【正文】 質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)_JAGCF*元196建安工程費(fèi)%3供電用電負(fù)荷費(fèi)8*(_ZJZMJ/100)*項(xiàng)576商業(yè)：8千伏/100平方米,400元/千伏4招標(biāo)活動費(fèi)_JAGCF*元98建安工程費(fèi)%5監(jiān)理費(fèi)_JAGCF*元638建安工程費(fèi)%6物業(yè)管理基金_JAGCF*元981(用戶指定計(jì)算公式)7其他_JAGCF*元491建安工程費(fèi)1%8YYYYYYYYYYYYY1530TOTAL合計(jì)4148 G不可見預(yù)見費(fèi)。詳見工程進(jìn)度表（表1410）工程進(jìn)度表 表1410本項(xiàng)目的土地使用權(quán)年限為70年，計(jì)算時間設(shè)定為半年一個計(jì)算期，各期成本費(fèi)用按當(dāng)期的支出計(jì)算，雷擊到期末。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上亦應(yīng)大大突出水的地位，如修建環(huán)島林蔭道（仿珠海情侶路），建設(shè)游艇碼頭等水上運(yùn)動設(shè)施?！皩潜P主題的偏好”統(tǒng)計(jì)反映出現(xiàn)在的購房者最重視生態(tài)與園林，這一需求恰與項(xiàng)目自然風(fēng)貌很契合。這類客戶往往在市區(qū)有固定的工作地點(diǎn)，對通勤的便捷性要求較高。如果本項(xiàng)目不在環(huán)境建設(shè)上獨(dú)樹一幟，開創(chuàng)自己的特點(diǎn)，不在價格上占優(yōu)勢地位，將面臨較為嚴(yán)峻的市場風(fēng)險。，基于各種考慮，購房者回遷市區(qū)有所增多。，利于休閑渡假項(xiàng)目開發(fā)。，水環(huán)境及空氣環(huán)境質(zhì)量有待提高，景觀亦受到一定影響。與新塘等地的競爭對手相比，本項(xiàng)目在交通條件上尚有一定不足之處。，目前生活配套很不完善，離 A市區(qū)相對較遠(yuǎn)。如前面已經(jīng)論述，新塘和永和兩鎮(zhèn)并入都會區(qū)，作為都市邊緣區(qū)域發(fā)展，在基礎(chǔ)設(shè)施等的配建上將逐步與都市看齊；而地塊所在的鎮(zhèn)則歸入增城片區(qū)，規(guī)劃上主要以外向型加工工業(yè)為主，基礎(chǔ)設(shè)施（尤其是A都會區(qū)交通設(shè)施）的建設(shè)上都將與新塘、永和兩鎮(zhèn)進(jìn)一步拉大差距，“穗新線”城市軌道只開通到新塘即使表現(xiàn)之一。項(xiàng)目首期征地1200畝，可征地面積近9600畝，面積之巨，是增城南部諸鎮(zhèn)所不可多得的。 分析 優(yōu)勢(S)、打造精品的開發(fā)理念有利于樹立別具一格的項(xiàng)目形象，以較低成本迅速占領(lǐng)市場。但由于水泥廠是當(dāng)?shù)刎斦杖氲闹饕獊碓矗唐趦?nèi)全部關(guān)閉地塊周邊所有的水泥廠可能性不大。由于靠近鐵路運(yùn)輸線，附近石灰石資源又很豐富，發(fā)展水泥行業(yè)的條件得天獨(dú)厚。 鐵路廣九鐵路在地塊所在鎮(zhèn)設(shè)有車站，以貨運(yùn)為主，每天只有對開兩班往返穗深的客車停靠站，對人流輸送并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)作用。A北三環(huán)高速公路（荔城－花都機(jī)場）、增莞深高速公路（增城－東莞－深圳）和新坪公路（新塘至從化太坪場），正在規(guī)劃興建。 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃2002年《 A市政府工作報告》中指出：東部地區(qū)應(yīng)以天河區(qū)中央商務(wù)區(qū)建設(shè)拉動城市重心向東拓展，將舊城區(qū)的加工工業(yè)向黃埔至新塘一線轉(zhuǎn)移，利用港口條件，重整東翼產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，形成東部密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。區(qū)域內(nèi)廣園東路一線，隨著各種設(shè)施日益完備，近一、兩年來已成為繼華南板塊后的又一開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。