【文章內(nèi)容簡介】 該區(qū)域舊城改造力度的加大 ， 提升了該區(qū)域的整體形象 ， 增強(qiáng)了其物業(yè)的吸引力 。 （ 四 ） 、 最高最佳使用分析 （ 詳細(xì)分析 、 說明估價對象最高最佳使用 ） 最高最佳使用是指 法律上允許 、 技術(shù)上可能 、 經(jīng)濟(jì)上可行 、 經(jīng)過充分合理的論證能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用 。 估價對象當(dāng)前法律上允許的用途為辦公 ， 根據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查及對估價對象所在區(qū)域的環(huán)境 、 潛在市場分析后 ， 辦公用途為其最高最佳使用 。 （ 五 ） 估價方法選用 （ 詳細(xì)說明估價的思路和采用的方法及其理由 ） 房地產(chǎn)評估的常用方法有市場比較法 、 收益法 、 成本法 、 假設(shè)開發(fā)法等 ，估價方法選用應(yīng)按照 《 房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范 》 （ GB/T502911999） 要求 ， 根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況 ， 結(jié)合估價對象的具體特點以及估價目的等 ， 選擇適宜的估價方法 。 有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的 ， 應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法；收益性房地產(chǎn)的估價 ， 應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法 。 交易和租賃活動較為活躍 ， 市場交易和租賃案例較多 ， 適用于市場比較 本項目的估價技術(shù)路線和方法為： 由于估價對象的為辦公樓 ， 根據(jù)市場調(diào)查 ， 近期內(nèi)與估價對象處于同一供需圈 ， 用途相同的類似房地產(chǎn)法和收益法進(jìn)行評估 。 經(jīng)綜合分析考慮 ， 采用市場比較法和收益法分別進(jìn)行評估 ， 最終以算術(shù)平均法確定估價對象的現(xiàn)狀公開市場價值 。 市場比較法的定義為： 將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較 ， 對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?， 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 。 在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下 ， 是一種說服力強(qiáng) 、 適用范圍廣的估價方法 。 收益法的定義為： 預(yù)計估價對象未來的正常凈收益 ， 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加 ， 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 。 適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價 。 （ 六 ） 估價測算過程 （ 詳細(xì)說明測算過程 ， 參數(shù)確定等 ） 利用市場比較法評估 通過搜集分析市場交易資料 ， 從中選取三宗與估價對象處于同一供需圈內(nèi) ，并在用途 、 規(guī)模 、 檔次 、 建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相類似的房地產(chǎn)交易案例作為可比實例 ， 通過對其交易情況 、 交易日期 、 區(qū)域因素 、 個別因素進(jìn)行比較修正后 ， 求取估價對象七層的比準(zhǔn)價格 ， 其計算公式為： 比準(zhǔn)價格 =比較實例房地產(chǎn)的交易價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù) 估價對象評估價格 =比準(zhǔn)價格 建筑面積 。 （ 1） 選取可比實例 可比案例資料表 下一張 可比案例 項 目 A B C 物業(yè)名稱 自由天地辦公用房 亞太大廈辦公用房 和風(fēng)小筑辦公用房 位 置 紅星路二段 干槐樹街 大慈寺路 交易日期 交易價格 （元 /㎡ ） 3600 （一次性付款） 3860 （一次性付款） 3800 （一次性付款） 區(qū)域因素 商服繁華度 附近有王府井商場、東風(fēng)商貿(mào)廣場、太平洋購物廣場、星光賓館，距羊東餐飲一條街約 20米，距春熙路約 ,周圍商鋪林立 ,商業(yè)集聚規(guī)模高 附近有王府井商場、東風(fēng)商貿(mào)廣場、太平洋購物廣場、星光賓館，距羊東餐飲一條街約 200米，距春熙路約 ,商服繁華度較高。 