【正文】 營內(nèi)容廣泛、形式多樣、有償性和服務性并存的經(jīng)營活動。 ? 房地產(chǎn)服務經(jīng)營活動貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全過程的始終，從目標決策開始，到建設施工之中，一直到最后的物業(yè)管理，都離不開房地產(chǎn)服務經(jīng)營活動。 ? 綜合開發(fā)必須遵循“ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、合理布局、配套建設 ”的工作方針，與以往城市建設的根本差別在于它包含著經(jīng)營的內(nèi)容，具有經(jīng)營的特征，特別是在市場經(jīng)濟機制下，開發(fā)與經(jīng)營更是相依相伴。 ? 廣義的角度理解，二者本質(zhì)上一致，側(cè)重點不同；狹義的角度理解，二者相互獨立。 三、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關系 3/2/2023 25 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，通過投資、建設及租售適應城市社會和經(jīng)濟發(fā)展需要、滿足用戶要求的房屋建筑、配套設施及空間環(huán)境，并以此實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標和提高土地使用的社會經(jīng)濟效益的活動。 3/2/2023 27 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的參與主體 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 二、土地所有者或土地當前的使用者 ? 三、政府及政府機構 ? 四、金融機構 ? 五、建筑承包商 ? 六、 專業(yè)顧問 ? 七、消費者（購房者及租戶） 3/2/2023 28 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指以 房地產(chǎn)開發(fā)建造為前提 ，從事土地開發(fā)、房屋開發(fā)等不同形式的經(jīng)濟活動，在實現(xiàn)社會效益的同時獲取利潤、進行自主經(jīng)營，獨立經(jīng)濟核算，并具有法人資格的 經(jīng)濟實體 。 ? 開發(fā)商的 目的 是在注重社會效益和環(huán)境效益的前提下，通過實施開發(fā)過程來獲取直接的 經(jīng)濟利益 。 ? 1992年，與人合作共同創(chuàng)建了北京萬通實業(yè)股份有限公司，在北京開發(fā)房地產(chǎn)。 ? 1984年至今，任志強主持或參與了華遠近 50個房地產(chǎn)項目的開發(fā)工作，戰(zhàn)功卓著，曾當選西城區(qū)人大代表、北京市勞動模范，并榮獲全國“五一勞動獎章”，現(xiàn)任北京市政協(xié)委員。 任志強 籍貫：山東 畢業(yè)院校：中國人民大學 職務：北京華遠新時代房地產(chǎn)公司 董事長 3/2/2023 32 3/2/2023 33 ? 1968年參軍，服役于空軍汽車三團； ? 1973年轉(zhuǎn)業(yè)，就職于鄭州鐵路水電段； ? 1974年至 1978年就讀于蘭州鐵道學院； ? 畢業(yè)后，先后供職于廣州鐵路局、廣東省外經(jīng)貿(mào)委、深圳市特區(qū)發(fā)展公司； ? 1983年到深圳經(jīng)濟特區(qū)發(fā)展公司工作， ? 1984年組建“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”，任總經(jīng)理。 王石 出生年月： 1951年 1月 籍貫： 廣西柳州 畢業(yè)院校： 蘭州鐵道學院 職位： 萬科董事長 3/2/2023 33 3/2/2023 34 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以土地開發(fā)和房屋建設為經(jīng)營范圍的 生產(chǎn)經(jīng)營型企業(yè) 。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的 資金、技術、人才密集型 企業(yè)。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)及經(jīng)營的 產(chǎn)需鏈條長，環(huán)節(jié)多 。 3/2/2023 34 3/2/2023 35 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類 ? 依所有制性質(zhì)劃分： ?公有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 全民所有制和集體所有制 ?非公有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 民營和涉外 ?混合所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 上市股份多元化、資產(chǎn)重組、制度革新，產(chǎn)權與經(jīng)營權相分離 3/2/2023 35 3/2/2023 36 ? 依經(jīng)營業(yè)務范圍劃分 ? 專營公司：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的公司 ? 兼營公司：從原來的經(jīng)營范圍擴大到房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為 4個資質(zhì)等級。 3/2/2023 37 3/2/2023 38 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務范圍 ? 一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設規(guī)模 不受限制 ，可以在 全國范圍 承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。 3/2/2023 38 二、土地所有者或土地當前的使用者 ? 城市土地國有，農(nóng)村土地集體所有 ? 對應開發(fā)用地的獲取方式： ?從土地所有者（即國家）手里獲取土地使用權，為土地出讓方式； ?從當前的土地使用者手里獲取土地使用權，為土地轉(zhuǎn)讓方式； 3/2/2023 39 三、政府及政府機構 ? 政府及政府機構在參與房地產(chǎn)市場運行的過程中，既有 制定規(guī)則的權力 ，又有 監(jiān)督、管理的職能 ，有時以開發(fā)商身份投資參與公益型項目建設，甚至以 開發(fā)及投資主體 的身份進行重大項目建設。房地產(chǎn)金融業(yè)務必須通過一定的金融機構才能完成。 ? 建筑承包商以開發(fā)商為市場，不享受項目經(jīng)營效益，只是從工程建筑施工中收取工程費用。 3/2/2023 42 3/2/2023 43 3/2/2023 43 六、 專業(yè)顧問 ? 建筑師 ? 工程師 ? 規(guī)劃師 ? 景觀建筑師 ? 環(huán)境顧問 ? 交通顧問 ? 房地產(chǎn)估價師 ? 會計師 ? 地產(chǎn)代理 ? 物業(yè)管理師 ? 市場研究專家 ? 經(jīng)濟師及造價工程師 ? 律師 3/2/2023 44 七、消費者 (購房者及租戶 ) 每個人和機構都是房地產(chǎn)商品的消費者。 ? 需求：真實的需要、投機需求、引致需求 ? 從市場買家的角度：自用型和投資型 ?自用型購買者的主要約束條件：購買能力 ?投資型購買者主要考慮：預期收益的大小 3/2/2023 45 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 ? 二、主要的行政審批手續(xù) 3/2/2023 46 一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 ? 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序，是指房地產(chǎn)項目從投資決策、設計、施工到銷售和服務的整個過程中應當遵循的內(nèi)在規(guī)律和組織制度。 ? 這 8個步驟又可以劃分為 4個階段 ， 投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段、 租售及資產(chǎn)管理階段 。 3/2/2023 47 （一） 八個步驟 I：投資機會尋找與篩選 Ⅱ ：細化投資方案 Ⅲ ：可行性研究 Ⅳ ：合同談判 V：正式簽署有關合同 Ⅵ ：工程建設 Ⅶ ：竣工投入使用 Ⅷ ：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 投資機會選擇與決策分析 前期工作 建設階段 租售及資產(chǎn)管理階段 3/2/2023 48 （二）四個階段 投資機會選擇與決策分析 ? 投資機會選擇：投資機會尋找和篩選； ? 投資決策分析：市場分析；項目財務評估。 3/2/2023 50 建設階段 開發(fā)項目建筑工程的施工過程 主要任務：建設工程項目管理 租售及資產(chǎn)管理階段 ? 辦理竣工驗收和批準入住手續(xù) ? 開發(fā)商為了分散投資風險，減輕借貸的壓力，在項目建設前或建設過程中通過預租或預售的形式落實了買家或使用者 3/2/2023 51 二、主要的行政審批手續(xù)：五證一書 建設項目選址意見書 《城市規(guī)劃法》第三十條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設工程的選址和布局 必須 符合城市規(guī)劃。 建設用地規(guī)劃許可證 《城市規(guī)劃法》第三十一條 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，