房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材(編輯修改稿)
2025-01-24 22:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 控制） —— 希望能夠?qū)⒃擁椆ぷ魃罨藴驶? （層高、戶型細節(jié)、車位、架空層、大堂、配套 設(shè)施、材料設(shè)備及系統(tǒng)） 需公司討論確定，（在工作時間緊 張的情況下可以分規(guī)劃設(shè)計前和規(guī) 劃設(shè)計后兩個階段） 2） 項目定位階段 該階段工作主要明確項目定位和發(fā)展方向，是項目發(fā)展的靈魂和基礎(chǔ)，為隨后 的規(guī)劃設(shè)計工作指明方向，是整個項目發(fā)展過程中的關(guān)鍵性工作。定位工作最具挑 戰(zhàn)性的在于發(fā)現(xiàn)或創(chuàng)造需求，將項目價值最大化，并滿足公司對于回報率、回款速 度等要求，從而為后續(xù)營銷工作和實現(xiàn)項目發(fā)展目標奠定基礎(chǔ)。 2） 項目定位階段 其實上述的較多工作是需要在拿地可研階段就分析清楚的，只是在定位階段還 需要做到更為細致和深入。 營銷工作有時感覺像打籃球，門檻似乎不高，容易上手，誰都可以上場來兩下， 但要打成國家隊或者 NBA水準就完全不是這么一回事了！ 營銷工作有時就像人生的總結(jié)，有了那些生活體驗，才能有更深刻的認識。譬 如以前參觀別墅項目不太理解為什么要分男主人房和女主人房，現(xiàn)在知道了部分原 因：人到一定階段應(yīng)酬多了、回來得晚了，而且呼嚕聲更加波瀾壯闊了，為了減少 干擾，提高睡眠質(zhì)量，分房睡是一種需要。 自己裝修過房子、買過家具、使用過，對于臥室的開間、淋浴房的凈尺寸意味 著什么就更清楚了。 2） 項目定位階段 我們首先需要非常熟悉市場，熟悉客戶。盡可能找出我們可以充分利用公司品 牌、地塊價值，同時契合客戶需求、特別是潛在需求，能夠順利去化的產(chǎn)品。 簡單的按照市場模仿是容易的，引領(lǐng)是要有水平的。 產(chǎn)品定位一定要準確，包括產(chǎn)品類型、樓型、戶型、戶型尺度、車位配比，以 及配置標準等，定位是否精準在后續(xù)環(huán)節(jié)銷售的速度和溢價就可以予以檢驗。（ 我 們千萬認為不可賣得好就是定位精準，賣得不好就是溫總理又調(diào)控了 ） 定位簡單來說就是：找準市場和客戶， 尋找自己的機會點，把競品打敗，爭取 快速銷售回款和高回報。 感興趣的同事可于 2023年 7月 18日聽衛(wèi)國紅總經(jīng)理關(guān)于《中國房地產(chǎn)營銷 方法論》詳述，我就不班門弄斧了！ 序號 責(zé)任部門 資料（或成果）內(nèi)容 備注 提供設(shè)計基礎(chǔ)資料 投資 土地拍賣文件（含規(guī)劃條件） 7天完成 投資 用地紅線圖、地形圖電子文件 7天完成 發(fā)展 /項目 周邊管線接駁圖（含雨水、污水、給水、燃 氣、供電位置及標高） 30天提供設(shè)計部，項目部負 責(zé)現(xiàn)場確認 項目 進行場地標高實地測量，出具網(wǎng)格圖 30天提供設(shè)計部 營銷 項目營銷定位報告 初步形成后即提供設(shè)計部；正式定稿后再 次提交設(shè)計部 設(shè)計 規(guī)劃方案設(shè)計 需公司討論確定后上報，（注：規(guī)劃設(shè)計 前和過程中需同相關(guān)主管部門多溝通，以 盡早了解政府想法和意圖；規(guī)劃設(shè)計中后 期需要施工圖單位及時介入） 設(shè)計 /營銷 重要指標和配置標準過程檢討，修訂項目定 位報告 3） 規(guī)劃設(shè)計階段 規(guī)劃設(shè)計工作是將營銷定位予以落實，將文字描述轉(zhuǎn)化為可實施的工程圖紙， 并在營銷定位的基礎(chǔ)上進行深化和優(yōu)化，是整個項目發(fā)展過程中的關(guān)鍵性工作。該 項工作具有極大的挑戰(zhàn)性和綜合性，需要取得政府、周邊居民等多方面的認可，同 時要在該階段綜合考慮并落實影響項目發(fā)展質(zhì)量的諸多事項。該項工作可與營銷定 位工作基本同步，以節(jié)約周期。
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1