房地產(chǎn)市場(chǎng)-綿陽(yáng)一達(dá)舶人(編輯修改稿)
2025-01-24 21:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 供求和價(jià)格能在市場(chǎng)上通過競(jìng)爭(zhēng)自發(fā)形成，只有這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能為房地產(chǎn)交易主體提供可靠的市場(chǎng)信息；其二，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易主體有根據(jù)市場(chǎng)信號(hào)調(diào)節(jié)供給或需求的能力和充分的自主權(quán)，這樣交易主體才能對(duì)市場(chǎng)所提供的信息及時(shí)作出正確的反應(yīng)，而不是一種扭曲的反應(yīng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制則是指價(jià)格形成及其變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、消費(fèi)和供求關(guān)系等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的調(diào)節(jié)和影響的自發(fā)過程與形式，是市場(chǎng)機(jī)制的主體內(nèi)容和核心。價(jià)格機(jī)制包括：價(jià)格形成的方式、影響價(jià)格形成的因素及其價(jià)格的制約作用；價(jià)格形式的采用和各種價(jià)格之間的關(guān)系；價(jià)格體系的產(chǎn)生和變動(dòng)；價(jià)格結(jié)構(gòu)與商品的比價(jià)關(guān)系；各種商品的價(jià)格和價(jià)格總水平的運(yùn)動(dòng)及其制約因素；市場(chǎng)價(jià)格的制定、調(diào)整和管理，以及價(jià)格管理中經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段的相互聯(lián)系；價(jià)格與其它經(jīng)濟(jì)杠桿的聯(lián)系以及對(duì)社會(huì)再生產(chǎn)的調(diào)節(jié)，等等。房地產(chǎn)供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制的功能在于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置。 (三 )房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 各房地產(chǎn)交易主體為了獲取最大限度的利潤(rùn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上為爭(zhēng)奪客戶、買者而展開激烈的競(jìng)爭(zhēng) ,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)形成一種強(qiáng)大的外在壓力。這種外在的壓力迫使房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商干方百計(jì)開發(fā)市場(chǎng)上供不應(yīng)求的或賣價(jià)、租金較高的房地產(chǎn)商品，想方設(shè)法采用新技術(shù)，改善經(jīng)營(yíng)管理，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低開發(fā)成本和建筑造價(jià)，以求在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取勝，進(jìn)而形成一種競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是競(jìng)爭(zhēng)與房地產(chǎn)供求關(guān)系、價(jià)格、利潤(rùn)之間相互制約和相互協(xié)調(diào)的內(nèi)在聯(lián)系。其功能在于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生一種強(qiáng)大的外在壓力，使供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制的功能得以充分發(fā)揮。 （四）、房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益與風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制 利益風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制是指房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方必須獨(dú)自承擔(dān)市場(chǎng)交易中的利益與風(fēng)險(xiǎn)，并能按照經(jīng)濟(jì)效益的原則，根據(jù)收益與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)自身的行為。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)都面臨著盈利、虧損甚至破產(chǎn)的可能，都必須承擔(dān)相應(yīng)的利益風(fēng)險(xiǎn)。同樣，房地產(chǎn)消費(fèi)者也面臨著購(gòu)入的房地產(chǎn)商品升值或貶值的可能，一旦貶值，因房地產(chǎn)商品的高價(jià)值性，可能會(huì)給家庭或企業(yè)帶來較大的損失，對(duì)將來的生活、工作、發(fā)展都有較大的影響。 風(fēng)險(xiǎn)也有積極的作用，它會(huì)迫使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)奮發(fā)努力、銳意進(jìn)取，不斷提高管理效率，更新技術(shù)，使產(chǎn)品更大程度地貼近市場(chǎng)需求。對(duì)房地產(chǎn)投資者來說，風(fēng)險(xiǎn)存在的同時(shí)，也帶來潛在的高收益。 