【正文】 從國(guó)內(nèi)近年房地產(chǎn)的發(fā)展及與香港等成熟城市的發(fā)展對(duì)比看，龍崗樓市回復(fù)到 2022年至 2022年 的價(jià)格水平(70008000元 /㎡ )會(huì)比較合理，也將會(huì)帶動(dòng)樓市的復(fù)蘇； ? 相應(yīng)，近年惠陽(yáng) 龍崗樓價(jià)比都在 3948%間，而考慮近年發(fā)展商開發(fā)成本上漲等原因，未來(lái)惠陽(yáng)樓價(jià)將在 30004000元 /㎡ 間浮動(dòng)，兩地價(jià)差仍然明顯 ； ? 另外，隨著國(guó)家 4萬(wàn)億投資 對(duì)能源、電力、基建、高新科技投入的推進(jìn)，惠陽(yáng)樓市未來(lái)發(fā)展?jié)摿θ匀惠^大 ， 價(jià)格洼地 依然明顯 ，而 本土地消費(fèi)力的提高 也將可支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 . | Page 80 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) ? 經(jīng)過(guò)我司的分析總結(jié)與預(yù)測(cè)，未來(lái)惠陽(yáng)樓市均價(jià)將會(huì)在 30004000元 /㎡ 間浮動(dòng)，而各區(qū)域不同檔次、不同定位的樓盤定價(jià)也會(huì)針對(duì)自身成本有所增減； ? 隨著合作的深入，我司將結(jié)合項(xiàng)目本身及市場(chǎng)情況作定位及客戶面的分析及研究。 ? 同樣是受房地產(chǎn)調(diào)控政策及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影的影響，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入一個(gè) 下行區(qū)間，成交較為低迷 ，而經(jīng)過(guò)一輪開發(fā)商與購(gòu)房者的博弈， 房?jī)r(jià)合理下降 ，在一年多的沉寂后，隨著國(guó)家政策的轉(zhuǎn)向及引導(dǎo)， 2022年初出現(xiàn)局部 回暖的“小陽(yáng)春” 。 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原研究部 從事行業(yè) 所占百分比 （ %） 有效百分比 （ %） 累計(jì)百分比 （ %） 有效 公務(wù)員 私營(yíng)業(yè) 企業(yè)職工 個(gè)體戶 自由職業(yè) 其它 Total —— 無(wú)效 —— —— 總數(shù) —— —— 惠陽(yáng)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)分析 | Page 76 惠陽(yáng)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)分析 ? 中原觀點(diǎn)： 縱觀龍崗商品房市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)，雖然龍崗的供需比自 2022年以來(lái)出現(xiàn)供過(guò)于求， 但 2022年以來(lái) 龍崗與惠陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都存在著較大的價(jià)差，即使經(jīng)歷 2022年的調(diào)整后兩地價(jià)差仍然保持在 ，故而地域相鄰的因素惠陽(yáng)的龍崗?fù)怃N市場(chǎng)仍然有一定的潛力。 多層成為客戶第一選擇 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原研究部 置業(yè)動(dòng)機(jī) 所占百分比 （ %） 有效百分比 （ %） 累計(jì)百分比 （ %） 有效 多層 小高層 高層 Total —— 無(wú)效 —— —— 總數(shù) —— —— 惠陽(yáng)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)分析 | Page 75 ? 深圳客戶大部分為企業(yè)職工和私營(yíng)業(yè)主，分別占總數(shù)的 %和 %，主要是因?yàn)榛蓐?yáng)樓盤環(huán)境等各方面均可，較深圳項(xiàng)目在價(jià)格上又存有很大優(yōu)勢(shì)。 投資型產(chǎn)品是置業(yè)主流 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原研究部 意向戶型 所占百分比 （ %） 有效百分比 （ %） 累計(jì)百分比 （ %） 有效 一房 0 0 0 二房 三房 四房 五房 總數(shù) 無(wú)效 總數(shù) 134 惠陽(yáng)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)分析 | Page 73 ? 深圳客戶購(gòu)買惠陽(yáng)項(xiàng)目用于自住的居多，占 %，主要關(guān)注點(diǎn)是居住環(huán)境好，價(jià)位也不是很高（與深圳相比）；另外也有部分為投資客，占 %。 深圳客戶以投資實(shí)力強(qiáng)的福田區(qū)客戶及地緣較近的龍崗客戶為主 區(qū)域 所占百分比（ %） 有效百分比（ %） 累計(jì)百分比（ %） 羅湖 福田 南山 寶安 龍崗 合計(jì) —— 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原研究部 惠陽(yáng)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)分析 | Page 71 ? 深圳客戶主要以夫婦兩人及兩代家庭結(jié)構(gòu)為主（兩代一般三口之家居多），分別占了總數(shù)的 %和 %；而單身購(gòu)房客戶非常少，只有 5組，僅占 %。 