城市房地產(chǎn)規(guī)劃與管理基本知識(編輯修改稿)
2024-10-25 13:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 地儲備的實(shí)踐,各地在探索和實(shí)踐中，形成了幾種各具特點(diǎn)的土地儲備運(yùn)行模式。目前國內(nèi)學(xué)者一般認(rèn)為我國土地儲備的運(yùn)行模式可以分四種類型：,（1）按照市場機(jī)制運(yùn)行的上海模式； （2）行政指導(dǎo)和市場運(yùn)作相結(jié)合的杭州模式； （3）行政指導(dǎo)、市場運(yùn)作與土地資產(chǎn)管理相結(jié)合的南通模式； （4）土地儲備與交易許可相結(jié)合的武漢模式。,第四節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與管理,（一）城市基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)涵 城市基礎(chǔ)設(shè)施，或稱城市公共設(shè)施、城市公用事業(yè)工程、市政工程設(shè)施等。,涵義,從城市生態(tài)系統(tǒng)平衡的角度看，是直接為維持城市生產(chǎn)與生活正常秩序和保證城市發(fā)展的必不可少的物質(zhì)條件；從城市社會再生產(chǎn)角度看，是為在城市進(jìn)行物質(zhì)、精神和人本身再生產(chǎn)而創(chuàng)造的一般的、共同的、社會化的物質(zhì)條件。綜合而論，城市基礎(chǔ)設(shè)施就是為城市生產(chǎn)和生活提供的一般公共設(shè)施，是城市賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。,（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施的分類,按城市基礎(chǔ)設(shè)施的性質(zhì)，可分為社會性基礎(chǔ)設(shè)施和技術(shù)性基礎(chǔ)設(shè)施兩大類； 按城市基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容分類可分為城市能源動力（供電、供熱、供氣等）系統(tǒng)，供水排水系統(tǒng)，交通道路系統(tǒng)，郵政通訊系統(tǒng)，環(huán)境衛(wèi)生排渣系統(tǒng)，防災(zāi)戰(zhàn)備系統(tǒng)，治安報警系統(tǒng)等方面的物質(zhì)載體與社會組織條件；,按城市基礎(chǔ)設(shè)施的市場結(jié)構(gòu)，可分為壟斷性和競爭性兩類； 按城市基礎(chǔ)設(shè)施的資金運(yùn)行狀態(tài)，可分為自我平衡收支和國家補(bǔ)貼兩類； 按城市基礎(chǔ)設(shè)施的空間位置和技術(shù)性能，可分為地下和地上兩部分。,（三）城市基礎(chǔ)設(shè)施的特性,地方公共物品性與效益的外部性； 經(jīng)營管理的壟斷性與多樣性； 建設(shè)的同步性與超前性； 運(yùn)行的協(xié)調(diào)性與系統(tǒng)性,二、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)途徑,（一）國外城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資方式,（二）構(gòu)建以項(xiàng)目為主體的投融資機(jī)制,具體到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，城市政府可以通過多種投融資方式的選擇和組合創(chuàng)新，來實(shí)現(xiàn)有效的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金融通。換句話說，政府不再以直接投資者或直接借款人的身份介入城市公共建設(shè)項(xiàng)目，而是通過為項(xiàng)目提供市場優(yōu)惠政策、特許經(jīng)營權(quán)或管理權(quán)等方式來組織投融資的機(jī)制。,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目特點(diǎn),在投融資中政府不再以負(fù)債人身份出現(xiàn)。債權(quán)人主要針對項(xiàng)目公司及其資產(chǎn)和現(xiàn)金流量追索其債權(quán)； 投資將與項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)相結(jié)合； 有效分散各種風(fēng)險；,融資結(jié)構(gòu)中的信用支持形式多樣。如根據(jù)受益者負(fù)擔(dān)原則，以項(xiàng)目使用費(fèi)作為投融資信用支持；以提供固定價格、固定工期合同或“交鑰匙”工程合同等方式從工程承包公司獲得信用支持；以項(xiàng)目竣工后的特許經(jīng)營權(quán)或管理權(quán)來獲得信用支持； 技術(shù)較為復(fù)雜，融資時間較長，前期成本有所增加。,投融資方式,投資者共同組建項(xiàng)目公司； 以“設(shè)施使用協(xié)議”為載體的投融資方式； 以“有償供給”為基礎(chǔ)的投融資方式；,BOT投融資方式，BOT（BuildOperateTransfer 建設(shè)－經(jīng)營－移交）是指建設(shè)項(xiàng)目由企業(yè)投資建設(shè)，企業(yè)同時獲得該項(xiàng)目一定期限的經(jīng)營權(quán)，期滿后再將設(shè)施轉(zhuǎn)讓給政府的一種投資建設(shè)方式，是國際通用的投資運(yùn)營模式；,捆綁式組合型投融資方式，通過兩個或兩個以上無投資回報項(xiàng)目和有投資回報項(xiàng)目的捆綁和組合，將投資負(fù)擔(dān)和投資回報相結(jié)合，從而形成一個項(xiàng)目成為另外一個項(xiàng)目信用保證的投融資方式；, PPP 模式，PPP（PublicPrivate Partnerships）模式，即公共部門與私人企業(yè)合作模式，指政府、營利性企業(yè)和非營利性企業(yè)基于某個項(xiàng)目而形成的相互合作關(guān)系的形式。,（三）我國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金渠道,國家和城市的財政支出，是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的主要來源 積極開拓城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)市場化融資渠道,（四）我國完善城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制的總思路,重新界定城市基礎(chǔ)設(shè)施的可市場化與不可市場化的界； 充分發(fā)揮政府在基礎(chǔ)設(shè)施投資中的主導(dǎo)作用； 利用項(xiàng)目的盈利性吸引非財政投資。,三、基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營與管理,（一）城市基礎(chǔ)設(shè)施管理機(jī)構(gòu) 城市政府是基礎(chǔ)設(shè)施的最高主管機(jī)構(gòu)，其下屬的工作部門或附屬機(jī)關(guān)為具體主管機(jī)構(gòu)。,（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施管理體制,城市基礎(chǔ)設(shè)施管理體制，是在市政府及其職能部門的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，在市政府其他工作部門的配合和區(qū)、縣政府職能部門的分工協(xié)作下，改革和依靠城市基礎(chǔ)設(shè)施的企事業(yè)單位的經(jīng)營和管理，發(fā)揮“人民城市人民建”的積極性，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施綜合效益的組織體制。,市政府及其職能部門的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，是健全城市基礎(chǔ)設(shè)施管理體制
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