【正文】 | Page 79 惠陽房地產(chǎn)市場總結(jié) ? 由于 龍崗 乃至整個深圳樓市都存在較大的 泡沫 ， 價格回落 也是必然。 兩端大，公司職員及富裕人群均占大分。 深圳客戶家庭結(jié)構(gòu)規(guī)模小 數(shù)據(jù)來源：中原研究部 家庭結(jié)構(gòu) 所占百分比 （ %） 有效百分比 （ %） 累計百分比 （ %） 有效 單身 夫婦 兩代 三代 總數(shù) —— 無效 —— —— 總數(shù) —— —— 惠陽房地產(chǎn)外銷市場分析 | Page 72 ? 深圳客戶大多選擇二房和三房的戶型，分別占有 %和 ，小戶型比較適合用于投資；選擇一房的客戶沒有，選擇五房超大戶型的客戶也僅有 4組。特別是深圳東部沿海高速路的開建，一是拉近了大亞灣同深圳的通車距離，更是加強了投資客對大亞灣房地產(chǎn)市場看好的信心，深圳投資客占到一半甚至以上。 ?同時在城市南、北、西三個方向都沒有了發(fā)展空間的深圳，未來城市發(fā)展的唯一選擇是向東擴張，向惠陽區(qū)、大亞灣區(qū)擴張，以政府行為帶動的城市擴張，定將引發(fā)各路資金的推波助瀾，在龐大的資金與政策輿論宣傳推動下，將吸引所有投資、投機者的目光。 | Page 67 惠陽房地產(chǎn)外銷市場分析 ? 惠陽外銷市場的發(fā)展 根據(jù)惠陽所處的區(qū)位，及與周邊超級都會的地緣關(guān)系，其相對落后的經(jīng)濟發(fā)展水平和相對低的價格，決定了外銷市場是其銷售的主要市場。 2022年惠陽城區(qū)一個家庭年收入約為 元；而目前惠陽商品房購房總價約為 36萬元；房價收入比為 9： 1，高于國際標準的 6： 1，顯然惠陽房價超過了普通工薪階層的心理預期。短期內(nèi)無法消化約 5060萬平方米的市場供應。 | Page 65 惠陽房地產(chǎn)本地消費力分析 ? 惠陽市整體市場占有率逐漸提升 2022年惠陽的市場供應量和銷售量僅占惠州市場總量的 %和 %，市場占有率偏低，由于品牌、實力型地產(chǎn)商的強勢進入惠陽還處于初期，名盤大盤較少，故相較之下，惠城區(qū)獨霸市場的局面短期內(nèi)還難以改變。 | Page 64 惠陽房地產(chǎn)市場小結(jié) ? 房地產(chǎn)市場受國家宏觀調(diào)控影響較大 由于惠陽房地產(chǎn)市場啟動不久，市場自我調(diào)節(jié)能力差，且主要靠外銷市場支撐，因而易受外部因素影響，故而宏調(diào)政策及金融危機造成了其成交量的銳減的局面，而價格 “ 洼地 ” 又使其仍具一定的競爭優(yōu)勢，也保證部分成交量。加上現(xiàn)有樓盤的存貨 192萬平米，未來市場貨量將超過 230萬平米，競爭將更激烈。 ? 惠陽商品住房戶型消費需求結(jié)構(gòu)多以三房為主，三房及其以下的戶型普遍暢銷，三房的面積普遍集中在 110130平方米之間。 1199230319351055116571460043705001000150020222500惠陽區(qū)近 2 年各季度普通商品住房預售套數(shù)據(jù)來源：惠陽房產(chǎn)管理局 | Page 54 惠陽房地產(chǎn)市場整體概述 ? 2022年全年成交商品住宅 ，比 07年同期減少 62% 第四季度商品住宅實時成交 ，環(huán)比前一季度減少 25%,比 07年同期減少63% 。 ? 未來產(chǎn)品將以現(xiàn)樓、準現(xiàn)樓為主； 惠州房地產(chǎn)市場分析小結(jié) | Page 50 惠陽區(qū)域房地產(chǎn)市場概況 | Page 51 惠陽房地產(chǎn)市場整體概述 ? 2022年前，惠陽區(qū)的商品房基本上是以消化歷史遺留的空置物業(yè)為主；踏入2022年，惠陽區(qū)在中海殼牌項目啟動、深圳地鐵三號線利好等眾多利好的帶動下，房地產(chǎn)市場強勁發(fā)展，進入全面開發(fā)時期； 到 2022年，銷售量直線上升，0407年都保持穩(wěn)步上升， 07年更是創(chuàng)下歷史新高 ㎡，而受宏觀調(diào)控政策及國際金融危機影響 08年的成交量急劇下降，并創(chuàng)下自 2022年后的最低點 。 | Page 48 惠州房地產(chǎn)未來供應 總結(jié)： ※ 惠州 20222022年已經(jīng)推出及計劃推出的土地總共有 ，預計未來三至五年惠州土地的供應面積將達到 3470公頃。 ? 進入 2022年，隨著國家對樓市的調(diào)控力度及其政策影響力的深化，房地產(chǎn)投資市場急劇萎縮，這也使到惠州的外銷市場迅速降溫，外地投資者陸續(xù)撤離。