香港 香港與大亞灣隔海相望，交通便利，同時(shí)香港與大亞灣 — 惠陽(yáng)一衣帶水，有著眾多各種往來(lái)，且目前港人對(duì)家鄉(xiāng)置業(yè)和投資興趣較濃，這部分投資客在 10%左右 ,主要投資集中在高端物業(yè) . | Page 69 惠陽(yáng)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)分析 ? 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶群體范圍 ? 中原觀點(diǎn)：可見(jiàn)外銷市場(chǎng)占到了 70%，深圳客戶是區(qū)域外銷市場(chǎng)的絕對(duì)主力，從某種角度上看，惠陽(yáng)的樓盤，是兩個(gè)市場(chǎng)的項(xiàng)目。其中“一小時(shí)生活圈”指向之一就是惠陽(yáng) — 大亞灣區(qū)域市場(chǎng)。屆時(shí)在 “ 從眾效應(yīng) ” 與 “ 賺錢示范效應(yīng) ” 的感染下，深圳東部輻射的商業(yè)、住宅樓價(jià)都將 “ 雞犬升天 ” ，而并未遠(yuǎn)去的上海浦東、深圳南山、廣州番禺、南京河西、寶安中心區(qū)房地產(chǎn)神話，惠陽(yáng)區(qū)、大亞灣區(qū)沿海一線的優(yōu)質(zhì)地段與優(yōu)質(zhì)環(huán)境社區(qū)的樓價(jià)，當(dāng)前僅為深圳的 1/3,而深惠交通規(guī)劃利好，使得增值空間帶來(lái)暴利前是將催生一個(gè)高漲的市場(chǎng)。 ?進(jìn)入 21世紀(jì)以來(lái)，區(qū)域形勢(shì)漸明，隨著中海殼牌項(xiàng)目的正式啟動(dòng)，李嘉誠(chéng)成功簽約惠州港，中海石化一期工程投產(chǎn)成功，大量深圳工業(yè)遷入?yún)^(qū)域內(nèi)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)暫未成熟 炒作期 1993 2022 2022※ ?惠陽(yáng)－大亞灣區(qū)域上個(gè)世紀(jì) 90年代，受南海石化等利好招商引資的影響，區(qū)域經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)市場(chǎng)曾一度出現(xiàn)“萬(wàn)里江山一片紅”的發(fā)展勢(shì)頭，以深圳為首的異地開發(fā)商紛紛介入惠陽(yáng)－大亞灣，大面積購(gòu)地，區(qū)域內(nèi)土地幾乎被圈完，然后，受中央緊縮銀根及南海石化引資受阻等不利因素的打擊，與海南樓市一樣，發(fā)展商因獎(jiǎng)金及市場(chǎng)原因，不得不停工，爛尾樓叢生，區(qū)域經(jīng)濟(jì)陷入進(jìn)退兩難的境地。目前這種小塊土地交易仍然十分活躍，嚴(yán)重阻礙了惠陽(yáng)商品房市場(chǎng)的發(fā)展。 3. 自建房過(guò)多，阻礙了商品房市場(chǎng)的發(fā)展。 2. 從人均收入上看，惠陽(yáng)購(gòu)買力有限。雖然目前惠陽(yáng)人口 ，但主要供應(yīng)和消化量都集中在淡水鎮(zhèn)。 | Page 66 惠陽(yáng)房地產(chǎn)本地消費(fèi)力分析 ? 本地消費(fèi)力低的原因主要有： 1. 惠陽(yáng)人口數(shù)量有限?；蓐?yáng)區(qū)與惠城區(qū)的地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立，惠陽(yáng)的樓盤很難吸引惠城的客戶。其中來(lái)自深圳的購(gòu)房人所占的比例最大。 ? 惠陽(yáng)大力挖掘內(nèi)需 前二年由于惠陽(yáng)有大項(xiàng)目支撐，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，房地產(chǎn)價(jià)格 “ 低畦 ” 效應(yīng)，外來(lái)投資置業(yè)人數(shù)不斷上升，從2022年外來(lái)人士的購(gòu)房比例 24%，上升到 2022年的 43%。 它們的加盟搞活惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng) , 促使房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化發(fā)展。 | Page 62 惠陽(yáng) 大亞灣板塊 房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) ? 以現(xiàn)樓、準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售為主 ? 小戶型趨于飽和，難于繼續(xù)火爆，未來(lái) 中等戶型或成主打 ? 價(jià)格從暗降到明降，回歸理性 ? 競(jìng)爭(zhēng)加劇，開發(fā)商注重產(chǎn)品品質(zhì)提升 | Page 63 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) ? 近年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，項(xiàng)目規(guī)模大、檔次高 隨著中海殼牌南海石化項(xiàng)目的正式投產(chǎn)以及中海油 1200噸煉油項(xiàng)目的動(dòng)工興建，惠陽(yáng)的外來(lái)人口將隨之劇增，這些潛在消費(fèi)群體對(duì)住宅的需求，將推動(dòng)惠陽(yáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目朝高品質(zhì)，高檔次的方向發(fā)展。 ? 2022年惠陽(yáng)大亞灣新出樓盤較多，貨量在 45萬(wàn)平米以上，貨量較大。 