【正文】 2020 年上半年 % % % 13% 2） 房地產(chǎn)業(yè)分析 40 a. 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控、 土地供應(yīng)政策的調(diào)整，土地投資量在階段性下滑。） 時(shí)間 國(guó)有及國(guó)有控股工業(yè)完成增加值 （億元） 集體工業(yè)完成增加值 （億元） 各類股份制企完成增加值業(yè) （億元） 各類三資企業(yè)完成增加值 （億元） 34 2002 年 2020 年 2020 年 前三季度 2）全市主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量 產(chǎn)品名稱 2020年 前三季度 同期較上年177。 隨著市政府的搬遷，行政中心的轉(zhuǎn)移，大量?jī)?yōu)質(zhì)客戶在逐步分離，人氣的分散，導(dǎo)致區(qū)域綜合消費(fèi)能力在降低， 更不利于商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)行。 31 五、周邊環(huán)境綜合評(píng) 述 本項(xiàng)目位于傳統(tǒng)的老城區(qū)，最大的優(yōu)勢(shì)是周邊的生活配套齊全、交通便利，便于居家；周邊的商業(yè)密度過(guò)大，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，因此本項(xiàng)目去化難點(diǎn)不在住宅，而是商業(yè)。 2） 四縱：南極北路、海昌路、隴西路、通灌北路。 27 項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況 1） 水：項(xiàng)目西鹽河及東面龍尾河原為城市外部水路運(yùn)輸水系，但 隨著城市的發(fā)展已經(jīng)失去了原來(lái)的運(yùn)輸意義，成為了城市的內(nèi)部景觀河流。 2） 公共交通現(xiàn)狀： 2 2 9 路車(chē)通過(guò)該處， 其中 9 路為環(huán)城公交線路。 5） 天后宮 ： 市級(jí)文物保護(hù)單位， 劉振殿等人籌 建于 清光緒十八年 （ 1892 年）。劉一麟（ 19081985），新浦人氏，早年畢業(yè)于上海同濟(jì)大學(xué)，后赴德，獲德國(guó)漢堡柏林醫(yī)學(xué)博士。 2） 3 號(hào)地： 只 通水、通電、通路、通電。 2） 1 號(hào)地塊：位于通灌北路東北側(cè)與建國(guó)路北側(cè)，北抵規(guī)劃 4路，東至規(guī)劃 3路，面積為 萬(wàn)平方 23 米。 2） 2 號(hào)地塊： 相對(duì)于 3 號(hào)地塊略有高度。 項(xiàng)目?jī)?nèi)部被通灌北路（市政規(guī)劃路）、建國(guó)路（內(nèi)部區(qū)間路，待拓寬）分割形成了 3 塊地。 城市規(guī)劃對(duì)城市性質(zhì) “雙核多組團(tuán)山水生態(tài)城市” 的定位，對(duì)今后地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品在園藝規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、生態(tài)環(huán)保等方面將提出更高的要求。 11）區(qū)級(jí)商業(yè)中心規(guī)劃：位于巨龍路與朝陽(yáng)路、連云區(qū)行政中心西側(cè)。 8）大學(xué)城規(guī)劃：寧連公路東、西兩側(cè)，北起凌州路，南至公園南路。 5）港口規(guī)劃： 充分利用沿海、沿隴海鐵路“兩沿”戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，建設(shè)億噸東方大港。中心城區(qū)包括新浦區(qū)和連云區(qū)兩部分， 平方公里。城市化進(jìn)程的加快，人將起到主導(dǎo)作用。 通過(guò)上述可以看出，連云港城市地位的確定，帶來(lái)新一輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量有所提高。 東海縣的金紅石礦儲(chǔ)量達(dá)２５０多萬(wàn)噸，是目前國(guó)內(nèi)發(fā)現(xiàn)的最大的金紅石礦。 16 七、連云港之最： ６ .７公里攔海大堤 全國(guó)最長(zhǎng)。 六、交通地位： 連 云港市以港口為中心的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)初步形成。 唐 宋 年 間 ，海 州 朐 港 可 溝 通 外 海 內(nèi) 河 ，北 通 登 、 榮 、 15 膠 、 煙 、 南 連 通 、 泰 、 江 、 淅 ； 清 康 熙 年 間 ， 成 為 朝 廷 “ 欽 定 口 岸 ” 。新浦區(qū)為市政府所在地。 位于江蘇省東北部，東經(jīng)１１８度 24 分－１１９度４８分和北緯３４度－３５度 07 分之間 。 31 隨著市政府的搬遷，行政中心的轉(zhuǎn)移，大量?jī)?yōu)質(zhì)客戶在逐步分離，導(dǎo)致區(qū)域綜合消費(fèi)能力在降低。本著對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的觀點(diǎn)，客戶服務(wù)至上的理念，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)研與分析， 對(duì)連云港三禾置業(yè)項(xiàng)目做如下的市場(chǎng)闡述 4 目 錄 第一部分 項(xiàng)目所在地市概況 ............................. 13 一、名字的由來(lái)： ....................................... 13 二、地理位置： ...................................... 13 三、地理地位： ...................................... 14 四、歷史地位： ...................................... 14 五、港口地位： ...................................... 15 六、交通地位： ...................................... 15 七、連云港之最： .................................... 16 八、項(xiàng)目所在地市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況及經(jīng)濟(jì)背景調(diào)查 ....... 16 九、項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃概況 .......................... 18 十、城市概況綜合評(píng)述 ................................ 19 第二部分 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 ......................... 21 5 一、項(xiàng)目土地周邊環(huán)境分析 ............................ 21 地理位置： .................................... 21 地質(zhì)地貌狀況： ................................ 22 土地面積及紅線圖： ............................ 22 七通一平現(xiàn)狀： ................................ 23 二、項(xiàng)目用地區(qū)位及周邊環(huán)境調(diào)查 ....................... 23 地塊周邊標(biāo)志性建筑 ............................ 23 綠化景觀： .................................... 24 自然景觀： .................................... 24 歷史人文景觀： ................................ 24 環(huán)境污染狀況： ................................ 25 三、地塊交通條件調(diào)查 ................................ 26 地塊周邊的市政網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 ..... 26 6 項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況 ..................... 27 地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 ... 27 四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ............................ 28 購(gòu)物場(chǎng)所： .................................... 28 文化教育： .................................... 28 醫(yī)療衛(wèi)生： .................................... 