城市繁華區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估思考(編輯修改稿)
2025-05-06 11:34 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，以基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，并進(jìn)而對(duì)處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)的收購(gòu)價(jià)格進(jìn)行估算。營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者行業(yè)利潤(rùn)共同組成企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。用公式表示為：房地產(chǎn)凈收益=產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費(fèi)用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－廠商利潤(rùn)。工業(yè)房地產(chǎn)凈收益的求取思路就是基于對(duì)營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)利潤(rùn)組成的思考，先通過(guò)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表測(cè)算出企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，然后剝離廠商利潤(rùn)，剩余部分即為工業(yè)企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金，然后通過(guò)收益法計(jì)算公式，將房地產(chǎn)租金還原為房地產(chǎn)價(jià)值的方法。三、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估應(yīng)用案例估價(jià)對(duì)象概況：浙江省某機(jī)械制造有限公司工業(yè)房地產(chǎn)，土地于上世紀(jì)80年代取得，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)域，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械制造，，土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日。估價(jià)對(duì)象實(shí)際使用情況為沿街一層用作商業(yè)店面，出租經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)政府為了收回該工業(yè)房地產(chǎn)，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年9月5日。（一）企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的測(cè)算企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中獲得企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的計(jì)算公式是，企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=產(chǎn)品銷售收入－產(chǎn)品生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費(fèi)用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)調(diào)查了解估價(jià)對(duì)象同一區(qū)域類似企業(yè)近三年來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況，選取了三個(gè)比較案例進(jìn)行測(cè)算。案例一：浙江某機(jī)械制造有限公司，廠房建筑面積19789平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，，。企業(yè)利潤(rùn)總額＝－－－－＝案例二：諸暨市某紡織機(jī)械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，，。企業(yè)利潤(rùn)總額＝－－－－－＝案例三：諸暨市某紡織機(jī)械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械，
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