附近有王府井商場、東風(fēng)商貿(mào)廣場、太平洋購物廣場、星光賓館，距春熙路約 ,周圍商鋪林立 ,商業(yè)集聚規(guī)模高 交通便捷度 距公交車站約 100米，公交車有 6 2路等多條線路通過，距火車北站約 4公里，距新南門客運(yùn)中心約 2公里，對內(nèi)、對外交通較方便 距公交車站約 300米，公交車有 6 2路等多條線路通過，距火車北站約 4公里，距新南門客運(yùn)中心約 2公里，對內(nèi)、對外交通較方便 距公交車站約 100米，公交車有 5 6 9 3路等多條線路通過，距火車北站約 4公里，距新南門客運(yùn)中心約 2公里，對內(nèi)、對外交通較方便 人口狀況 人口密度大，人流量大 人口密度大，人流量大 人口密度大，人流量大 環(huán)境質(zhì)量 空氣質(zhì)量一般，周邊治安環(huán)境一 般 空氣質(zhì)量一般，周邊治安環(huán)境一 般 空氣質(zhì)量一般，周邊治安環(huán)境一 般 個 別 因 素 臨街狀況 臨紅星路 臨干槐樹路 臨大慈寺路 設(shè)備配置 一部電梯、地下停車場 二部電梯、地下停車場 一部電梯、地下停車場 平面布局 方正 方正 方正 總層數(shù) 5 20 7 所在樓層 4 15 2 物業(yè)管理 較好 較好 較好 建成時間 2021 1998 2021 （ 2） 、 交易情況修正 由于 A、 B、 C三個案例交易均為正常交易 ， 無需修正 ， 修正系數(shù)均為 100/100。 （ 3） 、 交易日期修正 由于 A、 B、 C三個案例交易日期與估價時點相近 ， 且在該月內(nèi)該類商業(yè)用房價格無明顯波動 ， 故交易日期修正系數(shù)均為 100/100。 （ 4） 、 區(qū)域因素和個別因素修正 以評估對象的各因素條件為基礎(chǔ) ， 確定其相應(yīng)指數(shù)為 100， 將比較實例各因素分別與之進(jìn)行比較 ， 量化出相應(yīng)指數(shù) 。 區(qū)域因素和個別因素比較修正系數(shù)表 下一張 案 例 因 素 A B C 比較 分值 比較 分值 比較 分值 區(qū)域因素 商服繁華度 稍好 103 相似 100 稍好 103 交通便捷 稍好 102 相似 100 稍好 102 環(huán)境質(zhì)量 相似 100 相似 100 相似 100 人口狀況 相似 100 相似 100 相似 100 區(qū)域因素修正值 105 100 105 個別因素 臨街狀況 稍好 102 稍差 98 稍好 102 設(shè)備配置 稍好 104 稍好 105 稍好 104 所在樓層 稍好 102 稍好 106 稍好 101 平面布置 相似 100 相似 100 相似 100 物業(yè)管理 稍好 105 稍好 104 稍好 105 成新度 稍好 107 較好 103 稍好 108 個別因素修正值 120 116 120 （ 5） 、 比準(zhǔn)價格計算 比準(zhǔn)價格計算表 項 目 A B C 交易單價 (元 /㎡ ) 3600 3860 3800 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/105 100/100 100/105 個別因素修正 100/120 100/116 100/120 修正后單價（元 /㎡ ） 2857 3328 3016 估價對象七層的比準(zhǔn)價格 =(2857+3328+3016)247。 3=3067元 /㎡ 利用收益法評估 通過估價人員的市場調(diào)查及估價機(jī)構(gòu)長期積累的數(shù)據(jù)表明 ， 該區(qū)域的辦公用房租金收益較為穩(wěn)定 ， 本次評估假設(shè)其年凈收益每年固定不變 。 根據(jù)成國用（ 2021） 字第 858號記載：綜合用地土地使用權(quán)終止日期為 2043年 12月 29日 ， 至估價時點止 ， 尚余 41年 。 鋼混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房使用年限為 60年 ,當(dāng)土地使用年限短于建筑物使用年限時 ， 以土地尚可使用年限確定未來的收益期 ， 因此從估價時點計 ，收益期 N=41年 。 則本次評估選用與之對應(yīng)的收益法公式為： 式中： V—— 收益價格 （ 元 /㎡ ） A—— 年凈收益 （ 元 /㎡ ） ； R—— 資本化率 （ %） ； N—— 收益期 （ 年 ） 。 (1)參數(shù)的確定 與估價對象類似辦公用房租賃案例較多 ， 經(jīng)估價人員現(xiàn)場調(diào)查和綜合考慮相同檔次 、 相同類型 、 區(qū)位接近的寫字間的有關(guān)資料 ， 該區(qū)域辦公用房目前正常租金為 3045元 / ,出租率 80%， 可出租面積占總面積 90%；考慮估價對象實際情況 ， 第七層的租金取 35元 /㎡ (2)年有效毛收入測算 年有效毛收入 =單位月租金 出租率 可出租比率 12個月 =35 80% 90% 12= /㎡ (3)年運(yùn)營費(fèi)用測算 運(yùn)營費(fèi)用中 ， 維修費(fèi)為有效毛收入的 3%， 管理費(fèi)由承租方支付 ， 稅金占有效毛收入的 %（ 房產(chǎn)稅 12%， 營業(yè)稅及附加 %） ， 合計占有效毛收入的 %。