29 金融服務(wù)： .................................... 29 郵政服務(wù)： .................................... 29 餐飲服務(wù)： .................................... 29 集貿(mào)市場(chǎng)： .................................... 30 游樂(lè)休憩設(shè)施： ................................ 30 周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 ............. 30 五、周邊環(huán)境綜合評(píng)述 ................................... 31 7 本項(xiàng)目位于傳統(tǒng)的老城區(qū)，周邊的生活配套齊全、交通便利。 三、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)理念日漸深化，使居住體驗(yàn)更接近人文本質(zhì)。 一、跨區(qū)域開(kāi)發(fā)方興未艾，區(qū)域本土企業(yè)之爭(zhēng)甚至是外來(lái)企業(yè)之間的強(qiáng)勢(shì)爭(zhēng)斗，這隱喻著集團(tuán)企業(yè)橫掃全國(guó)一、二、三線城市形成強(qiáng)者壟斷性經(jīng)營(yíng)的態(tài)勢(shì)已為期不遠(yuǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。此中趨勢(shì)反過(guò)來(lái)對(duì)上述企業(yè)對(duì)異地市場(chǎng)和異地產(chǎn)品的把握力提出更高的要求，送審方案的住宅設(shè)計(jì)水準(zhǔn)、方案制作水準(zhǔn)則折射出該企業(yè)的系 統(tǒng)管理水準(zhǔn)。與此相對(duì)應(yīng)，矩陣式的兵營(yíng)排列、“四菜一湯”的程式化規(guī)劃等已極為罕見(jiàn)，依山就勢(shì)、傍河而居等與當(dāng)?shù)氐孛}、人脈相融通的設(shè)計(jì)比比皆是，景觀的均好性 3 已得到極大尊重，不少項(xiàng)目還通過(guò)出色的規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)令項(xiàng)目透出彌足珍貴的文化底蘊(yùn)。 31 老城區(qū)（本項(xiàng)目）范圍內(nèi)存在大量的棚戶區(qū)，較為破舊，整體居住形象、居住氛圍較差。 31 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 ...................... 32 一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 ..................................... 32 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量：農(nóng)林牧漁業(yè) ....................... 32 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量：工業(yè)和建筑業(yè) ..................... 33 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量：交通運(yùn)輸和郵政通訊業(yè)及旅游業(yè) ..... 35 一、二、三產(chǎn)業(yè)指數(shù)： .......................... 36 8 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 .......................... 39 二、國(guó)家宏觀金融政策 ................................. 40 貨幣政策 ...................................... 40 利率 .......................................... 41 房地產(chǎn)按揭政策 ................................ 41 三、固定資產(chǎn)投資總額 ................................. 42 全國(guó)及項(xiàng)目所在地 .............................. 42 其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重 ............................ 42 四、社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ............................... 43 五、商品零售價(jià)格指數(shù) ................................. 43 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) .............................. 43 第四 部分 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 ................................. 45 一、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 .................. 46 9 一）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn) .................... 46 二）項(xiàng)目所在地商品房的供需結(jié)構(gòu) 分析 ................ 47 三）住宅可類比項(xiàng)目現(xiàn)狀 ........................... 48 二、項(xiàng)目所在地三級(jí)市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)）概況及分析 ........ 51 三、項(xiàng)目所在地別墅市場(chǎng)概況及分析 ...................... 54 四、項(xiàng)目所在地商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)概況及分析 ................ 56 商業(yè)部分： .................................... 56 各商圈將呈現(xiàn)自身不同的特點(diǎn)： ................... 56 各商圈代表性物業(yè)（旗艦店） ..................... 58 五、在售商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀 ................................. 60 六、各商圈商業(yè)供應(yīng)量（含各類商業(yè)形態(tài)） ................ 61 七、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異 .......... 64 一）項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)各板塊劃分 .............. 64 10 二）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) .................. 65 三）項(xiàng)目所在地各板塊商品住宅的供應(yīng)及銷售情況 ...... 72 四）項(xiàng)目所在地各板塊商品住宅價(jià)格走勢(shì)及相互的比較情況分析 74 五）項(xiàng)目所在地各板塊商品住宅區(qū)域分析 .............. 75 六）各板塊未來(lái)住宅產(chǎn)品的供應(yīng)趨勢(shì)及發(fā)展走勢(shì)分析 .... 76 第五部分 項(xiàng)目 SWOT 分析 ................................ 78 一、項(xiàng)目地塊的 SWOT 分析與行動(dòng)策略制定 ................... 78 一）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)： ............................. 78 二）項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)： ............................. 79 三）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)： ........................... 79 四）項(xiàng)目地塊的威脅點(diǎn) ............................. 80 二、項(xiàng)目行動(dòng)對(duì)策制定、地塊及周邊資源的價(jià)值綜合評(píng)估。 東瀕黃海，與朝鮮、韓國(guó)、日本隔海相望；