前者屬于城市“東進(jìn)拓展軸”，位于A著力打造的東翼大組團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，其發(fā)展方向是建設(shè)為A制造業(yè)的基地、高新技術(shù)開發(fā)和生產(chǎn)中心和A21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)增長的核心區(qū)域之一。4 項(xiàng)目所在地區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域定義本項(xiàng)目位于A東部鎮(zhèn)，未來可由廣園東路延長線直接與 A市區(qū)相連，鑒于區(qū)域交通特點(diǎn)及已經(jīng)逐步形成的廣園東房地產(chǎn)開發(fā)板塊，現(xiàn)將區(qū)域定義為廣園東快速路全線，西起沙河立交，穿 A市區(qū)天河、黃埔，過增城新塘、永和、沙鋪到仙村項(xiàng)目所在地，兼顧荔城，現(xiàn)對本區(qū)域內(nèi)有關(guān)規(guī)劃及房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)狀況作分析如下。作為舊城功能的補(bǔ)充，發(fā)展全市性的商貿(mào)物流中心，開發(fā)低強(qiáng)度的居住區(qū)。兩條城市功能拓展軸東進(jìn)軸：規(guī)劃以珠江新城和天河中心商務(wù)區(qū)拉動城市商務(wù)中心功能東移，形成自中心城區(qū)、珠江新城、黃埔工業(yè)帶向新塘方向的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“東進(jìn)軸”。行政區(qū)劃調(diào)整解決了城市向南發(fā)展的政策門檻，使A有可能從傳統(tǒng)的“云山珠水”的自然格局躍升為具有“山、城、田、?！碧厣拇笊酱蠛８窬郑瑸榻ㄔO(shè)生態(tài)安全的國際性區(qū)域中心城市提供了歷史性的機(jī)遇。花都片區(qū),交通區(qū)位優(yōu)勢顯得十分突出。 A市正處于珠江三角洲發(fā)展主軸的交匯點(diǎn)，在“人”字的焦點(diǎn)上，同時還是7條拓展軸的輻射源。由于廣園東二期工程的動工，廣園東及其延長線一帶的發(fā)展勢頭引人注目。 A市的住宅市場呈現(xiàn)如下基本特征：① 郊區(qū)化特征：隨著城市交通環(huán)境的改善以及居民對居住環(huán)境質(zhì)量要求的日益提高，城市近郊及部分遠(yuǎn)郊樓盤發(fā)展迅速。（3） 鵝桂洲與大洲島均四面環(huán)水，江面最寬處達(dá)180米，周邊視野開闊。緊靠規(guī)劃中的廣園東二期瑤田出口約14公里。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（詳細(xì)、見表141至146）連體別墅區(qū)用地平衡表 表141項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量所占比值用地總面積ha42居住區(qū)用地ha42100住宅用地ha2867公建用地ha38道路用地ha37公共綠地ha819連體別墅區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表142項(xiàng) 目計(jì)量單位數(shù)量所占比值備注用地總面積ha42居住戶（套）數(shù)戶（套）884居住人數(shù)人3094戶均人口人/ha4總建筑面積平方米22計(jì)算容積率建筑總面積萬平方米22100住宅建筑面積平方米20434094規(guī)劃平方米204340保留平方米0公建面積平方米156606規(guī)劃平方米15660保留平方米0人口密度人/ha74住宅容積率%50綜合容積率53總建筑密度%30綠地率%40人均公共綠地面積平方米/人26停車數(shù)個1000連體別墅區(qū)配套設(shè)施一覽表 表143項(xiàng)目符號設(shè)施名稱建筑面積用地面積備注文化娛樂文化活動站50009000小計(jì)50009000教育幼兒園18002500小計(jì)18002500商業(yè)服務(wù)沿街商鋪60006000飲食店800電訊營業(yè)所300300郵電所300300儲蓄所200200肉菜分銷店300中西藥店300書店300小計(jì)85006800行政管理居委會200小計(jì)200公共設(shè)施變電房60變電房50公廁50小計(jì)180總計(jì)1566018300獨(dú)立別墅區(qū)用地平衡表 表144項(xiàng) 