房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營重要知識點-文庫吧
2025-06-03 13:10 本頁面
【正文】 9彈性原則房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計組織結(jié)構(gòu)的基本概念 （一）組織結(jié)構(gòu)的定義：組織為了協(xié)調(diào)及控制成員的活動，以實現(xiàn)組織目標(biāo)而創(chuàng)設(shè)的結(jié)構(gòu)體系。古典的組織理論是靜態(tài)的，它主要研究組織結(jié)構(gòu)本身的設(shè)計。但一個組織能否實現(xiàn)精簡效能，單有一個良好的結(jié)構(gòu)設(shè)計是不夠的，還須有一套系統(tǒng)的運行制度和方法，才能保證原定的組織結(jié)構(gòu)得到順利實現(xiàn)（二）組織結(jié)構(gòu)的形式： 1職能型組織結(jié)構(gòu)2項目型組織結(jié)構(gòu)3矩陣型組織結(jié)構(gòu)4混合型組織結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)制定原則1可行性原則2可量化性原則3彈性原則房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的內(nèi)容1成長性目標(biāo)2盈利性目標(biāo)3競爭性目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的調(diào)整1手機信息2分析3論證4決策房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的特點1目標(biāo)性2靈活性3選擇性房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的因素1壞境2決策者對風(fēng)險的態(tài)度3思維定勢4時間房地產(chǎn)經(jīng)營計劃的概念與特點房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)物?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”是我國城市建設(shè)的基本方針，其本質(zhì)特點就體現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。所謂綜合指對地下設(shè)施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設(shè)施進(jìn)行綜合開發(fā)；配套則指對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設(shè)施、園林綠化、道路交通及其他公用設(shè)施進(jìn)行配套建設(shè)，把城市作為一個有機整體開發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、服務(wù)和文化設(shè)施的協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城市的整體功能。（二）與相關(guān)行業(yè)的關(guān)系 與“建筑業(yè)”的關(guān)系 在我國三項產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)帶有經(jīng)營與服務(wù)的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，二者的具體關(guān)系可分為兩類：一類是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設(shè)的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自營工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。對于第二類關(guān)系，值得注意的涉稅問題有兩點：一是自營工程在銷售時，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；二是存在自營工程的企業(yè)，如果有代建工程項目，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。與“房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)）”的關(guān)系 二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷售和盈利環(huán)節(jié)對前者的影響越來越大，同時，隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開發(fā)及銷售過程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設(shè)性意見。二者的具體關(guān)系有三類：一類是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當(dāng)首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會負(fù)責(zé)。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨立核算的物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營物業(yè)管理。對第三類關(guān)系，值得注意的涉稅問題是：兼營物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時兼營餐飲、娛樂等服務(wù)項目，對其物業(yè)收入以及服務(wù)業(yè)的各項收入應(yīng)按相應(yīng)的稅目、稅率納稅房地產(chǎn)經(jīng)營計劃的調(diào)整1滾動計劃法2啟動備用計劃法第四章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析（1）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的含義：就是影響開發(fā)與經(jīng)營活動整個過程的外部因素和條件的總和。（2）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的構(gòu)成：①宏觀環(huán)境（國家）②中觀環(huán)境（行業(yè)）③微觀環(huán)境（項目本身）（3）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的特點：①關(guān)聯(lián)性 ②可變性 ③相對性④層次性（4）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的原則：①客觀性原則 ②全面性原則 ③比較性原則 ④預(yù)測性原則（5）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的基本內(nèi)容：①宏觀環(huán)境：⒈政策環(huán)境（財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、住房政策）⒉經(jīng)濟(jì)環(huán)境（宏觀經(jīng)濟(jì)條件、居民經(jīng)濟(jì)收入和購買力）⒊人口環(huán)境（人口總量、人口的年齡結(jié)構(gòu)、人口的地理分布、家庭結(jié)構(gòu)）⒋自然環(huán)境⒌技術(shù)環(huán)境②中觀環(huán)境：⒈我國房地產(chǎn)市場的法律體系 ⒉房地產(chǎn)市場態(tài)勢⒊房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范③微觀環(huán)境：⒈區(qū)域地理位置特點 ⒉區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃 ⒊區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展特點（6）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營分析法①多因素加權(quán)分析法70~100分—投資環(huán)境穩(wěn)定55~69分—有少量的投資風(fēng)險40~54分—外資企業(yè)的經(jīng)營面臨高風(fēng)險40~39分—為外國投資者不能接受的經(jīng)營環(huán)境②道氏評估法③SWOT分析法（S—優(yōu)勢 W—劣勢 O—機會 T—威脅）⒈企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境有利條件結(jié)合，即S+O=機會點⒉企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境不利條件結(jié)合，即S+T=可規(guī)避風(fēng)險點⒊企業(yè)劣勢與環(huán)境有利條件結(jié)合，即W+O=可借力機會點⒋企業(yè)劣勢與環(huán)境不利條件結(jié)合，即W+T=風(fēng)險點（威脅點）（7）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營機會選擇①時機的選擇（房地產(chǎn)周期不同階段時機選擇、政策研究與時機選擇）②區(qū)位地段的選擇（國家、城市、區(qū)域）③投資類型的選擇（土地、住宅、商業(yè)設(shè)施、寫字樓）④質(zhì)量的選擇（8）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險分析①政治風(fēng)險②經(jīng)濟(jì)風(fēng)險③金融風(fēng)險④來自自然界和沖突的意外風(fēng)險⑤個別風(fēng)險第五章 房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲?。ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)出讓的特征（1）土地所有權(quán)與使
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