【導讀】企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。具有專用性、強制性、政策性特點。專用性指住房公積金專門用于住房建設和消費。強制性指住房公積金是由法律規(guī)定強制儲蓄。金，有利于建立市場經濟體制。住房公積金有利于單位解決職工住房問題，解除。的當期經營成本，使企業(yè)納稅額減少。積金管理條例》標志住房公積金制度正式在全國范圍實施。集量，各地的歸集余額迅猛增長。目前住房公積金的貸款額較低，資金的使用效率不高，比例也是由國家統(tǒng)一規(guī)定，公積金存款和利息都不需納稅。公積金把個人儲蓄與工作業(yè)績掛鉤，激勵作用明。認的突出成就，其資金運作是非常成功的。計劃，將組屋出售給租戶或其他利用公積金貸款的購房者。銀行擬訂住房公積金政策，并監(jiān)督執(zhí)行。公積金的決策機構。其組成人員包括人民政府負責。負責住房公積金的保值和歸還；編制住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告；承辦住房委員會決定的其他事項。

　　

【正文】 判斷標準是 —— ? 雇主具有選擇受雇人的權利 ? 雇主支付工資或其他報酬 ? 雇主掌握工作方法的控制權 ? 雇主具有中止或解雇受雇人的權利 ⑷ 雇主責任保險的附加險 雇主責任保險可以增加附加險，包括 —— ? 第三者責任保險 ? 雇員第三者責任保險 ? 附加醫(yī)藥費保險 在房地產業(yè)務中涉及很多技術性非常強、專業(yè)程度非常高的工作，而這些工作的專業(yè)人員當然也會有各種責任事故的可能性，也需要對他們所從事的工作進行必要的風險管理。 ⑴ 職業(yè)責任風險與職業(yè)責任保險 職業(yè)責任風險 ： 職業(yè)責任風險是職業(yè)責任保險的前提，是指從事各種專業(yè)技術工作的單位或個人因工作上的失誤導致的損害賠償責任。有三個顯著特點 ? 屬于技術性較強的工作導致的責任事故 ? 在本職工作過程中的責任 ? 既與人的因素有關，也受物質條件影響 職業(yè)責任保險 ： 即 職業(yè)賠償保險 或 業(yè)務過失責任保險 。建筑、工程技術人員責任保險是職業(yè)責任保險的一種，其保險標的為因建筑師、工程技術人員的過失而造成合同對方或他人財產損失與人身傷害并由此導致的經濟賠償責任。職業(yè)責任保險是團體險。 ⑵ 職業(yè)責任保險的承保方式 主要有兩種： ? 以索賠為基礎的承保方式 ? 以事故發(fā)生為基礎的承保方式 在房地產業(yè)務中，職業(yè)責任保險通常采用以索賠為基礎的承保方式，并規(guī)定前置期限為 3年。 ⑶ 職業(yè)責任保險的承保與理賠 ? 承保 ： 職業(yè)責任保險屬于 團體險 ，保險人只接受 團體投保 。 ? 理賠 ： 通常規(guī)定一個累計最高賠償限額，訴訟費則在賠償限額之外。 房屋作為特殊商品，在消費使用過程中也有可能因產品缺陷而造成用戶或公眾的人身傷亡或財產損失，依法應由開發(fā)商承擔民事?lián)p害賠償責任。因此，開發(fā)商就需要將這些風險分散或轉移出去，即相應地由保險人為其承擔這些賠償責任，而開發(fā)商僅需要向保險人購買相應的保險產品即可。 這種因產品因素而創(chuàng)造出來的保險就稱為 產品責任保險 。 ⑴ 產品責任保險的責任范圍 承保責任 ： 由開發(fā)商銷售的供他人使用的房屋，由于房屋的缺陷等原因，在使用過程中對各種無過錯者造成的人身傷害或財產損失，需要由開發(fā)商承擔的賠償責任。 除外責任 ： （ 共 7項 ） ? 應由被保險人承擔的其他人的責任 ? 被保險人對雇員等的責任 ? 被保險人自己、照管或控制的房產的損失 ? 在建房屋，所有權尚未轉移到購房者時發(fā)生的責任事故 ? 被保險人故意的過錯行為 ? 被保險的房產本身的損失 ? 非正常狀態(tài)下使用造成的損害事故 ⑵ 產品責任保險的賠償 房地產產品責任保險的賠償是根據合同約定對保險事故進行經濟賠償，一般的約定是 ——保險人的責任以 產品在保險期限內發(fā)生事故 為基礎，而不論保險的房產是否在保險期限內建造或銷售。 