城市繁華區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)價值評估思考(編輯修改稿)
2025-05-06 11:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，以基于營業(yè)收入測算凈收益，并進而對處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)的收購價格進行估算。營業(yè)性房地產(chǎn)的最大特點是，房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者行業(yè)利潤共同組成企業(yè)經(jīng)營利潤。用公式表示為：房地產(chǎn)凈收益=產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－廠商利潤。工業(yè)房地產(chǎn)凈收益的求取思路就是基于對營業(yè)性房地產(chǎn)利潤組成的思考，先通過企業(yè)財務報表測算出企業(yè)經(jīng)營利潤，然后剝離廠商利潤，剩余部分即為工業(yè)企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金，然后通過收益法計算公式，將房地產(chǎn)租金還原為房地產(chǎn)價值的方法。三、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價值評估應用案例估價對象概況：浙江省某機械制造有限公司工業(yè)房地產(chǎn)，土地于上世紀80年代取得，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)域，主要經(jīng)營紡織機械制造，，土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日。估價對象實際使用情況為沿街一層用作商業(yè)店面，出租經(jīng)營。現(xiàn)政府為了收回該工業(yè)房地產(chǎn)，委托估價機構(gòu)對該工業(yè)房地產(chǎn)價值進行評估，估價時點為2007年9月5日。（一）企業(yè)經(jīng)營利潤的測算企業(yè)在經(jīng)營過程中獲得企業(yè)經(jīng)營利潤的計算公式是，企業(yè)經(jīng)營利潤=產(chǎn)品銷售收入－產(chǎn)品生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用。根據(jù)調(diào)查了解估價對象同一區(qū)域類似企業(yè)近三年來的經(jīng)營狀況，選取了三個比較案例進行測算。案例一：浙江某機械制造有限公司，廠房建筑面積19789平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機械，根據(jù)其財務報表等資料，，。企業(yè)利潤總額＝－－－－＝案例二：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機械，根據(jù)其財務報表等資料，，。企業(yè)利潤總額＝－－－－－＝案例三：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機械，
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