房地產成本控制精細化管理(編輯修改稿)
2025-02-05 03:15 本頁面
【文章內容簡介】 ? 策劃、設計階段進行各階段的成本測算，各期測算要有對應，比較變化原因，原則上前期目標控制后期目標； ? 規(guī)劃方案確定后，形成正式目標成本 ? 施工圖完成后，可根據預算對目標做調整（通常是在偏差較大的情況下）； 2，制定的方法 3，制定的要求 成本目標的制定 —主要過程 1，制定的時間 ： 2，制定的方法 ： ? 成本與首先是由產品的定位與檔次決定的，因此成本目標要在與產品目標的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經歷由粗到細的過程。一般的依據文件有：項目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設計文件和交樓標準； ? 前期工作盡可能做細，促進策劃、設計人員對產品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預先設定。 ? 最好能結合公司產品特點，制定公司通用的標準和表格，各項目的不同點在局部作調整，可以節(jié)省時間，減少誤解； ? 符合公司利潤要求，經過各方的討論和審批（可能集團審批），正式發(fā)布 3，制定的要求 ： 成本目標的制定 —主要過程 1，制定的時間 ： 2，制定的方法 ： 3，制定的要求 ： ? 合理確定的前提條件：了解市場、結合產品，有充分的數(shù)據支持，通過市場調研和數(shù)據庫； ? 內容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同； ? 盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析； ? 盡可能作為績效考核指標；所有房地產公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用目標對控制結果進行考核 成本目標的制定 —工作案例 1，某中學成本控制綱要 ： 注意前期制定的過程、計劃和人員，如何調整 2，某中學成本測算 ： 注意全成本的范圍，對產品的明確 3，成本調研報告格式 ： 4，成本目標評審要點 成本目標的分解 分解是為了落實 1， 要滿足動態(tài)控制的需要： – 按分包與甲供材計劃分解到每個分判項目上；這樣分解的前提項目開發(fā)過程事先有充分的策劃，是計劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標 2，要滿足成本分析的需要： – 按照標準成本科目（公司內部的，沒有行業(yè)標準）分解，一般只在末級科目上可以增加； 3，按內部職責劃分： – 成本費用總額分解到各相關責任部門，列入 KPI 4，分解到設計限額： – 也可以認為是目標的落實，實際上在目標制定時就已經考慮到了設計限額 5，分攤問題： – 作為成本控制目標以已發(fā)生為準，但在經濟測算時要分攤，建安費之外的費用分配到單體上；公建配套根據服務范圍在各期之間分攤； 成本目標的分解 —工作案例 1，按招標和合同項分解 ： 2，按科目細分 ： 3，責任劃分 ： 4，設計限額 成本目標的實現(xiàn) – 產品的實現(xiàn)導致目標的落實，使預測成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本； – 要有保證目標實現(xiàn)的方法，技術經濟相結合的手段；重點是在設計和招標過程中，在設計和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保護設計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差； – 既要有完整的流程，更要強調項目操作團隊的成本意識與溝通，對產品和技術的控制與對成本的控制同步實現(xiàn)；這里所謂成本意識就是要考慮性價比； – 動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標、變更、結算）與手段（軟件與報表）； – 調整也是一種落實，關鍵是要心中有數(shù)，調整的原因、內容、幅度、產生的影響等；調整的對象包括成本目標、實施方案和利潤預期； – 調整提出原則：誰主張，誰舉證； 成本目標的落實 工作案例 1，月報表： 2，每月變更匯總： 3，調整所需文件 ： 4，價值分析報告 ： 5，后評估報告 小結： 1，成本控制操作的關鍵環(huán)節(jié) – 事前有目標：項目總成本目標及分解 – 事中有監(jiān)控：月報表 – 事后有
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