【正文】 風險。2）項目競爭中的機會點項目供需圈內(nèi)各類樓盤供應(yīng)量相當大，但有此項目優(yōu)良水景、適于建設(shè)高檔物業(yè)的地塊不多。項目開發(fā)經(jīng)營機會1）項目開發(fā)時間與市場周期相聯(lián)系的經(jīng)營機會房地產(chǎn)市場具有顯著的周期性特點，且與宏觀經(jīng)濟運行密切相關(guān)，武漢市的國民經(jīng)濟正處于上升、快速增長期。人們在心理上接受該地段的物業(yè)尚需在配套、物業(yè)品質(zhì)、品位、環(huán)境、服務(wù)等方面給予足夠的支撐。2）環(huán)境優(yōu)勢項目位于B岸邊，周邊有山林、有水，自然環(huán)境優(yōu)美。經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性后，即形成為在激烈的競爭中的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。（七）項目開發(fā)經(jīng)營機會與風險分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機會是市場與環(huán)境諸條件綜合作用的結(jié)果，是這些條件與企業(yè)優(yōu)勢的結(jié)合，是區(qū)域市場個性、開發(fā)企業(yè)個性與項目地塊個性的結(jié)合。4）一定要做出自己的特色。但作為不同板塊的競爭，就應(yīng)該花氣力在配套及交通上，這樣才能突出優(yōu)勢。通過以上分析，我們可以得出以下結(jié)論：1）無論是地理位置還是在物業(yè)檔次定位上B板塊的樓盤與本項目都有著極大程度的類同性。4）總體生活配套缺少或不便，大多沒有形成生活氛圍目前大多數(shù)樓盤的學(xué)校、幼兒園等公建配套和菜場等社區(qū)配套還是停在紙面上，公交線路車少間隔長，出租車難得一見，影響了居住者的出行方便程度，因此B板塊的樓盤普遍入住率較低。3）價格適中、符合漢口需求B地區(qū)多層住宅均價在2100～3500元/M2之間，聯(lián)排別墅單價3600～5600元/M2左右；獨立別墅價格差較大，從80萬/套到500萬/套不等。如果沒有明顯的自然資源可以借助，就打造一份與眾不同，如奧林匹克花園的超大型室內(nèi)運動場館。B片區(qū)B片區(qū)物業(yè)基本情況如下表。4）目標顧客群基本相同。3）開發(fā)商實力較弱。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計無新意，更談不上景觀設(shè)計，營造良好的景觀環(huán)境了。建筑設(shè)計理念較武漢市區(qū)還相當落后，建筑外觀基本沒有什么特色。2）樓盤的品質(zhì)相對而言還較低。表2－1 D片區(qū)物業(yè)基本信息序號名稱開發(fā)商占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率1海景大廈武漢海景置業(yè)發(fā)展有限公司125000 較小2海景（六）項目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場分析A區(qū)房地產(chǎn)項目主要分布在D和B兩個地區(qū)。個別盲目擴張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一旦資金鏈斷裂，將面臨生存危機。5）開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐將大大加快今年4月以來，國家相繼出臺一些金融調(diào)控政策，對房地產(chǎn)業(yè)的影響較大。從長期趨勢來看，未來武漢市房地產(chǎn)價格仍會穩(wěn)步上揚。這一現(xiàn)狀與武漢市特大城市的地位極不相稱，也表明武漢市商品住宅價格上升空間較大。3）居民住房消費仍然巨大一方面，武漢城區(qū)居民的住房水平還比較低，而湖北省到2007年要求城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到27平方米，市場潛力很大；另一方面，未來十年左右是建設(shè)全面小康社會的關(guān)鍵期，住房會是主要的消費熱點，隨著住房短缺問題的基本解決和收入的增加，居民住房需求開始從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，逐步形成賣舊買新、賣小買大、賣劣買優(yōu)的住房梯次替換消費，這些表明武漢房地產(chǎn)開發(fā)市場尤其是住房消費市場仍有較大的發(fā)展空間，加上近年來武漢加大了舊城改造力度，房屋拆遷規(guī)模較大，進一步刺激了住房消費。因此，發(fā)展仍是主導(dǎo)未來的主旋律，作為國民經(jīng)濟未來的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的潛力和空間是巨大的。1）中央與省市政府將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更加良好的環(huán)境2004年6月17日，省政府下發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，明確指出促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展是當前全省經(jīng)濟工作中的重要內(nèi)容。