資料： 2023年，我省人均出售自有住房的投資收益達(dá)到 103元，同比增長(zhǎng) 。按我省城鎮(zhèn)居民總?cè)藬?shù)2250萬(wàn)計(jì)算，居民的賣房收益高達(dá) 。2023年，我省城鎮(zhèn)居民人均出租住房收入達(dá) 102元，同比增長(zhǎng) %。另有數(shù)據(jù)表明，截至去年，我省已有%的家庭擁有 2套及以上的住房，其中有半數(shù)家庭選擇出租。因此，今后住房出租收入在家庭收入中所占的比重將會(huì)變大。 房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制的特點(diǎn) 第一，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)力機(jī)制與一般商品市場(chǎng)的動(dòng)力機(jī)制有所不同。這主要是因?yàn)槲覈?guó)的城市土地為國(guó)家所有，沒有土地所有權(quán)的出賣，只有土地使用權(quán)的讓渡，只存在縱向的由國(guó)家壟斷的一級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)，不存在橫向的開放的一級(jí)市場(chǎng)。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制與一般商品市場(chǎng)的供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制也有所不同。房地產(chǎn)的稀缺性與人們對(duì)其需求的無(wú)限性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)是供不應(yīng)求而不是供過于求。 第三，房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是不充分的。這是由于房地產(chǎn)在地理位置上具有固定性，不能移動(dòng)，是一種不動(dòng)產(chǎn)，具有一定的壟斷性。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給一、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求房地產(chǎn)需求的概念。和其它的商品需求定義相仿，房地產(chǎn)需求是指一定時(shí)期內(nèi)，在一定的價(jià)格條件下，消費(fèi)者愿意購(gòu)買和承租的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。 房地產(chǎn)需求的層次。 ① 房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)需求。這是消費(fèi)者當(dāng)期能夠?qū)崿F(xiàn)的需求。當(dāng)期沒有實(shí)現(xiàn)的需求稱為意愿沉淀需求。當(dāng)需求的增加能帶來相應(yīng)量的供給時(shí)，稱為有效需求。 ② 房地產(chǎn)的可能需求。它是借助于貨幣形式所形成的總需求?？赡苄枨蟛豢赡苋哭D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，有一部分會(huì)成為意愿沉淀需求。 ③ 已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的需求。這是需求運(yùn)動(dòng)的終點(diǎn)，已實(shí)現(xiàn)需求的表現(xiàn)形式應(yīng)該是成交量。從現(xiàn)實(shí)需求到已實(shí)現(xiàn)需求，中間有一個(gè)交易過程。 ④ 房地產(chǎn)的邊際需求。 房地產(chǎn)需求主體居民。居民是房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大的需求者，消費(fèi)住宅為主。企事業(yè)單位。土地及各種非居住用房，如廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商店等，是企事業(yè)單位從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，開展業(yè)務(wù)不可缺少的物質(zhì)條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。開發(fā)商是土地市場(chǎng)的最大需求者。涉外房地產(chǎn)商品需求者。例： 2023年動(dòng)工的美國(guó)駐華新使館占地 4萬(wàn)平方米，將耗資 。 美國(guó)北京新使館在其海外使館中是最大的，但它在北京并不是最大的，因?yàn)?，俄羅斯駐華使館占地 16萬(wàn)平方米，是美國(guó)新使館的 4倍。據(jù)說俄羅斯駐華使館也是世界上面積最大的使館。 影響房地產(chǎn)需求的主要因素 城市人口數(shù)量的結(jié)構(gòu)的變化。 房地產(chǎn)的價(jià)格水平。 家庭收入水平。 政策因素。 需求者對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)期。 金融學(xué)院學(xué)生 2023年暑期問卷調(diào)查結(jié)果：購(gòu)房主要目的535, 44%302, 25%34, 3%188, 16%96, 8%44, 4%滿足自己住房需求二次購(gòu)房 ,為了改善自己的居住條件為父母購(gòu)買住房為子女購(gòu)買住房主要為了投資收益其他被調(diào)查者現(xiàn)有住房情況：二、房地產(chǎn)供給 房地產(chǎn)供給的概念房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求是相對(duì)應(yīng)的概念，是指在一定時(shí)期內(nèi)，在一定價(jià)格條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意生產(chǎn)并銷售的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。全社會(huì)的房地產(chǎn)供給分為市場(chǎng)交易供給和非市場(chǎng)交易供給二部分。市場(chǎng)交易
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