房地產(chǎn)市場-綿陽一達舶人(編輯修改稿)
2025-01-24 21:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 供求和價格能在市場上通過競爭自發(fā)形成，只有這樣，房地產(chǎn)市場才能為房地產(chǎn)交易主體提供可靠的市場信息；其二，房地產(chǎn)市場交易主體有根據(jù)市場信號調(diào)節(jié)供給或需求的能力和充分的自主權(quán)，這樣交易主體才能對市場所提供的信息及時作出正確的反應，而不是一種扭曲的反應。 房地產(chǎn)市場價格機制則是指價格形成及其變動對房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、消費和供求關(guān)系等經(jīng)濟活動的調(diào)節(jié)和影響的自發(fā)過程與形式，是市場機制的主體內(nèi)容和核心。價格機制包括：價格形成的方式、影響價格形成的因素及其價格的制約作用；價格形式的采用和各種價格之間的關(guān)系；價格體系的產(chǎn)生和變動；價格結(jié)構(gòu)與商品的比價關(guān)系；各種商品的價格和價格總水平的運動及其制約因素；市場價格的制定、調(diào)整和管理，以及價格管理中經(jīng)濟手段、法律手段、行政手段的相互聯(lián)系；價格與其它經(jīng)濟杠桿的聯(lián)系以及對社會再生產(chǎn)的調(diào)節(jié)，等等。房地產(chǎn)供求機制和價格機制的功能在于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置。 (三 )房地產(chǎn)市場的競爭機制 各房地產(chǎn)交易主體為了獲取最大限度的利潤，在房地產(chǎn)市場上為爭奪客戶、買者而展開激烈的競爭 ,對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營形成一種強大的外在壓力。這種外在的壓力迫使房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商干方百計開發(fā)市場上供不應求的或賣價、租金較高的房地產(chǎn)商品，想方設(shè)法采用新技術(shù)，改善經(jīng)營管理，提高勞動生產(chǎn)率，降低開發(fā)成本和建筑造價，以求在激烈的競爭中取勝，進而形成一種競爭機制。競爭機制是競爭與房地產(chǎn)供求關(guān)系、價格、利潤之間相互制約和相互協(xié)調(diào)的內(nèi)在聯(lián)系。其功能在于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生一種強大的外在壓力，使供求機制和價格機制的功能得以充分發(fā)揮。 （四）、房地產(chǎn)市場的利益與風險機制 利益風險機制是指房地產(chǎn)市場買賣雙方必須獨自承擔市場交易中的利益與風險，并能按照經(jīng)濟效益的原則，根據(jù)收益與風險調(diào)節(jié)自身的行為。在市場經(jīng)濟的環(huán)境中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)都面臨著盈利、虧損甚至破產(chǎn)的可能，都必須承擔相應的利益風險。同樣，房地產(chǎn)消費者也面臨著購入的房地產(chǎn)商品升值或貶值的可能，一旦貶值，因房地產(chǎn)商品的高價值性，可能會給家庭或企業(yè)帶來較大的損失，對將來的生活、工作、發(fā)展都有較大的影響。 風險也有積極的作用，它會迫使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)奮發(fā)努力、銳意進取，不斷提高管理效率，更新技術(shù)，使產(chǎn)品更大程度地貼近市場需求。對房地產(chǎn)投資者來說，風險存在的同時，也帶來潛在的高收益。 資料： 2023年，我省人均出售自有住房的投資收益達到 103元，同比增長 。按我省城鎮(zhèn)居民總?cè)藬?shù)2250萬計算，居民的賣房收益高達 。2023年，我省城鎮(zhèn)居民人均出租住房收入達 102元，同比增長 %。另有數(shù)據(jù)表明，截至去年，我省已有%的家庭擁有 2套及以上的住房，其中有半數(shù)家庭選擇出租。因此，今后住房出租收入在家庭收入中所占的比重將會變大。 房地產(chǎn)運行機制的特點 第一，我國房地產(chǎn)市場的動力機制與一般商品市場的動力機制有所不同。這主要是因為我國的城市土地為國家所有，沒有土地所有權(quán)的出賣，只有土地使用權(quán)的讓渡，只存在縱向的由國家壟斷的一級地產(chǎn)市場，不存在橫向的開放的一級市場。第二，房地產(chǎn)市場的供求機制和價格機制與一般商品市場的供求機制和價格機制也有所不同。房地產(chǎn)的稀缺性與人們對其需求的無限性，決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢是供不應求而不是供過于求。 第三，房地產(chǎn)的競爭機制是不充分的。這是由于房地產(chǎn)在地理位置上具有固定性，不能移動，是一種不動產(chǎn)，具有一定的壟斷性。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的需求和供給一、房地產(chǎn)市場需求房地產(chǎn)需求的概念。和其它的商品需求定義相仿，房地產(chǎn)需求是指一定時期內(nèi)，在一定的價格條件下，消費者愿意購買和承租的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。 房地產(chǎn)需求的層次。 ① 房地產(chǎn)的現(xiàn)實需求。這是消費者當期能夠?qū)崿F(xiàn)的需求。當期沒有實現(xiàn)的需求稱為意愿沉淀需求。當需求的增加能帶來相應量的供給時，稱為有效需求。 ② 房地產(chǎn)的可能需求。它是借助于貨幣形式所形成的總需求?？赡苄枨蟛豢赡苋哭D(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求，有一部分會成為意愿沉淀需求。 ③ 已經(jīng)實現(xiàn)的需求。這是需求運動的終點，已實現(xiàn)需求的表現(xiàn)形式應該是成交量。從現(xiàn)實需求到已實現(xiàn)需求，中間有一個交易過程。 ④ 房地產(chǎn)的邊際需求。 房地產(chǎn)需求主體居民。居民是房地產(chǎn)市場的最大的需求者，消費住宅為主。企事業(yè)單位。土地及各種非居住用房，如廠房、倉庫、辦公樓、商店等，是企事業(yè)單位從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，開展業(yè)務不可缺少的物質(zhì)條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。開發(fā)商是土地市場的最大需求者。涉外房地產(chǎn)商品需求者。例： 2023年動工的美國駐華新使館占地 4萬平方米，將耗資 。 美國北京新使館在其海外使館中是最大的，但它在北京并不是最大的，因為，俄羅斯駐華使館占地 16萬平方米，是美國新使館的 4倍。據(jù)說俄羅斯駐華使館也是世界上面積最大的使館。 影響房地產(chǎn)需求的主要因素 城市人口數(shù)量的結(jié)構(gòu)的變化。 房地產(chǎn)的價格水平。 家庭收入水平。 政策因素。 需求者對經(jīng)濟形勢的預期。 金融學院學生 2023年暑期問卷調(diào)查結(jié)果：購房主要目的535, 44%302, 25%34, 3%188, 16%96, 8%44, 4%滿足自己住房需求二次購房 ,為了改善自己的居住條件為父母購買住房為子女購買住房主要為了投資收益其他被調(diào)查者現(xiàn)有住房情況：二、房地產(chǎn)供給 房地產(chǎn)供給的概念房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求是相對應的概念，是指在一定時期內(nèi)，在一定價格條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意生產(chǎn)并銷售的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。全社會的房地產(chǎn)供給分為市場交易供給和非市場交易供給二部分。市場交易
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