惠陽(yáng)區(qū)2 0 0 8 年商品房住宅供應(yīng)戶型面積比例%%%%%6 0 ㎡以下6090㎡90120㎡120144㎡1 4 4 ㎡以上惠陽(yáng)區(qū)2 0 0 8 年商品房住宅成交戶型面積比例%%%%%6 0 ㎡以下6090㎡90120㎡120144㎡1 4 4 ㎡以上數(shù)據(jù)來(lái)源：中原研究部 | Page 59 排名 項(xiàng)目 可售面積 已售面積 已售套數(shù) 代理公司 1 珠江東岸 53280 30733 107 世聯(lián)地產(chǎn) 2 惠豐城花千樹 50600 30300 380 自售 3 中建彩虹城 300000 29600 360 黑馬地產(chǎn) 4 城市經(jīng)典 79473 28300 310 百川利 5 光耀城 28191 26000 71 世聯(lián)地產(chǎn) 6 碧桂園 57360 17300 60 自售 7 信和華庭 24869 15200 160 自售 8 新天名城 81557 14800 180 自售 9 優(yōu)品 0752 26000 14200 280 置業(yè)國(guó)際 10 德洲城 60299 11000 170 世聯(lián)地產(chǎn) 惠陽(yáng) 大亞灣板塊 熱銷項(xiàng)目銷售情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原研究部 | Page 60 片區(qū) 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 位置 項(xiàng)目性質(zhì) 推出貨量 批售面積 均價(jià) 預(yù)計(jì)開盤時(shí)間 大亞灣 海灣首府 高層 西二大道 住宅 656 79272 3800 永昶公寓 小高層 響水北路 住宅 196 30433 天順俊園 高層 華南建村城旁 住宅 399 67000 春曉花園 高層 /小高層 澳霞大道 住宅 312 24000 2600 新都匯 小高層 澳頭 住宅 濱海星城 高層 澳頭港附近 住宅 1400 100000 惠陽(yáng) 天安新陽(yáng)城 高層 /小高層 人民路北段淡水河旁 住宅 100000 振業(yè)城項(xiàng)目 別墅 人民路北段 住宅 500000 合計(jì) ≥2963 ≥450000 惠陽(yáng) 大亞灣板塊 09年推售項(xiàng)目情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原研究部 | Page 61 惠陽(yáng) 大亞灣板塊未來(lái)供貨狀況 ? 2022年惠陽(yáng)大亞灣房地產(chǎn)總推售面積約為 231萬(wàn)平米，總銷售面積約為 38萬(wàn)平米，銷售均價(jià)約為 3400元 /平米；較比 2022年惠陽(yáng)大亞灣房地產(chǎn)總推售量 270萬(wàn)平米，總銷售面積 127萬(wàn)平米，銷售均價(jià) 3800元 /平米均出現(xiàn)了一定幅度的下降，總推售面積下降了 14%；總銷售面積下降了 70%，成交均價(jià)下降幅度為 %。其中 90㎡以下產(chǎn)品占 %、 90120㎡占 %、 120㎡以上占 %； ? 08年普通商品房住宅成交 2916套，其中 90㎡以下產(chǎn)品占 %、 90120㎡占%、 120㎡以上占 %。 1 4 . 5 82 5 . 2 3201 1 . 6 41 0 . 56 . 565 . 84 . 360510152025302022 年第 1 季度 2022 年第 3 季度 2022 年第 1 季度 2022 年第 3 季度惠陽(yáng)區(qū)登記預(yù)售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：惠陽(yáng)房產(chǎn)管理局 萬(wàn)㎡ | Page 55 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概述 ? 2022年全年成交均價(jià) 3555元 /平米，與去年持平； 第四季度商品住宅實(shí)時(shí)成交均價(jià) 3520元 /平米，環(huán)比上季度下降 %,比去年同期下降 % 。 數(shù)據(jù)來(lái)源：惠陽(yáng)房產(chǎn)管理局 惠陽(yáng)歷年空置面積1369851425634453881136202213470500001000001500002022002500003000003500004000004500005000001999年 2022年 2022年 2022年 2022年空置面積( 平米)| Page 53 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概述 ? 隨著深圳投資者的大量涌入 2022年惠陽(yáng)住房的銷售大幅攀升 ，而隨著樓市政策的調(diào)整與外部環(huán)境及宏觀經(jīng)濟(jì)的衰退， 2022年成交商品住宅 2916套，比去年同期減少 55% 第四季度商品住宅實(shí)時(shí)成交 437套，環(huán)比上季度減少 27%,比去年同期減少 59% 。 數(shù)據(jù)來(lái)源：惠陽(yáng)房產(chǎn)管理局 惠陽(yáng)區(qū)歷年商品房成交情況%%%% %%%01020304050607080901002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%%%%%銷售面積（萬(wàn)M2） 增長(zhǎng)率| Page 52 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概述 ? 惠陽(yáng)區(qū)房屋的空置量從 1999年的 445388平方米下降到 2022年的 111347平方米，之后，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的驟增，空置率仍基本保持不變，可見(jiàn)市民對(duì)新型樓盤的需求開始趨旺。 ? 從近五年房?jī)r(jià)變化來(lái)看，惠州房?jī)r(jià)有起有落