房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程項(xiàng)目管理教材(編輯修改稿)
2025-01-24 22:48 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 控制） —— 希望能夠?qū)⒃擁?xiàng)工作深化并標(biāo)準(zhǔn)化 （層高、戶型細(xì)節(jié)、車(chē)位、架空層、大堂、配套 設(shè)施、材料設(shè)備及系統(tǒng)） 需公司討論確定，（在工作時(shí)間緊 張的情況下可以分規(guī)劃設(shè)計(jì)前和規(guī) 劃設(shè)計(jì)后兩個(gè)階段） 2） 項(xiàng)目定位階段 該階段工作主要明確項(xiàng)目定位和發(fā)展方向，是項(xiàng)目發(fā)展的靈魂和基礎(chǔ)，為隨后 的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作指明方向，是整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中的關(guān)鍵性工作。定位工作最具挑 戰(zhàn)性的在于發(fā)現(xiàn)或創(chuàng)造需求，將項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，并滿足公司對(duì)于回報(bào)率、回款速 度等要求，從而為后續(xù)營(yíng)銷工作和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)奠定基礎(chǔ)。 2） 項(xiàng)目定位階段 其實(shí)上述的較多工作是需要在拿地可研階段就分析清楚的，只是在定位階段還 需要做到更為細(xì)致和深入。 營(yíng)銷工作有時(shí)感覺(jué)像打籃球，門(mén)檻似乎不高，容易上手，誰(shuí)都可以上場(chǎng)來(lái)兩下， 但要打成國(guó)家隊(duì)或者 NBA水準(zhǔn)就完全不是這么一回事了！ 營(yíng)銷工作有時(shí)就像人生的總結(jié)，有了那些生活體驗(yàn)，才能有更深刻的認(rèn)識(shí)。譬 如以前參觀別墅項(xiàng)目不太理解為什么要分男主人房和女主人房，現(xiàn)在知道了部分原 因：人到一定階段應(yīng)酬多了、回來(lái)得晚了，而且呼嚕聲更加波瀾壯闊了，為了減少 干擾，提高睡眠質(zhì)量，分房睡是一種需要。 自己裝修過(guò)房子、買(mǎi)過(guò)家具、使用過(guò)，對(duì)于臥室的開(kāi)間、淋浴房的凈尺寸意味 著什么就更清楚了。 2） 項(xiàng)目定位階段 我們首先需要非常熟悉市場(chǎng)，熟悉客戶。盡可能找出我們可以充分利用公司品 牌、地塊價(jià)值，同時(shí)契合客戶需求、特別是潛在需求，能夠順利去化的產(chǎn)品。 簡(jiǎn)單的按照市場(chǎng)模仿是容易的，引領(lǐng)是要有水平的。 產(chǎn)品定位一定要準(zhǔn)確，包括產(chǎn)品類型、樓型、戶型、戶型尺度、車(chē)位配比，以 及配置標(biāo)準(zhǔn)等，定位是否精準(zhǔn)在后續(xù)環(huán)節(jié)銷售的速度和溢價(jià)就可以予以檢驗(yàn)。（ 我 們千萬(wàn)認(rèn)為不可賣(mài)得好就是定位精準(zhǔn)，賣(mài)得不好就是溫總理又調(diào)控了 ） 定位簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是：找準(zhǔn)市場(chǎng)和客戶， 尋找自己的機(jī)會(huì)點(diǎn)，把競(jìng)品打敗，爭(zhēng)取 快速銷售回款和高回報(bào)。 感興趣的同事可于 2023年 7月 18日聽(tīng)衛(wèi)國(guó)紅總經(jīng)理關(guān)于《中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷 方法論》詳述，我就不班門(mén)弄斧了！ 序號(hào) 責(zé)任部門(mén) 資料（或成果）內(nèi)容 備注 提供設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料 投資 土地拍賣(mài)文件（含規(guī)劃條件） 7天完成 投資 用地紅線圖、地形圖電子文件 7天完成 發(fā)展 /項(xiàng)目 周邊管線接駁圖（含雨水、污水、給水、燃 氣、供電位置及標(biāo)高） 30天提供設(shè)計(jì)部，項(xiàng)目部負(fù) 責(zé)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn) 項(xiàng)目 進(jìn)行場(chǎng)地標(biāo)高實(shí)地測(cè)量，出具網(wǎng)格圖 30天提供設(shè)計(jì)部 營(yíng)銷 項(xiàng)目營(yíng)銷定位報(bào)告 初步形成后即提供設(shè)計(jì)部；正式定稿后再 次提交設(shè)計(jì)部 設(shè)計(jì) 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 需公司討論確定后上報(bào)，（注：規(guī)劃設(shè)計(jì) 前和過(guò)程中需同相關(guān)主管部門(mén)多溝通，以 盡早了解政府想法和意圖；規(guī)劃設(shè)計(jì)中后 期需要施工圖單位及時(shí)介入） 設(shè)計(jì) /營(yíng)銷 重要指標(biāo)和配置標(biāo)準(zhǔn)過(guò)程檢討，修訂項(xiàng)目定 位報(bào)告 3） 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)工作是將營(yíng)銷定位予以落實(shí)，將文字描述轉(zhuǎn)化為可實(shí)施的工程圖紙， 并在營(yíng)銷定位的基礎(chǔ)上進(jìn)行深化和優(yōu)化，是整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中的關(guān)鍵性工作。該 項(xiàng)工作具有極大的挑戰(zhàn)性和綜合性，需要取得政府、周邊居民等多方面的認(rèn)可，同 時(shí)要在該階段綜合考慮并落實(shí)影響項(xiàng)目發(fā)展質(zhì)量的諸多事項(xiàng)。該項(xiàng)工作可與營(yíng)銷定 位工作基本同步，以節(jié)約周期。
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