普通樓盤基本上是以本地居民為主，家庭收入在中等及中等偏上水平，一些較好的樓盤如帶有多層洋房、別墅、Townhouse的樓盤，帶有較好景觀資源的樓盤，客戶基本上是以公務員、大學教師、生意人外企管理層為主，深圳、廣州、東莞等地的外地客戶有一定比例，主要以深圳客戶為主，占了絕對比例，一些樓盤的深圳客戶比例達到30%，象惠陽半島 1號的深圳客戶甚至達到了 50%。 數(shù)據(jù)來源：惠州市建設(shè)局 房地產(chǎn)交易中心 05010015020025030035008/1 08/2 08/3 08/4 08/5 08/6 08/7 08/8 08/9 08/10 08/11 08/12存量面積| Page 42 惠州房地產(chǎn)市場整體概述 ? 2022年惠城區(qū)住宅成交均價 4496元 /平米，比去年同期下降 5%； ? 12月份惠城區(qū)實現(xiàn)住宅成交均價 4289元 /平米，環(huán)比上月上升 %，比去年同期下降 %； 數(shù)據(jù)來源：惠州市建設(shè)局 房地產(chǎn)交易中心 惠城區(qū)0 7 0 8 年逐月均價走勢4617519142893716624550553631010002022300040005000600070001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2022年 2022年惠城區(qū)歷年成交均價20222380282934994754449605001000150020222500300035004000450050002022 2022 2022 2022 2022 2022| Page 43 惠州房地產(chǎn)市場整體概述 ? 根據(jù)惠州市社會經(jīng)濟調(diào)查隊進行了住房消費意向的調(diào)查看出，從購房目的來看，自住性需求占 %，大部分為改善居住條件及結(jié)婚等，而投資保值占 2 6%。 | Page 37 房地產(chǎn)市場研究 | Page 38 惠州市房地產(chǎn)市場研究 | Page 39 惠州房地產(chǎn)市場整體概述 ? 20222022年，惠州市房地產(chǎn)成交面積總體來將呈上升的趨勢， 2022年受國家宏觀調(diào)控及國際金融危機影響有明顯回落 ； ? 2022年成交商品住宅 ，比去年同期減少 % ； ? 12月份商品住宅實時成交面積103721平方米，環(huán)比上月減少 %，比上年同期增加 % 。而今年上半年，這一比例更是超過了七成，成為樓市的主要消費群體。 高速公路交通的發(fā)展完善和 2022年的輕軌對接，從深圳到惠州僅 1小時車程，區(qū)域經(jīng)濟互補融合，惠州到珠三角中心城市的“ 1小時生活圈”正在形成。 2022年，大批中下游配套產(chǎn)業(yè)的企業(yè)開工建設(shè)或投產(chǎn)，伴隨大批新移民到來的是旺盛的居住需求，高收入的技術(shù)人員與管理者將成為長期固定工作人員，對住宅和商業(yè)物業(yè)及寫字樓的需求更是逐年提升。預計到 2022年，整個石化區(qū)將完成 1000億元的投入，實現(xiàn) 1200億元的工業(yè)產(chǎn)值和 500億元的 GDP，成為惠陽經(jīng)濟增長的助推器。可以預見，未來惠陽區(qū)域綜合快捷的交通體系能夠?qū)Τ鞘薪?jīng)濟發(fā)展進程產(chǎn)生深遠的影響，從這個角度說，也將對房地產(chǎn)市場的發(fā)展壯大也起到一定的積極作用。 ? 惠陽產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的中以第二產(chǎn)業(yè)增長最為明顯，主要是電子等制造業(yè)規(guī)模不斷擴大，其次是第三產(chǎn)業(yè)的增長，尤其是多個 房地產(chǎn)項目的投資增長的帶動作用明顯 ?！岸嘀行摹睘?惠陽新中心區(qū)惠陽行政中心區(qū)、秋長組團中心、秋長北組團中心、開發(fā)區(qū)組團中心 。 資料來源 : 惠陽人民政府 2022－ 2022年農(nóng)村居民人均純收入 2022－ 2022城鎮(zhèn)職工年平均工資 | Page 29 ? 《 惠州市惠陽中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 20222020） 》 將惠陽中心城區(qū)定位為：“廣東省沿海發(fā)展戰(zhàn)略的 重要節(jié)點 ，惠州市的重要中心城市之一，是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)為主導的 生態(tài)化宜居城區(qū) ”。