年買的 160平米的四房。越秀和白云還有 3套，都在出租，現(xiàn)在房?jī)r(jià)都漲啦，感覺(jué)投資房產(chǎn)真不錯(cuò)。 ” —— “ 準(zhǔn)備給我的大兒子買套房子，他剛留學(xué)回來(lái)，想住在社區(qū)氛圍好環(huán)境也好的地方，但一定要在廣州市區(qū)。 ” —— “ 保利西海岸那邊啊，聽(tīng)說(shuō)檔次感不錯(cuò)又在江邊，如果位置好，想再投資一套房，價(jià)格總價(jià)在 100萬(wàn)元左右可以接受，戶型選擇覺(jué)得 5060平米的一房比較好； 7080平米兩房也可以考慮，但要看租金情況定； 90平米的三房感覺(jué)都不劃算，因?yàn)榭們r(jià)高，租金相對(duì)不劃算。 ” 典型客戶描述： 不同的人群，選擇不同的區(qū)域，選擇不同的物業(yè)！ 居所的氣質(zhì)，就是居者的氣質(zhì)！ 而深業(yè)需要打動(dòng)的將是哪一群人？ 項(xiàng)目消費(fèi)群圈定與形態(tài)剖析 01/2 以地鐵 6號(hào)線公共交通為軸心以及自駕車交通成本在 50分鐘以內(nèi)的 商務(wù)薪富階層， 在私企及事業(yè)單位任職中上管理層的新廣州人 核心人群 在廣佛同城化帶動(dòng)下的南海等周邊區(qū)域的覆蓋人群 補(bǔ)充人群 白云 /越秀 /荔灣區(qū) 的私企業(yè)主及富二代 重要人群 項(xiàng)目消費(fèi)群圈定與形態(tài)剖析 01/2 以城市為軸心主場(chǎng)，尋求外在繁華與內(nèi)心寧?kù)o的私享空間 城市是他們的生活主場(chǎng)， 所有的人生抱負(fù)與事業(yè)成就，都需要在城市中實(shí)現(xiàn)， 他們要在此安營(yíng)扎寨，證明
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