從上半年數(shù)據(jù)看，全國房地產(chǎn)投資仍保持快速增長，增速過猛勢頭得到初步遏制；銷售增速繼續(xù)快于竣工，但有所回落；房地產(chǎn)貸款得到有效控制，資金來源結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整；房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。武漢市房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢2003年以來，針對房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的突出矛盾和問題，國家采取了進一步整頓土地市場秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款準備金和項目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項目等一系列宏觀調(diào)控措施，對房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資能力不斷增強2004年上半年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資過億元的企業(yè)21家，年投資超過5000萬的企業(yè)63家，同比增長近35%左右。但根據(jù)武漢晨報樓市《價格系統(tǒng)》統(tǒng)計數(shù)據(jù)（圖2－4）表明，今年上半年后期，住宅銷售價格增長明顯趨緩。從商品房銷售價格指數(shù)變化情況看，基本呈平穩(wěn)上漲趨勢；從商品房銷售價格結(jié)構(gòu)看， %；4000～3000元的占24%；3000～%；2000～ %；%；可見，武漢市商品房銷售價格的主體在30002000元。同時，高品質(zhì)而不是高檔次的精品住房越來越贏得消費者的認同，競爭的加劇也使開發(fā)企業(yè)更為注重產(chǎn)品的內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。%。2004年上半年房地產(chǎn)市場運行特點1）房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售仍呈高速度增長態(tài)勢2004年上半年，在國家宏觀調(diào)控的大背景下，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)各項指標均有不同程度的增長，供需基本平衡，消費市場保持活躍。在外地來漢投資的企業(yè)中，有一批是全國知名品牌企業(yè)，如大連萬達、深圳金地、上海復(fù)地、保利集團、龍騰置業(yè)、大華集團等等，這些外地企業(yè)的到來，加劇了武漢市房地產(chǎn)市場的競爭，進一步加快了市場調(diào)整組合的進程，推動了市場的發(fā)展。改革土地供應(yīng)制度，實行土地拍賣和掛牌交易，房地產(chǎn)開發(fā)收費實行“一費制”，提高商品房預(yù)售門檻，完善舊城改造房屋拆遷規(guī)則，進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場次序等，這些都為房地產(chǎn)開發(fā)市場的持續(xù)發(fā)展注入了新的活力。在規(guī)劃設(shè)計上紛紛請來外域或者外地大師參與，在建筑施工方面大量地運用了新技術(shù)、新工藝、新材料，尤其是在大規(guī)模社區(qū)體現(xiàn)得更加突出。隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，住房消費市場更加活躍，我市商品住宅價格將在一個較長的時期內(nèi)保持上揚的趨勢。從上述數(shù)據(jù)來看，2003年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)快速增長的發(fā)展態(tài)勢，各項指標均創(chuàng)出歷史新高，增幅也大大超過往年，不僅建設(shè)規(guī)模逐步放大，而且商品房銷售市場也持續(xù)火暴，%，繼續(xù)保持供銷兩旺的良好局面（圖2－2），市場供求平衡，互動效應(yīng)明顯。武漢市加大舊城改造力度，全面實行貨幣化拆遷，住房貨幣化分配工作的全面推開等，都極大的刺激了武漢市房地產(chǎn)開發(fā)速度。圖2－1 1999年～2003年武漢市房地產(chǎn)投資增長速度2）房地產(chǎn)開發(fā)市場供求呈現(xiàn)良性互動效應(yīng)需求決定發(fā)展，發(fā)展適應(yīng)需求。房地產(chǎn)開發(fā)投資再創(chuàng)新高，對經(jīng)濟拉動作用明顯2003年，%，增幅為近幾年之最（見圖2－1）。 “內(nèi)陸大城市”使之既無改革開放初期沿海城市的中央優(yōu)惠政策，又無西部大開發(fā)中西部城市享受的中央政策扶持，因而，經(jīng)濟發(fā)展速度相對較慢，居民收入水平相對較低，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也隨之速度較慢，投資增長速度低于全國水平，周期性波動存在而又不是很明顯。上半年，%，超過全市平均水平。在武漢市13個區(qū)中位列第二位。A區(qū)國民經(jīng)濟發(fā)展指標近年來，A區(qū)經(jīng)濟超常規(guī)的發(fā)展，國民生產(chǎn)總值每年以兩位數(shù)的速度遞增，財政收入連續(xù)四年均增加1億元，被武漢市列為三大經(jīng)濟增長極之一。