戶籍人口 ，出生率 ‰ ，死亡率 ‰ ，自然增長率 ‰ 。 ? 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長 %。分地域看，淡水、秋長街道消費品零售額合計 ，增長 %，比重占 %；其他各鎮(zhèn)消費品零售額 ，增長 %，比重占 %。按常住人口計算，人均 GDP為 19516元，增長 %。撤市設(shè)區(qū)以后，惠陽成為惠州濱海城市的重要組團 。撤市設(shè)區(qū)以后，惠陽成為惠州濱海城市的重要組團。其中房地產(chǎn)投在占第三產(chǎn)業(yè)比重的 %，成為 第三產(chǎn)業(yè)的龍頭 ，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展已步入高速發(fā)展階段。 ? 惠州經(jīng)濟在 2022年之后一直保持 10%的高速增長， 2022年同期增長 %，整體經(jīng)濟環(huán)境保持良性運行。 “五橫五縱 ” | Page 20 ? 惠州市人口總數(shù)逐步增長，目前人口總數(shù)已達 400多萬，未來將隨著城市和經(jīng)濟發(fā)展而人口也不斷增多。 干線公路： 205國道、 324國道、 120省道、 357省道、 358省道以及與深圳龍崗區(qū)聯(lián)系的其他兩條道路。 | Page 18 【 機場 】 近期利用現(xiàn)有機場，定位為支線機場；遠景規(guī)劃為區(qū)域性機場。 ? 城市發(fā)展理念 ：惠州的經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃把惠州建設(shè)成為“ 四個基地、一個中心 ”，即數(shù)碼信息產(chǎn)業(yè)制造基地、石油化工加工基地、對外貿(mào)易出口基地、度假觀光旅游基地和現(xiàn)代物流配送中心，惠州定位為輻射粵東、連接閩贛的 現(xiàn)代化區(qū)域中心城市 ，與珠三角融為一體的 石化數(shù)碼新城，濱海生態(tài)麗城、旅游文化名城 。 。 惠州 GDP 數(shù)據(jù)來源 : 惠州市統(tǒng)計年鑒 ? 2022— 2022年 ,GDP年均增幅都在 10%以上； ? 2022年 GDP→1280 億元，排名廣東省第 6位，受全球經(jīng)濟危機影響 2022年 GDP漲幅在連續(xù) 5年攀升后首次回落，且為近 6年來最低； 5 8 6 . 4 6686 . 45803 . 43933 . 2110512801 2 . 2 0 %1 5 . 1 0 % 15 . 80 %16 . 30 %17 . 40 %1 1 . 5 0 %0 %2 %4 %6 %8%10 %12 %14 %16 %18 %20%02004006008001000120014002022 2022 2022 2022 2022 20222022 2022 惠州 G D P 變化圖GDP GDP 增長2 0 0 4 2 0 0 8 年惠州人均 G D P 情況3 3 0 5 9 . 62 8 9 4 5 . 02 4 9 9 6 . 02 1 9 1 1 . 02 3 6 4 2 . 0 7 . 3 %1 5 . 8 %1 4 . 2 %1 4 . 1 %1 3 . 9 %050001000015000202202500030000350002022 2022 2022 2022 2022 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%人均G D P 增長| Page 10 惠州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 ? 2022～ 2022年，第一產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)降低 ,第二產(chǎn)業(yè)保持增加， 2022年，第二產(chǎn)業(yè)比重比 2022年上升了 %； ? 20222022年第三產(chǎn)業(yè)增加值保持10%以上的速度高速增長， 2022年達 ； ? 2022～ 2022年，各產(chǎn)業(yè)增加值速度較快，近幾年第二產(chǎn)業(yè)增長更是超過 18%； ? 2022年，惠州第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增加值的增長速度都較 05年增長速度有所降低 ,而第二產(chǎn)業(yè)增加值的增長速度則略有上升。 資料來源：惠州人民政府網(wǎng) | Page 8