目計(jì)量單位數(shù)值所占比值（%）用地總面積ha33居住區(qū)用地ha33100住宅用地ha2060公建用地ha26道路用地ha514公共綠地ha720獨(dú)立別墅區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表145項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值所占比重備注用地總面積Ha32居住戶（套）數(shù)戶（套）320居住人數(shù)人1280戶均人口人/戶4總建筑面積萬平方米12計(jì)算容積率建筑總面積萬平方米12100住宅建筑面積平方米11510096規(guī)劃平方米115100保留平方米1公建面積平方米49004規(guī)劃平方米4900保留平方米0人口密度人/ha39住宅容積率％35綜合容積率36總建筑密度％30綠地率％40人均公共綠地面積平方米/人52停車數(shù)個370獨(dú)立別墅區(qū)配套設(shè)施一覽表 表146項(xiàng)目符號設(shè)施名稱建筑面積（平方米）用地面積（平方米）備注文化娛樂文化活動站30006000小計(jì)30006000教育幼兒園18002500小計(jì)18002500公共設(shè)施變電房50公廁50小計(jì)10049008500 項(xiàng)目主要財務(wù)評價結(jié)果指標(biāo) 項(xiàng)目主要財務(wù)評價結(jié)果指標(biāo)匯總表評價結(jié)果項(xiàng)目總投資（萬元）108288項(xiàng)目總銷售收入（萬元）135270利潤總額（萬元）17324稅后利潤（萬元）11606投資利潤率％稅前全部投資FNPV（萬元）7259稅后全部投資FNPV（萬元）2661稅前全部投資FIRR％稅后全部投資FIRR％稅后自有資金FNPV（萬元）2824稅后自有資金FIRR％盈虧平衡點(diǎn)銷售率％2. 項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 A經(jīng)濟(jì)發(fā)掌狀況（略） A市經(jīng)濟(jì)發(fā)狀趨勢分析（略） 項(xiàng)目地塊臨近城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析（略） A市住宅市場分析 住宅市場供給情況分析（略） 住宅市場需求情況分析（略） A市新興住宅區(qū)域的分布分析（略） 項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評價 綜上所述，本項(xiàng)目開發(fā)面臨的宏觀環(huán)境具有如下特點(diǎn)： A市是目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅速的地區(qū)之一。近年來，以體育運(yùn)動，休閑度假，養(yǎng)老保健，旅游，教育為主題的項(xiàng)目各呈繽紛，吸引了眾多的買家。新規(guī)劃中將 A市原有區(qū)、番禺大部分和增城新塘、永和一帶，確定為 A市主要的城市發(fā)展密集地區(qū)，“東進(jìn)”中明確提出：未來 A市特別是舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要向黃埔－新塘一線集中轉(zhuǎn)移，利用 A市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)和港口條件，形成密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶?；ǘ?、從化、增城、南沙等城鎮(zhèn)與中心城區(qū)的空間距離相對較遠(yuǎn)，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上明確其各自的相對獨(dú)立性，形成有相當(dāng)規(guī)模的綜合發(fā)展區(qū)－片區(qū)，但強(qiáng)化了它們在區(qū)域內(nèi)的優(yōu)勢和功能?？衫闷洫?dú)有的環(huán)境及旅游自有優(yōu)勢，發(fā)展旅游業(yè)和三高農(nóng)業(yè)。南拓：南部地區(qū)具有廣闊的發(fā)展空間，未來大量基于知識經(jīng)濟(jì)和資訊社會發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)、會議展覽中心、生態(tài)島、大學(xué)園區(qū)、A新城等將布置在都會區(qū)南部地區(qū)，使之成為完善城市功能結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化區(qū)域中心城市地位的重要區(qū)域。規(guī)劃確定該發(fā)展軸線為“南拓軸”。