將利用好B、徑河地區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，引進一批知名的房地產(chǎn)企業(yè)，高品位、高規(guī)格地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，形成具有A特色的最佳人居環(huán)境，推進城市化進程；對發(fā)展旅游業(yè)。將扶持壯大一批現(xiàn)在骨干企業(yè)，優(yōu)先引進一批大型工業(yè)項目，盯上一批國內(nèi)外制造業(yè)項目，從而加快全區(qū)工業(yè)化水平；對建設(shè)現(xiàn)代物流區(qū)。A區(qū)發(fā)展定位　今后五年武漢市將逐步把A區(qū)建設(shè)成為新型工業(yè)園、現(xiàn)代物流區(qū)、生態(tài)居住區(qū)和水鄉(xiāng)旅游區(qū)。市中環(huán)線、外環(huán)線、輕軌一號、地鐵線、十余條公交線與中心城區(qū)連成網(wǎng)絡(luò)；區(qū)內(nèi)，以金山大道，惠安大道形成了縱橫交錯的交通體系。A區(qū)道路交通、環(huán)境、市政配套、城市功能開始從城關(guān)鎮(zhèn)向衛(wèi)星城升級換代。目前形成了以國家級D海峽兩岸臺商投資區(qū)、綠色食品加工工業(yè)區(qū)為主體的工業(yè)新區(qū)；以舵落口為主體的物流大區(qū)；以環(huán)B為主的商住新區(qū)。50年來該地區(qū)在區(qū)位條件不斷改善的情況下，由傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)和分蓄洪區(qū)逐漸演變成城市化生長區(qū)和農(nóng)業(yè)化產(chǎn)業(yè)區(qū)并重的區(qū)域。借助新一輪經(jīng)濟發(fā)展的機遇，以九省通衢的區(qū)位優(yōu)勢，武漢將進入打造新的中部經(jīng)濟增長極、重塑輝煌的必由之路。同時，地處中部的各個省市，也相繼制定出臺了與武漢的合作與交流計劃。2004年初，中央提出了“中部崛起”的戰(zhàn)略，武漢又成為了海內(nèi)外客商的關(guān)注。市場引導(dǎo)企業(yè)投資活力依然強勁，投資仍處于快速增長區(qū)間。216。216。從近期來看，武漢市經(jīng)濟和社會將發(fā)生如下變化：216。武漢市近期及未來經(jīng)濟和社會發(fā)展趨勢受經(jīng)濟內(nèi)在增長機制增強的影響，2004年中國經(jīng)濟仍將保持高速增長的良好態(tài)勢。其理由是：武漢市經(jīng)濟發(fā)展的波動性減小，穩(wěn)定性增強，經(jīng)濟運行實現(xiàn)了多年來期盼的速度和效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，先行和滯后指標未明確顯示經(jīng)濟“過熱”信號。%。%，增幅為1997年以來最高水平。按可比價格計算，%，為1998以來的最高增幅，連續(xù)13年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。在全國19個副省級以上城市中，改革開放之初綜合經(jīng)濟在全國排名第4的武漢，到2003年下滑到第11位，落在了青島和寧波之后。（三）項目開發(fā)經(jīng)營的城市經(jīng)濟與社會發(fā)展環(huán)境分析上世紀90年代以來武漢市在全國的經(jīng)濟地位中的變化1992年到1998年，作為一個擁有近800萬人口的大城市，武漢經(jīng)濟曾連續(xù)7年年均遞增16%，一度被稱為上世紀90年代中國經(jīng)濟的“武漢現(xiàn)象”。經(jīng)濟增長保持了較快速度，%；固定資產(chǎn)投資增速逐步回落；市場價格上漲在可控范圍，且漲勢有所減弱；城鄉(xiāng)居民收入增長加快。2004年上半年，中國宏觀調(diào)控取得明顯成效，國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長，經(jīng)濟效益繼續(xù)提高，經(jīng)濟運行中的一些不穩(wěn)定、不健康因素得到初步抑制，整體經(jīng)濟正朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。國家實施以擴大內(nèi)需為中心的積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策對刺激國民經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了重大的、根本性的推動作用。房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整將繼續(xù)推進住宅業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)與消費熱點，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。此次宏觀調(diào)控不同于上世紀90年代初期的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，它是發(fā)展性調(diào)控、主動性調(diào)控、改革性調(diào)控，是在我國房地產(chǎn)市場自我調(diào)控能力差的情況下進行的一系列政府調(diào)控行為。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是牽引力大、關(guān)聯(lián)性極強的產(chǎn)業(yè)，土地供給、房地產(chǎn)投資必須與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。