【正文】 2794元/平方米，%，2006年12月，住宅均價達到2923元/平方米。增長幅度較大，超出了其他城市房地產(chǎn)正常的發(fā)展水平。進入2003年連云港房地產(chǎn)市場由于受到多種因素的影響而發(fā)生較大波動，開發(fā)量劇增，從2002年的82萬平方米猛增至2003年的132萬平方米，但是需求量的增幅遠高于供給量，市場出現(xiàn)供小于求的局面。預計2007年：1）、約新增家庭3000戶，以每戶新增家庭需90平方米計算，市區(qū)新增家庭對住房需求約為27萬平方米；2）、預計戶口開放政策對住房消費的拉動將保持在9萬平方米；3）、拆遷居民住房約6000戶，約120萬平方米；4）、據(jù)房產(chǎn)部門測算，二手房市場對住房的需求約為40萬平方米；上述四項合計為196萬平方米，另外由于房地產(chǎn)市場外部刺激因素的影響，需求量將大大增長。2006年12月市區(qū)商品房成交1241套，成交面積132912平方米。12月份商品住宅平均銷售單價為2923元/平方米。市區(qū)商品住宅均價為2794元/平方米，%。%。，%；，%，均為2003年以來增速最快的一年。連云港市城市化進程的發(fā)展目標，2010年城市人口增至100萬人，人均居住面積達到32平方米以上，城市人口平均年遞增6萬人。經(jīng)初步估算，新浦地區(qū)尚有約600萬平方米的舊房、危房待拆遷改造。近幾年來，我市大力發(fā)展旅游業(yè)，已經(jīng)成為我市新的經(jīng)濟增長點，在省內外具有一定的影響。另外，現(xiàn)在連云港從事商業(yè)、貿易、餐飲業(yè)的臨時居住人口達20多萬人，并每年以5—8%的速度在增長，這些人大多租住在規(guī)劃中的待改造地區(qū)，具有一定的購房需求潛力。新浦新區(qū)的“五路三橋”工程已全面竣工，2003年有約70%的土地正在開發(fā)和已確定開發(fā)。城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達32平方米和38平方米，市區(qū)350戶特困戶享受廉租房政策保障。城市居民人均可支配收入11476元，農(nóng)民人均純收入4250元，%和10%。%，其中地方一般預算收入34億元，%。第三部分 市場研究、社會發(fā)展和城市建設概況 改革開放以來，連云港市的經(jīng)濟有了飛躍的發(fā)展。根據(jù)連云港市城市總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設成為建筑布局合理、配套設施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進國內外先進的規(guī)劃、建筑設計及物業(yè)管理理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境，為該地段居民提供一個良好的現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成一個有機整體。同時，當前我市正處在大開發(fā)、大建設、大發(fā)展關鍵時期，房地產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟社會發(fā)展具有重要帶動作用，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進地方經(jīng)濟繁榮。該地塊的改造性建設，不僅美化周邊的環(huán)境，而且可以改善現(xiàn)有居民的居住條件。居民區(qū)主要為磚混結構的兩層樓，建筑密度特別大，總建筑面積約77000平方米，其中有證住宅約65000平方米，營業(yè)用房6500平方米，無證自建住房5500平方米。委托有資質的單位進行項目初勘及初測工作，并且已經(jīng)完成初勘及初測，滿足項目設計所需要的條件。2007年9月20日我公司在連云港市招投標中心以XXXXXXXX萬元拍得該地塊。我公司根據(jù)市政府會議要求，于2007年4月28日與XXXXXXXXX政府達成關于東上地塊舊城改造合作協(xié)議，為圓滿的完成政府交給的改造任務，改變城市形象，我公司決心將這一項目打造成“連云港最高品質住宅”。公司住址位于新浦區(qū)，注冊資本為人民幣XXXX萬元，由XXXX有限公司、XXXXXXX公司以及部分職工共同出資組建。據(jù)此，我們認為，“XXXX房地產(chǎn)開發(fā)項目”的開發(fā)建設在經(jīng)濟上前景是光明的，可行的。同時，由于這兩年國家加大了對基礎設施的投資力度，連云港市也在進行大規(guī)模的舊城改造建設，加快城市化進程，增強城市的規(guī)模效益和綜合功能，堅持重點發(fā)展質量，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。