這樣，房地產產品責任保險實際上就成了房地產開發(fā)商售后服務的重要業(yè)務，為房屋的消費者及其他相關人等提供了“額外”保障，使人們更放心購買和使用。 四、房地產業(yè)務中的信用保證保險 保險公司提供的 保證 業(yè)務 是特殊的保證服務，它是由保險人以保證人的身份為被保證人向權利人提供的信用擔保行為，因此并不是完全意義上的保險業(yè)務。而且，保險人履行擔保義務的前提是被保證人無法補償權利人的經濟損失，并非被保證人的作為或不作為給權利人造成的經濟損失為前提。 信用保險 是根據權利人的要求，擔保被保證人信用的行為。當由于被保證人的作為或不作為導致權利人遭受經濟損失時，保險人必須按照合同的規(guī)定賠償權利人的損失。 保證業(yè)務與信用保險實際上都是以義務人的信用風險為保險標的， 當權利人投保時，就是信用保險； 當義務人“投?！睍r，就是保證業(yè)務 。 房地產中的保證業(yè)務，是義務人以自己的信用風險為保險標的向保險人投保，風險較高，保險人必須嚴格審查，并采取必要的保全措施，才能立于不敗之地。 ⑴ 合同保證保險 合同保證保險也稱履約保證保險，它承保因被保證人不履行各種合同義務而造成權利人經濟損失。其中最常見的就是 建筑工程承包合同保險 。具體保險產品包括 —— ? 履行合同保證保險 ? 投標保證保險 ? 預付款保證保險 ? 維修保證保險 ⑵ 貸款購房保證保險 購房貸款保證保險 是以購房者的信用為保險標的的保險。我國現行的該種保險產品有嚴格的規(guī)定，而且對權利人的權益保障不足，是有缺陷的條款，受到市場的冷落自然在情理之中。 房地產業(yè)務中的信用保險是權利人以 義務人的信用 為保險標的投保的保險，包括賣方信用保險和住宅抵押貸款保險。 ⑴ 賣方信用保險 賣方信用保險 是房地產開發(fā)商以購房者的信用為標的向保險人投保的保險行為。在房地產銷售中，分期付款是通常的慣例，賣方經常承擔很大的風險 ——購房者不按時繳清購房款，從而有可能使開發(fā)商陷入經營困境。開發(fā)商為了分散風險，就將購房者的信用作為保險標的購買保險進行風險管理。所以，這里所謂 賣方信用保險 ，并不是賣方的“ 信用 ”，而是指賣方購買的“ 保險” 。 ⑵ 住宅抵押貸款保險 住宅抵押貸款保險是保險人為貸款人設計的保險產品，其購買者是借款人，而受益人是貸款人。（ 具體運作過程請復習以前學習內容。 ） 五、房地產業(yè)務中的人身保險 房地產業(yè)作為發(fā)展房產迅猛的新經濟增長點，其涉及的關系人特別多樣復雜，他們都面對較大的意外風險，或者發(fā)生意外后影響面非常廣泛，因此需要由保險人來分散這些風險。即需要保險公司為他們提供一定的人身意外保險。 這是團體人身意外保險的新品種，具有保費低廉、保障性強、期限靈活、選擇性好等特點，很適應市場需要。 ⑴保險責任 在工作期間意外致殘、意外身故等。 ⑵投保人及被保險人 投保人 ——對被保險人具有保險利益的團體； 被保險人 ——現場工作人員。 ⑶保險期限 一般為一年。 ⑷保險金額及保險費 金額和保險費都可由雙方約定 。 屬于購房者購買的特殊壽險。其受益人一般被設定為貸款銀行。 目前，我國住房公積金貸款發(fā)展迅速，按規(guī)定，借款人必須購買一定的保險產品，以保障公積金的正常運作。而其中借款人定期壽險及其附加險是屬于人身險的保險產品。具體規(guī)定內容包括 —— ⑴ 貸款者定期壽險 ? 投保人 借款人或公積金委托銀行 ? 被保險人 借款人 ? 保險責任 因病或意外致被保險人全殘或死亡 ? 除外責任 被保險人故意的不當行為 ? 保險期限 與借款期限相同 ? 保險金額 即時保險金額，即借款余額 ? 保險費及其繳交 根據借款期限與借款余額計算，一次性躉交。 ? 受益人 提供貸款的金融機構 ? 投保人解除合同的約定 辦理完抵押手續(xù)即可解除合同 ⑵ 失業(yè)特別附約 ? 保險責任 ： 借款人因失業(yè)一年以上而不能履行還貸義務 ? 除外責任 ：被保險人故意不履行相關義務 ? 合同解除約定 ：主合同解除時，本附加約定得以自動解除。 