216。2003年8月12日，《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）《通知》指出 “房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)” 。2003年6月8日《物業(yè)管理條例》于2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過，自2003年9月1日起施行（中華人民共和國國務(wù)院令第379號）《物業(yè)管理條例》的實施將：強化開發(fā)商承擔售后服務(wù)的責任；有力促進房地產(chǎn)市場全面健康的發(fā)展；使物業(yè)管理服務(wù)成為物業(yè)附加價值的重要組成部分。它提高了開發(fā)商的入市門檻，資本實力弱的開發(fā)商面臨出局局面；它將以釜底抽薪強力打壓高檔高價位物業(yè)的發(fā)展勢頭。商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)各地市場情況的不同制定合理的貸款成數(shù)上限，但所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過80%。著重規(guī)范商業(yè)銀行如何有效管控房地產(chǎn)貸款，包括管控開發(fā)貸款和個人住房貸款風險的手段和方法，提供和介紹最佳做法。規(guī)定所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過80%，借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）。 216。216。借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年。3）商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。2003年6月5日《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號）《通知》要求：1）房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。將在總體上增大房地產(chǎn)投資風險。2004年4月29日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》（國辦發(fā)明電[2004]20號）《通知》要求清理檢查2003年以來的土地占用情況，整頓未批先用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問題；在治理整頓期間，全國暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地；暫停涉及基本農(nóng)田保護區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。《通知》強調(diào)，各地要嚴格按國家有關(guān)政策規(guī)定界定《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實施前的歷史遺留問題，不得擅自擴大范圍，也不得弄虛作假，變相搭車。嚴禁以科技、教育、觀光農(nóng)業(yè)和生態(tài)建設(shè)等名義取得享受產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策的土地后用于房地產(chǎn)開發(fā)；216。凡高檔商品住房、寫字樓等商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要嚴格限制土地供應(yīng)量，或暫停供應(yīng)土地。各類房地產(chǎn)開發(fā)用地，除按規(guī)定可以劃撥外，一律實行招標拍賣掛牌出讓。2003年9月24日，《關(guān)于加強土地供應(yīng)管理促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國土資發(fā)[2003]356號）《通知》指出，必須嚴格實行土地供應(yīng)的集中統(tǒng)一管理。所以，對一個大型房地產(chǎn)投資項目來說，政策層面分析處于首要地位。因此，世界各國政府、包括經(jīng)濟自由化程度最高的美國政府都密切關(guān)注、甚至深刻干預(yù)房地產(chǎn)市場，以房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展從正面促進與保證整個經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展。同樣地，項目的開發(fā)經(jīng)營風險，也埋藏在項目依賴的市場環(huán)境的不確定因素集合之中。二 項目開發(fā)市場環(huán)境分析房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營市場環(huán)境，即投資環(huán)境，決定項目的定位、運作和最終成效。以增強承辦方自身在特大項目開發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。7）臨環(huán)湖公路的一期、三期項目的綠化和主題景觀應(yīng)先期建成，先樹形象后賣樓。5）項目營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調(diào)查工作。3）盡快組織國內(nèi)外