對外開放促進了新浦經(jīng)濟和社會事業(yè)的迅猛發(fā)展，全區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟參與國際大循環(huán)的格局已經(jīng)初步形成，綜合實力不斷增強。作為全市對外開放的窗口，新浦區(qū)以其豐富的物產(chǎn)資源、獨特的區(qū)位優(yōu)勢吸引了新加坡、英國、臺灣以及上海、廣州、溫州等國內外眾多的客商來新浦投資興業(yè)。大島山采石區(qū)是華東地區(qū)最大的石材集散地。區(qū)內還盛產(chǎn)板栗、銀杏、核桃等干果以及櫻桃、杏、李等水果。 新浦區(qū)是一個環(huán)境優(yōu)美、資源豐富的城區(qū)。全長1170米，集購物、休閑、旅游、觀光為一體的隴海商業(yè)步行街被評為“江蘇省百城萬店無假貨示范街”和“中國最具升值前景商業(yè)街”。全區(qū)擁有大型專業(yè)市場三十余個，年市場成交額超百億元。作為江蘇唯一大型海港的連云港，是國家重點戰(zhàn)略港和中西部最便捷出海港，目前已與全球160多個國家和地區(qū)近1000個港口開展了貿易往來。距離港口、機場均在30公里以內，新亞歐大陸橋自此向西橫貫亞歐30多個國家和地區(qū)，境內腹地涉及11個省區(qū)、近4億人口。作為這座年輕城市的心臟—新浦區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟、文化中心，全區(qū)總面積 ，轄3鄉(xiāng)1鎮(zhèn)6個街道辦事處及1個林場。48′。07′、東經(jīng)118176。地理坐標為北緯34176。城市采用一市雙城式布局；新海城區(qū)作為政治、經(jīng)濟、文化中心，集中發(fā)展地方工業(yè)；連云區(qū)域作為港口、開發(fā)區(qū)、保稅加工區(qū)、臨海工業(yè)區(qū)，是城市涉外、貿易、旅游窗口。全市現(xiàn)轄4縣3，擁有一個國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，全市總面積7444平方公里，2004年全市總人口465萬人，其中市區(qū)面積880平方公里，人口76萬，城市建設用地88平方公里。該地塊南臨建設東路，北靠朝陽路，東連杰瑞花園，西接巨龍路。第二部分 項目背景 項目提出背景東上漁場地塊位于連云港市新浦區(qū)東部新城區(qū)內，新城區(qū)是連云港市新建設的政治、經(jīng)濟、文化中心。，趕在北部XXX及XX搬遷所形成的房地產(chǎn)開發(fā)銷售前銷售，可獲得較好業(yè)績。，細化管理。主要技術經(jīng)濟指標表：：項目指標備注A地塊總用地面積14326㎡根據(jù)坐標點閉合線測得總建筑面積地上41660㎡地下8546㎡不計容積率容積率總建筑面積/總用地面積會所㎡商業(yè)建筑㎡SOHO辦公樓㎡327間XX道辦事處㎡建筑面積 3000㎡建筑占地面積㎡建筑密度%建筑基底面積/A地塊建設總用地綠地率%機動停車位地上41輛公建＞50輛/萬㎡地下218輛非機動車停車地上300輛公建＞500輛/萬㎡地下1800輛B地塊B地塊總用地面積140788㎡根據(jù)坐標點閉合線測得總建筑面積地上284753㎡架空層2227㎡不計容積率半地下車庫1800㎡地下㎡容積率總建筑面積/總用地面積住宅㎡90平米以下住宅㎡90平米以下住宅占住宅總面積比例%不小于30%住宅平均層數(shù)高層住宅比例%10層及以上戶型中高層住宅比例%8層戶型商業(yè)及配套建筑㎡建筑占地面積㎡人防面積㎡新建建筑十層及以上及十層以下埋深超過三米的建筑底層建筑面積，其余民用建筑面積的4%建筑密度%25%居住戶數(shù)2373戶居住人數(shù)7594人綠地率35%集中綠地面積7960㎡按＞㎡/人計算地面汽車停車率%機動停車位地上310983輛按住宅＞＞50輛/萬㎡半地下82地下591非機動車停車地上7856285輛按住宅＞＞500輛/萬㎡地下5500輛：項 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地獲得價款及稅費 開發(fā)前期準備費 主體建筑安裝工程費 配套設施費 開發(fā)間接費 開發(fā)成本合計 管理費用 銷售費用 財務費用 項目總投資 項目存問題及建議：，應合理安排工期，減少夜間施工，并注意建筑垃圾的及時清理。=% ：，企業(yè)自籌資金1億元，通過XXXX協(xié)調資金4億元，按2期滾動開發(fā)可以基本滿足資金需求。=。2%=；%=；4000000002年%=。7%250元/M2= ；120元/M2=；、50元/ M2=；35%50元/ M2=；20元/ M2=。 ： ； ； 。建筑面積41660㎡；；％；綠地率21％；B:，住宅，2373戶。包括：A地塊酒店式公寓1棟（18層）、商業(yè)（3層）1棟、辦事處辦公樓（6層）1棟、會所；B地塊10棟花園洋房 工期：－ 18個月：－：－：－：－：－：－：－：－：－ 投資效益估算與資金籌措本項目土地面積：155388㎡（233畝）。包括：B地塊西部5棟多層、2棟花園洋房、1棟高層（18層），東部1棟高層及2棟多層；A地塊部分會所（售樓處）工期： 18個月：14萬㎡。，拿到批文。：用地平衡表A地塊編號用地性質用地面積（公頃）用地面積比例（%）1建筑用地752道路廣場用地123公共綠地134規(guī)劃總用地100B地塊編號用地性質用地面積（公頃）用地面積比例（%）1公建用地152住宅用地603道路廣場用地134綠化用地125規(guī)劃總用地100主要配套用房技術指標編號項目單位：㎡1物業(yè)管理用房3502居委會用房3004公共衛(wèi)生間605衛(wèi)生站3006燃氣調壓站257門衛(wèi)用房50主要經(jīng)濟技術指標項目指標備注A地塊總用地面積14326㎡根據(jù)坐標點閉合線測得總建筑面積地上50100㎡地下8546㎡不計容積率容積率總建筑面積/總用地面積會所㎡商業(yè)建筑㎡SOHO辦公樓㎡327間XX道辦事處㎡建筑面積 3000㎡建筑占地面積㎡建筑密度%建筑基底面積/A地塊建設總用地綠地率%機動停車位地上41輛公建＞50輛/萬㎡地下218輛非機動車停車地上300輛公建＞500輛/萬㎡地下1800輛B地塊B地塊總用地面積140788㎡根據(jù)坐標點閉合線測得總建筑面積地上284753㎡架空層2227㎡不計容積率半地下車庫1800㎡地下㎡容積率總建筑面積/總用地面積住宅㎡90平米以下住宅㎡90平米以下住宅占住宅總面積比例%不小于30%住宅平均層數(shù)高層住宅比例%10層及以上戶型中高層住宅比例%8層戶型商業(yè)及配套建筑㎡建筑占地面積㎡人防面積㎡新建建筑十層及以上及十層以下埋深超過三米的建筑底層建筑面積，其余民用建筑面積的4%建筑密度%25%居住戶數(shù)2373戶居住人數(shù)7594人綠地率35%集中綠地面積7960㎡按＞㎡/人計算地面汽車停車率%機動停車位地上310983輛按住宅＞＞50輛/萬㎡半地下82地下591非機動車停車地上7856285輛按住宅＞＞500輛/萬㎡地下5500輛總體進度：－：：，毛地部分拆遷完成后1月內，；：：：－ 三通一平：，：各期項目開工前2個月開始：各期項目開工前2個月開始：：，；：（即立項申請報告書）。大樓內水箱、水池采用不銹鋼成品，以保證水質質量設計充分考慮建筑的自然采光和通風的要求，絕大部分單元主要房間朝南，均能滿足其有充分的日照時間。小區(qū)除道路、廣場、入口地面為硬質鋪地外，大面積設置草坪、花壇及小葉灌木，以利吸聲防塵。地下停車庫設機械送風及過濾排風系統(tǒng)，尾氣經(jīng)過過濾后排出室外。人防面積滿足人防要求。人防設計采用平戰(zhàn)結合的形式，利用地下車庫設置人防地下室，平時為地下車庫，戰(zhàn)時初步擬定為物資掩蔽室。各組團均設有給水管，并在組團內形成環(huán)路保證消防兩路供水，小區(qū)室外合理布置消火栓，消火栓間距小于120米?；谶B云港的寒溫帶氣候，鮮明及溫暖的顏色應為正確選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽光反射到其它建筑群體上，使整個建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。單體主要利用大面積玻璃窗及精心設計的陽臺，陽臺做適當處理以提供趣味性的立面元素，并與大面積玻璃產(chǎn)生強烈的虛實對比。建筑風格利用簡潔的現(xiàn)代建筑語言，加上色彩的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體高低有序，并且產(chǎn)生豐富的天際輪廓線，在統(tǒng)一中追求變化，創(chuàng)造豐富建筑風貌，更令整個建筑外貌明艷突出。小區(qū)植物綠化設計注重色彩及空間感受，時而開闊，時而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有高品質的環(huán)境空間。地塊通過中心景觀高層錯位斜向布置及底層架空處理，形成豐富的綠化景觀的軸線，綠化與水景緊密結合，豐富了景觀的空間層次，形成優(yōu)雅、安靜、富有文化品位的休憩地?！硐氲娜伺c自然環(huán)境總體綠化設計基礎理念為“美麗的大自然并不是天然的”，重點在于利用基地本身的條件，經(jīng)過適宜的拆分重組，創(chuàng)造美好的視覺景觀，發(fā)揮軟硬綠化元素組織的不同效果，達成水天一色，天人合一的景致，遠遠超乎現(xiàn)階段小