房地產(chǎn)市場-綿陽一達(dá)舶人-wenkub
2023-01-25 21:38:00 本頁面
【正文】 量與其它商品有極大的不同。物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)開發(fā)、出售與出租市場的延續(xù)，并對上流市場形成一定的作用。 房地產(chǎn)金融市場房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動過程中進(jìn)行貨幣資金融通的場所，它貫穿于地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)開發(fā)市場、建筑施工市場、物業(yè)交易租賃市場等多個環(huán)節(jié)，且是與上述各個環(huán)節(jié)發(fā)展的需要相配套而派生出來和一種服務(wù)性市場。 3在這一市場上，房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑商因為開發(fā)項目的招投標(biāo)及簽訂有關(guān)工程承發(fā)包合同而發(fā)生聯(lián)系。 （二）房地產(chǎn)物業(yè)市場 房地產(chǎn)投資開發(fā)市場。土地租賃市場是指國家將城市閑置的存量土地、拆遷土地或征用土地的使用權(quán)租賃給土地使用者，土地使用者按規(guī)定每年向國家繳納一定數(shù)量的地租。是指以讓渡一定時期土地使用權(quán)為主要內(nèi)容的地產(chǎn)市場。一級房地產(chǎn)市場是指國家出讓土地給房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地出讓（批租）市場；二級房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)開發(fā)公司與房地產(chǎn)消費者之間進(jìn)行房地產(chǎn)交易的市場（新房交易）；三級房地產(chǎn)市場指房地產(chǎn)消費者之間的交易市場（二手房交易）； 二、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)從現(xiàn)實意義上看，房地產(chǎn)市場應(yīng)該包括地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場兩塊。按照用途劃分有：住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)用房市場、工業(yè)廠房市場、倉庫市場、特殊用途房地產(chǎn)市場。市場有兩重含義：一是指買賣雙方交易的場所；二是是交易活動發(fā)生的過程。房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易活動的總和，是買賣雙方相互作用的一種機制。按照發(fā)育程度劃分有：房地產(chǎn)萌芽市場、發(fā)育市場、成熟市場。但是，從本質(zhì)上看，地產(chǎn)可以獨立于房產(chǎn)而成為市場，房產(chǎn)卻不能獨立于地產(chǎn)，故不可能有獨立意義的房產(chǎn)市場。這里的讓渡一定時期土地使用權(quán)，是指期滿即要收回，且讓渡是有償?shù)?，讓渡的期限隨土地具體用途的不同而不同。土地二級市場土地二級市場是指土地或房地產(chǎn)開發(fā)市場，即已獲得批租土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)者或土地使用者，將已開發(fā)好的土地即建筑地段（生地變成熟地）的使用權(quán)，按批租合同規(guī)定的用途和其它使用要求，有償轉(zhuǎn)讓給其他土地使用者，或直接建造商品房出售、出租所形成的市場。該市場主體為房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)展商，其開發(fā)活動的目的主要是為了獲取盈利。該市場交易的商品是房地產(chǎn)開發(fā)項目的承包合同。、房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場主要包括物業(yè)出售和出租兩個市場，其市場主體是房地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)代理商，其主要業(yè)務(wù)是出售或出租辦公樓、寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房、住宅及其它地上附著物。（后面有專門章節(jié)討論） 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場 由房地產(chǎn)物業(yè)市場中，為供求雙方提供代理、經(jīng)紀(jì)及咨詢等各種服務(wù)的中介機構(gòu)所形成的市場，可以說是房地產(chǎn)商品供求雙方溝通的橋梁。 三、房地產(chǎn)市場的特點 地區(qū)性。 供給調(diào)節(jié)滯后性。 壟斷競爭性。從各個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史來看，房地產(chǎn)市場的投機性僅次于金融市場。房地產(chǎn)交易從有買賣意向到交易完成，需要進(jìn)行尋求買方或賣方、現(xiàn)場考察、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料查閱、討價還價、簽定契約、資金到位、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等活動，持續(xù)時間較長，且涉及到許多專業(yè)性質(zhì)的問題，涉及眾多中介角色，如律師、價格評估師、經(jīng)紀(jì)人、銀行、管理部門等。市場效率低。因房地產(chǎn)在國計民生中的特殊地位，各國政府對房地產(chǎn)市場均有較強的干預(yù)約束。房地產(chǎn)市場這種功能體現(xiàn)在展示行情、傳遞信息，從而溝通供需、促成交易。 交換功能。 優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)的功能。 房地產(chǎn)交易主體，即從事房地產(chǎn)交易活動的當(dāng)事人。貨幣是房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)交易成功的關(guān)鍵所在。而動力機制就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的動力與經(jīng)濟利益之間相互制約和相互協(xié)調(diào)的一種內(nèi)在聯(lián)系。供求機制的形成必須具備二個條件，其一，房地產(chǎn)供求和價格能在市場上通過競爭自發(fā)形成，只有這樣，房地產(chǎn)市場才能為房地產(chǎn)交易主體提供可靠的市場信息；其二，房地產(chǎn)市場交易主體有根據(jù)市場信號調(diào)節(jié)供給或需求的能力和充分的自主權(quán)，這樣交易主體才能對市場所提供的信息及時作出正確的反應(yīng)，而不是一種扭曲的反應(yīng)。 (三 )房地產(chǎn)市場的競爭機制 各房地產(chǎn)交易主體為了獲取最大限度的利潤，在房地產(chǎn)市場上為爭奪客戶、買者而展開激烈的競爭 ,對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營形成一種強大的外在壓力。 （四）、房地產(chǎn)市場的利益與風(fēng)險機制 利益風(fēng)險機制是指房地產(chǎn)市場買賣雙方必須獨自承擔(dān)市場交易中的利益與風(fēng)險，并能按照經(jīng)濟效益的原則，根據(jù)收益與風(fēng)險調(diào)節(jié)自身的行為。對房地產(chǎn)投資者來說，風(fēng)險存在的同時，也帶來潛在的高收益。另有數(shù)據(jù)表明，截至去年，我省已有%的家庭擁有 2套及以上的住房，其中有半數(shù)家庭選擇出租。第二，房地產(chǎn)市場的供求機制和價格機制與一般商品市場的供求機制和價格機制也有所不同。這是由于房地產(chǎn)在地理位置上具有固定性，不能移動，是一種不動產(chǎn)，具有一定的壟斷性。 ① 房地產(chǎn)的現(xiàn)實需求。 ② 房地產(chǎn)的可能需求。這是需求運動的終點，已實現(xiàn)需求的表現(xiàn)形式應(yīng)該是成交量。居民是房地產(chǎn)市場的最大的需求者，消費住宅為主。開發(fā)商是土地市場的最大需求者。據(jù)說俄羅斯駐華使館也是世界上面積最大的使館。 家庭收入水平。非市場交易房地產(chǎn)供給，是指通過劃撥、配給手段滿足社會需求的房地產(chǎn)，以及新舊體制摩擦導(dǎo)致的，具有部分價值交換形式而不通過市場交易形式完成的房地產(chǎn)供給。 （ 在以國家壟斷土地所有權(quán)為基礎(chǔ)的土地一級市場中，國家是唯一的土地供應(yīng)者 ； 政府向房地產(chǎn)市場提供的公有住房，成為 “ 房改房 ” 的主要來源 ；“ 安居工程 ” 使政府成為一種特殊的供給者 ）房地產(chǎn)開發(fā)公司 。它隨著土地用途的效用、經(jīng)濟效
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1