根據(jù)成都市建筑行業(yè)平均水平 ， 參照四川省建設(shè)廳頒布的 “ 二 ○○○ 定額 ” 和相關(guān)配套文件 ， 經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘察并結(jié)合估價對象現(xiàn)狀測算 ， 確定在估價時點鋼混結(jié)構(gòu)的房屋成本為 1000元 /平方米 。 保險費(fèi)根據(jù)房屋成本的 3‰ 計算 。 年運(yùn)營費(fèi)用 =單位年有效毛收入 +房屋造價 3‰ = +1000 3‰ = /㎡ (4)年凈收益的測算 年凈收益 =年有效毛收入一年運(yùn)營費(fèi)用 == /㎡ （ 5） 資本化率的確定 根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范 , 資本化率的確定方法有市場提取法 、 安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法 、 復(fù)合投資收益率法 、 投資收益率排序插入法等四種 。 本次估價采用以市場提取法為主 ， 并以安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法加以修正的方法確定 。 估價人員通過對成都市辦公用房的租售市場的抽樣調(diào)查計算 ， 得到全市房地產(chǎn)綜合資本化率平均為 814%；而根據(jù)安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法 ， 一年期銀行存款利率為 %， 根據(jù)對目前成都全市房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析和評估人員的經(jīng)驗 ， 辦公類房地產(chǎn)風(fēng)險調(diào)整值 68%,該地段為成都市中心商業(yè)區(qū) ,辦公用房入住較穩(wěn)定 ,本次估價其風(fēng)險調(diào)整值取 %。 據(jù)此 ， 確定本次估價采用的資本化率為 8%。 （ 6） 收益價格的測算 V= = =2842元 /㎡ （ 取整 ） ? ? ???????? 41%8111%8A （ 七 ） 、 估價結(jié)果確定 （ 詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由 ） 通過市場比較法和收益法得出的結(jié)果較為接近 ， 都比較真實的反映了市場狀況 ， 可以將這兩種結(jié)果的算術(shù)平均值作為最終結(jié)果 。 估價對象第七層評估單價 =（ 比準(zhǔn)價格 +收益價格 ） 247。 2 =（ 3067+2842） 247。 2=2955元 /㎡ （ 取整 ） 估價人員對估價對象所在區(qū)域多個類似寫字樓進(jìn)行了現(xiàn)場調(diào)查 ， 多層電梯辦公用房樓層價格相差不大 ， 有的甚至為均價 ， 多數(shù)樓盤樓層間差異在 20元至 50元之間 ， 考慮實際調(diào)查情況及本次評估目的 ， 估價對象樓層間價差取 30元 /平方米 ， 因此第八層單價為 2985元 /平方米；第九層單價為3015元 /平方米 。 估價對象在估價時點 2021年 11月 8日的評估價格為： 小寫人民幣： 450萬元； (取整 ) 大寫人民幣： 肆佰伍拾萬元整 。 法定代表人：李 巋 成都九鼎房地產(chǎn)交易評估有限公司 二○○二年十一月十一日 單價（元 /平方米） 面積（平方米） 總價（萬元） 第七層 2955 第八層 2985 第九層 3015 總計 —— 詳見評估結(jié)果下表： 第一章 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線 [考試目的 ] ? 測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念、實質(zhì)、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形式過程的關(guān)系，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的關(guān)系，確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線過程中要考慮的各種因素，能夠 在估價實踐中獨立地確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線等的掌握程度。 [考試基本要求 ] ? 掌握：房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念和實質(zhì)，確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的過程中要考慮的各種因素，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定過程。（ 60%） ? 熟悉：房地產(chǎn)估價