第五節(jié) 房地產保險的運作 保險服務 是特殊商品，其經營的監(jiān)管非常正規(guī)、嚴格，屬于 “ 特許經營 ” ， 保險業(yè)的發(fā)展當然也受到嚴格的規(guī)管：從市場準入、產品開發(fā)、經營者的內部風險管制、制度建設，到具體的經營方式、服務標準等，都受到當局的適當規(guī)管和制約，受到法律的嚴格限制和約束。因此，保險業(yè)的運作是一種非常制度化和規(guī)范化的行為，各個參與主體都應當按照有關標準和規(guī)范來展開自己的行動，使保險真正成為社會經濟的穩(wěn)定器。 一、房地產保險的投保與承保 房地產保險作為新興的、發(fā)展非常迅猛的保險產品，因為其在涉及財產、責任、信用和人身等不同領域，投保人、被保險人、受益人多種多樣而且關系復雜，保險標的的價值經常變化，保險合同經常需要修正等等方面表現出來的特殊性，房地產的相關保險的 投保 就具有與別的一般保險產品不太相同的特點， 承保過程也有其突出的規(guī)范和規(guī)則。 ⑴ 概念 投保本來是投保人從自己的需要出發(fā)，向保險人發(fā)出購買保險產品要約的過程，但在房地產保險中，投保人的投保行為往往是在各種 非完全自愿 的情況下進行的。當然，不是受到保險人的強迫，而是其他利益主體的制約。 ⑵決策 投保者的投保決策一般有兩方面的因素： ? 投保人根據自己掌握的信息和需要，自主決定、自覺選擇； ? 外界對投保人進行大量的宣傳、引導和一定的限制。 ⑶程序 ? 市場調查 ——掌握有關保險產品和保險人的信息 ? 決定投保產品和選擇保險人 ? 向保險人發(fā)出投保要約 ⑴ 概念 承保是保險人與投保人協(xié)商和簽訂保險合同的過程，是保險經營的重要環(huán)節(jié)，是保險公司服務管理水平的充分體現，對保險公司的經濟效益和發(fā)揮保險的穩(wěn)定器作用最為重要。 ⑵程序 接受投保單 → 審核檢驗 → 接受業(yè)務 → 繕制單證 ⑶應注意的重點 核保 是承保工作應重點注意的，它是整個保險業(yè)務選擇的關鍵，通過它可以將不合格的投保人拒之門外，防止非可保風險的帶入，去除不合格的保險標的，準確估計風險程度，提高承保質量，保證保險人經營穩(wěn)定，提高保險對社會的穩(wěn)定作用。 核保的主要內容包括 ——審查投保人資格，審核保險標的、保險金額，確定保險費率，審核被保險人信譽。 二、房地產保險的防災防損 保險防災防損 ，是指保險人和被保險人對所保險的財產（標的）采取各種技術組織措施，預防和減少災害的發(fā)生，以及在保險事故發(fā)生后盡可能減少事故的損失。 ⑴防災的主體是投保人或被保險人 ⑵防災的對象是保險標的 ⑶防災的依據是保險合同的約定 ⑷防災的手段是向投保人或被保險人提出建議、規(guī)勸 保險防災防損是社會防災防損的重要組成部分，但其監(jiān)督手段力度有限，應充分發(fā)揮全社會的相關機構的作用，提高意識。同時，應促使投保人自覺防災防損，獎勵無災發(fā)生的投保人。 三、房地產保險索賠與理賠 不管如何采取防災防損措施，既然存在風險，保險事故必然就有可能發(fā)生，一旦發(fā)生了保險事故，就會產生 索賠、理賠 等相關業(yè)務。也就是說， 被保險人的索賠 和 保險人的理賠 是房地產保險的不能忽視的重要環(huán)節(jié)，對投保人、被保險人和保險人都具有非常突出的經濟意義。 ⑴ 概念 索賠 就是被保險人或受益人在保險事故發(fā)生，保險標的遭受損失時，按照保險合同規(guī)定，向保險人請求賠償的行為。是保險保障的具體體現。 ⑵程序 ? 發(fā)出出險通知 ? 采取措施盡力救助 ? 提供索賠文件 ⑶索賠時效 我國規(guī)定，被保險人或受益人的索賠時效為：自其知道保險事故發(fā)生之日起， 財險 2年 內不行使而失效 ； 壽險 5年 內不行使而失效 。 ⑴ 概念 理賠 是與索賠相對應的概念，是指 保險人 在保險事故發(fā)生，被保險人提出索賠要求后，根據保險合同規(guī)定，對事故進行處理的行為。 ⑵原則 ? 重合同、守信用 ? 實事求是 ? 主動、迅速、準確合理 ⑶程序 ? 接受出險通知，立案編號 ? 審核保險責任 ? 進行損失調查 ? 賠償、給付保險金 ? 損余處理和代位追償