房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)重要知識(shí)點(diǎn)(編輯修改稿)
2024-07-15 13:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 用權(quán)分離（2）受讓主體的多樣性（3）有償、有期限性（4）計(jì)劃性（二）土地使用權(quán)出讓的基本原則（1）國(guó)家主權(quán)神圣不可侵犯（2）平等、自愿、有償（3）所有權(quán)與使用權(quán)分離（4）合理利用土地（三）土地使用權(quán)出讓年限：?居住用地70年?工業(yè)用地50年?科、教、文、衛(wèi)體育用地50年?商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年?綜合或其他用地50年（四）土地使用權(quán)出讓方式?招標(biāo)出讓?拍賣出讓?掛牌出讓（五）土地使用權(quán)出讓程序：擬定方案，正式報(bào)批，組織實(shí)施，登記發(fā)證（六）土地使用權(quán)出讓合同（1）土地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容（2）土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)（七）概念：指國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。（一）概念：是指經(jīng)過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)出售、交換、贈(zèng)與方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特征（1）以土地使用權(quán)出讓為基礎(chǔ)（2）需要具備一定的條件（3）是平等民事主體之間的一種民事法律行為（4）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的同步性（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容（五）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：出售、交換、贈(zèng)予（一）概念：是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為（二）主要特征（1）沒(méi)有明確的使用年限（2）無(wú)須支付土地使用權(quán)出讓金（3）不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押（三）土地使用權(quán)劃撥的形式（四）土地使用權(quán)劃撥的審批權(quán)限（一）土地征用的含義（二）土地征用的特征（1）土地征用具有強(qiáng)制性（2）土地征用是一種政府行為（3）土地征用具有補(bǔ)償性（三）土地征用的程序（1）建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)審（2）用地申請(qǐng)（3）擬定征地補(bǔ)償安置方案（4）簽訂征地協(xié)議（5）出讓或劃撥土地使用權(quán)（6）頒發(fā)土地使用證（四）征地補(bǔ)償與安置費(fèi)用（1）土地補(bǔ)償（2）青苗補(bǔ)償（3）地上附著物補(bǔ)償費(fèi)（4）安置補(bǔ)助費(fèi)（5）新菜地開發(fā)建設(shè)基金（一）房屋拆遷申請(qǐng)（二）房屋拆遷審批（三）簽訂拆遷補(bǔ)償和安置協(xié)議（四）實(shí)施拆遷（五）監(jiān)督檢查（一）城市房屋拆遷補(bǔ)償（二）城市房屋拆遷安置（一）組織競(jìng)標(biāo)團(tuán)隊(duì) 第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究可行性研究是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，論證的科學(xué)方法?？尚行匝芯康母灸康氖菍?shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化，民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)，社會(huì)和環(huán)境效益。（1）可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基本依據(jù)。（2）可行性研究是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。（3）可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)，用地審批的條件。（4）可行性研究是開發(fā)商與用有部門簽訂協(xié)議，合同的依據(jù)。（5）可行性研究是編制下一階段規(guī)劃計(jì)劃方案的依據(jù)?？尚行匝芯康木幹埔罁?jù)包括國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃。批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或同等效力的文件；國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃，詳細(xì)規(guī)劃，交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等；自然，地理，氣象，水文地質(zhì)，經(jīng)濟(jì)，社會(huì)等基礎(chǔ)資料；有關(guān)建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范，定額，指標(biāo)，要求等資料；國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；開發(fā)項(xiàng)目備選方案土地利用條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等；其他有關(guān)依據(jù)資料。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，是指運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的，有計(jì)劃，系統(tǒng)地判斷，收集，記錄，整理，分析，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去及現(xiàn)在的各種基本狀況及其影響因素，并得出結(jié)論的活動(dòng)于過(guò)程，其目的是為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者預(yù)測(cè)其未來(lái)發(fā)展并為制定正確的決策提供可靠依據(jù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用(1)有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資方向。(2)有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品更新?lián)Q代。(3)有助于項(xiàng)目投資者制定科學(xué)的營(yíng)銷和開發(fā)計(jì)劃。(4)有助于項(xiàng)目投資者實(shí)施正確的價(jià)格策略。(5)有助于房地企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。*4. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的原則(1)準(zhǔn)確性原則(2)時(shí)效性原則(3)全面性原則(4)針對(duì)性原則(5)創(chuàng)造性原則*5. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類型按市場(chǎng)調(diào)查的范圍分類（1）專題性市場(chǎng)調(diào)查 (2)綜合性市場(chǎng)調(diào)查按市場(chǎng)調(diào)查的功能分類（1）探測(cè)性調(diào)查 (2)描述性調(diào)查 (3)因果性調(diào)查6. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟和方法準(zhǔn)備階段 第一步 提出問(wèn)題，明確目標(biāo)。 第二步 初步情況分析和非正式調(diào)查。 第三步 制定調(diào)查方案和工作計(jì)劃，擬定調(diào)研計(jì)劃書。實(shí)施階段 第一步 建立調(diào)查組織。 第二步 收集第二手資料。 第三步 收集第一手資料。分析和總結(jié)階段 第一步 數(shù)據(jù)的分析和解釋。 第二步 編寫調(diào)研報(bào)告 。 第三步 總結(jié)反饋。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法 1觀察法(1)直接觀察法（2）親自經(jīng)歷法(3)痕跡觀察法（4）行為記錄法 2實(shí)驗(yàn)法 3詢問(wèn)法(1)小組座談法（2）深度訪談法（3）面談?wù){(diào)查法（4）電話調(diào)查法(5)郵寄調(diào)查法（6）留置問(wèn)卷法*(1)土地費(fèi)用估算(2)前期工程費(fèi)估算(3)房屋開發(fā)費(fèi)估算(4)管理費(fèi)用估算(5)銷售費(fèi)用估算(6)財(cái)務(wù)費(fèi)用估算(7)其他費(fèi)用估算(8)不可預(yù)見費(fèi)估算(9)稅費(fèi)估算*8. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入估算可以根據(jù)項(xiàng)目租售
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