綜上所述，項(xiàng)目開發(fā)所面臨的城市規(guī)劃環(huán)境具備如下特點(diǎn)： A市正在致力于建設(shè)一個“繁榮、高效、文明的國際性區(qū)域中心城市”與“既適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市”，以迎接入世后新一輪的國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。黃埔區(qū)歷來是A石化等產(chǎn)業(yè)基地，黃埔港也是A目前主要深水港口；位于黃埔區(qū)內(nèi)的A經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家首批經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，經(jīng)過十多年快速發(fā)展，已經(jīng)形成高科技產(chǎn)業(yè)基地，經(jīng)濟(jì)規(guī)模巨大。廣園東快速路已通到新塘，按照計(jì)劃，2003年底將實(shí)現(xiàn)全線通車，屆時，作為A“東進(jìn)”戰(zhàn)略重要交通線的廣園東快速路將一直延伸至東莞中堂鎮(zhèn)，從A至東莞的路途也將由目前的一個半小時縮短至45分鐘。另據(jù)悉香江集團(tuán)、雅居樂集團(tuán)和合生創(chuàng)展等大開發(fā)商亦在新塘一帶劃取大片土地，積極入市，其中香江集團(tuán)開發(fā)的廣園東錦繡香江項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底上市，供應(yīng)量在可預(yù)見的未來將進(jìn)一步放大?！对龀鞘袊窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計(jì)劃綱要》提出把增城建設(shè)成為“區(qū)域性重要物流中心”。據(jù)了解，目前廣園東路一期工程沙河立交至黃埔豐樂立交路段已納入年票制收費(fèi)范圍，二期工程豐樂立交至增城新塘荔新路段至今仍未實(shí)施收費(fèi)。雖然城市列車并未直達(dá)仙村，但可通過短距離的公路交通與之相連，相信必對改善該地區(qū)交通，尤其是聯(lián)系 A市區(qū)的交通有正面影響。然而，眾多水泥廠大量噴吐的粉塵嚴(yán)重危害著當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境質(zhì)量，水泥粉塵可造成土壤板結(jié)，影響植物生長，對人體長期刺激還可能引起結(jié)膜炎、鼻炎、咽炎、扁桃體炎、濕疹、消化道潰瘍乃至職業(yè)病“塵肺”。印染業(yè)排放的污水曾一度嚴(yán)重威脅東江水質(zhì)。 水道環(huán)境，自然景色優(yōu)美本項(xiàng)目地塊為東江支流環(huán)抱，河網(wǎng)縱橫，水面開闊，大洲和鵝桂洲上界果樹成林，自然條件好。參考附近大型住宅項(xiàng)目（碧桂園鳳凰城與錦繡香江等）的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，相信項(xiàng)目的投建，也能獲得地方政府在地價、稅收等方面的優(yōu)惠與支援。省國土資源廳亦將采取措施，如制定和執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)供地計(jì)劃，經(jīng)營性房地產(chǎn)用地實(shí)行總量控制，進(jìn)一步完善經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地公開交易制度；建立土地收購儲備制度，建立健全用地資訊服務(wù)體系，規(guī)范土地供應(yīng)市場。一切依靠項(xiàng)目自己建設(shè)，開發(fā)成本將有所提高。所以項(xiàng)目開發(fā)，堤岸整治和填土墊高是必不可少的工作，這樣將帶來大量土石方工程費(fèi)用的支出。鎮(zhèn)為遠(yuǎn)近聞名的“水泥鎮(zhèn)”，空氣環(huán)境及水環(huán)境受到一定影響，盡管正在治理整治之中，但人們印象較深，短期內(nèi)會對知情者產(chǎn)生不利影響。這些都是休閑度假型項(xiàng)目開發(fā)投資可利用資源。，環(huán)境建設(shè)力度大，眾多開發(fā)商在多年的經(jīng)營過程中已經(jīng)創(chuàng)建了自己良好的社會形象和品牌。通過對相關(guān)市場需求問卷調(diào)查，我們得到本項(xiàng)目的市場需求分析報告如下。故在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時，應(yīng)以自買家自用為基礎(chǔ)，突出“方便”、“舒適”等使用者關(guān)心的元素。主要客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)?