【正文】 用地計(jì)劃：根據(jù)省市人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)，擬定年度出讓國(guó)有土地總面積方案，并且有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。招標(biāo)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程和較大地塊的出讓。 只有一個(gè)競(jìng)買人 。 ? 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。 ? 三、集體土地使用權(quán)無(wú)償收回的類型 ? 《 土地管理法 》 第六十五條規(guī)定：有下列情形之一的，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，予以無(wú)償收回土地使用權(quán)。根據(jù) 《 土地管理法 》 第七十八條規(guī)定：對(duì)使用集體土地的，如沒(méi)有給農(nóng)民和原土地的集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償?shù)?，?yīng)收回退還原集體經(jīng)濟(jì)組織。 ? 二、未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，根據(jù) 《 土地管理法 》 第七十六、七十七條規(guī)定，非法占用土地性質(zhì)是集體土地的，應(yīng)退還原集體經(jīng)濟(jì)組織的土地。 ? 《 土地管理法 》 第七十八條規(guī)定：無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征用土地的，其批準(zhǔn)文件無(wú)效，非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回。 ? 二、其他類型 ? 《 土地管理法 》 第五十七條規(guī)定：臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用合同的用途使用土地，并不得修建永久性的建筑物，臨時(shí)使用土地期限一般不超過(guò) 2年。 第五節(jié) 土地使用權(quán)出讓 ?二、土地使用權(quán)出讓的方式 ?（四）掛牌 ?掛牌出讓方式 。 ?最低價(jià)限制和基準(zhǔn)地價(jià) 70% 第五節(jié) 土地使用權(quán)出讓 ?二、土地使用權(quán)出讓的方式 ?（一）協(xié)議 ?（二）招標(biāo) ?招標(biāo)方式。 ? ? 集體土地 不經(jīng)征收 (成為國(guó)有土地 )不得轉(zhuǎn)讓。 ? 因自然災(zāi)害造成土地權(quán)利消滅的 ? 非住宅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，未續(xù)期批準(zhǔn)的。 ? （土地普查），是指在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。房地產(chǎn)權(quán)屬登記，不僅登記房地產(chǎn)靜態(tài)權(quán)利，而且也登記權(quán)利動(dòng)態(tài)過(guò)程，使第三人可以就登記情況，推知該房地產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)。 ?買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。 ? ? 誤差的處理方式 ? 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，面積誤差比是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為： ? 面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積 ? 合同約定面積） /合同約定面積 100 % ? 合同未作約定的，按以下原則處理： ? ①面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi) (含 3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款； ? ②面積誤差比絕對(duì)值超過(guò) 3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。 第三節(jié) 商品房銷售 ? 商品房銷售禁止行為： ? ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。 擔(dān)保范圍。對(duì)于這類抵押 ， 無(wú)論土地使用權(quán)來(lái)源于出讓還是劃撥 ， 只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法 ， 即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時(shí)設(shè)定抵押權(quán) 。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門規(guī)定外，還必須具備出租人同意轉(zhuǎn)租的證明。出租委托代管房屋，還須提交代管人授權(quán)出租的書面證明。 ? 租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。租賃期限屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò) 20 年。但有下列情形之一的房屋不得出租： ? ? 未依法取得 《 房屋所有權(quán)證 》 的； ? ? 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； ? ? 共有房屋未取得共有人同意的； ? ? 權(quán)屬有爭(zhēng)議的； ? ? 屬于違章建筑的； ? ? 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； ? ? 抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； ? ? 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。 ? 接到申請(qǐng)后 10日內(nèi)作出答復(fù)，決定后 10日內(nèi)發(fā)證，房企10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)銷售。為規(guī)范商品房預(yù)售行為， 加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益， 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 明確了“商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度”。房屋登記、租賃管理機(jī)構(gòu)辦理房屋權(quán)屬登記、租賃備案登記時(shí)，要比對(duì)住房保障部門提供的有關(guān)信息。1999 年 4 月，建設(shè)部令第 69 號(hào) 《 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法 》 頒布實(shí)施，標(biāo)志著上市限制的取消。 ? ? 權(quán)屬有爭(zhēng)議的。 ? ? 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 2. 劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件 ? 兩種不同的處理方式： ? 一種是需辦理出讓手續(xù) ， 變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán) ， 由受讓方繳納土地出讓金； ? 另一種是不改變?cè)型恋氐膭潛苄再|(zhì) ， 對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金 。正是由于這一點(diǎn)，在管理實(shí)踐中對(duì)此要嚴(yán)格區(qū)分。房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。 ?房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。 ” ?“ 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 ? 我國(guó) 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度 ? 一、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度 ? 房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 、 房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法處分抵押房地產(chǎn) ，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格 ， 才予辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù) ， 取得確定的法律效力 。 ?房地產(chǎn)交易客體：土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)及其他項(xiàng)權(quán)利。 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 ?我國(guó) 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度 ?一、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度 ?二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 ?三、估價(jià)人員資格認(rèn)證制度 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 ?我國(guó) 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度 ?一、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度 ?房地產(chǎn)交易價(jià)格不僅關(guān)系著交易當(dāng)事人的私人權(quán)益（財(cái)產(chǎn)權(quán)益），而且也關(guān)系著國(guó)家的稅費(fèi)收益，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易價(jià)格管理對(duì)于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益和保障國(guó)家的稅費(fèi)的收益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，具有重要作用。 ? 如果交易雙方對(duì)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格有異議 ， 可以要求重新評(píng)估 。 ? ? 標(biāo)定地價(jià)，是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估或認(rèn)可的具體宗地在正常土地市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格，標(biāo)定地價(jià)是宗地價(jià)格的一種。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 ? 2根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利、義務(wù)是由土地使用權(quán)出讓合同載明的，因此，該出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人。 ? 對(duì)于暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將土地收益上繳國(guó)家或作其他處理，并在合同中注明。 ? ? 依法收回土地使用權(quán)的。 ? ? 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。 ?2022年 12月 1日， 《 經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法）規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。各地要結(jié)合實(shí)際情況完善經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易分配機(jī)制，健全上市交易管理辦法。 ? 土地使用權(quán)證書 ? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ? 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的。 《 預(yù)售商品房合同 》 簽約之日起 30日房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)租賃合同確定的。出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的期限將房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期限內(nèi)承租人的正常使用。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 ? 二、房地產(chǎn)租賃 （四）租賃登記 ? 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定“房屋出租，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。 ?房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)新的合同規(guī)定的出租人的權(quán)利與義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。 ? 在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 ? 三、房地產(chǎn)抵押 ? （一）房地產(chǎn)抵押的限制條件 ? 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 (建設(shè)部令第 98 號(hào) )規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)： ? ? 權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)； ? ? 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ? ? 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； ? ? 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn) ； ? ? 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； ? ? 依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 ? 三、房地產(chǎn)抵押 ? （三）抵押登記和評(píng)估 ? ◇抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，而非抵押合同簽訂時(shí)