連云港連島別墅項目調(diào)研報告-資料下載頁
2025-03-23 12:30本頁面
【正文】 閑方式，但因為僅以度假為主，故居住的短期性及長時間的居住周期是此類人群的特點；q 對繁華生活有著較強的眷念與要求；對生活充滿夢想和激情，追求著較高的生活品質(zhì)，并且仍不忘放松自我；q 他們有相當(dāng)?shù)姆e蓄，但仍重視性價比，消費講究品質(zhì)和身份標(biāo)簽的同時，更重視實用和綜合價值，關(guān)注產(chǎn)品的增值性。q 居住要求并非第一位，但要能滿足身心的放松，故僅求舒適而不奢華、精致不乏溫馨、年輕富有激情的第二居所。他們的需求層次正處于馬斯洛需求理論中等層次向高等層次轉(zhuǎn)變的過程。 購買動機分析：q 懂得生活情趣的中年人群為重要購買動機；q 本島或本港人群出于能獲得更多的投資回報而購買。 四．產(chǎn)品定位1．產(chǎn)品建議從經(jīng)濟指標(biāo)上來看，限高10米，從本項目所處地勢來看，存在一定程度上的矛盾，通過計算。則相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)如下所示：項目占地：＝53936平方米總建筑面積：53936平方米＝43149平方米單位成本概算（稅費除外）：單位地價＋建安成本＋規(guī)費＋不可預(yù)見費（含相關(guān)前期運營成本） ＝1380（含契稅）＋1200＋170＋750＝3500元/平方米則項目總成本：3500元/平方米43149平方米＝按項目預(yù)期收入1億元（含稅費）計算，則單位售價：[（1＋11％）＋1億元]247。43149平方米≈6200元/平方米2．戶型面積產(chǎn)品面積（㎡）比例總面積（㎡）總套數(shù)小型別墅150左右70％30200200中型別墅180－22029％1250060豪華別墅450左右1％4501合計165左右100％431502613．開發(fā)節(jié)奏由上述成本測算可知，本項目單價僅需達到6200元/平方米即可達到心理預(yù)期，綜合對宏觀市場、區(qū)域市場、產(chǎn)品細(xì)分市場的調(diào)查與研究，本項目開發(fā)周期建議為3年，共36個月；開發(fā)節(jié)奏共分為四期開發(fā)：216。 一期為小型別墅，通過超高性價比來提升整個項目的知名度及打下良好的客戶基礎(chǔ)；216。 二期仍為小型別墅，以帶裝修交付在提高項目總銷的基礎(chǔ)上，可使項目的整體形象得到進一步的提升； 216。 三期為中小型別墅混推，以中型別墅為主，在前期積累了大量的客戶基礎(chǔ)上，推出中型別墅，可使銷售壓力有所緩解，且開始對豪華別墅進行裝修，開始前期蓄水工作；216。 四期為中型別墅和豪華別墅，此時已屬尾盤，以客戶維護為主，使本項目的市場形象達到頂峰。2008年上半年：（一期/小型別墅）2009年上半年：（二期/小型別墅）2010年上半年：（三期/小型別墅和中型別墅）2011年上半年：（四期/中型別墅和豪華別墅） 4．全程均價分四期開發(fā)，按近兩年連云港樓市價格平均年增長率在10％－12％（按保守估計取最低值，即10％）計算，可得下式：目前開盤均價6200元/平方米，根據(jù)年增長率10％來計算，預(yù)計08年6月開盤價格漲幅10％，則開盤價將在5400元/平方米。一期——15000平方米——2008年上半年—— 6200 元/平方米→ 9300萬元二期——15000平方米——2009年上半年—— 6820 元/平方米→10230萬元三期——10000平方米——2010年上半年—— 7502 元/平方米→ 7510萬元四期—— 2550 平方米——2011年上半年—— 8252 元/平方米→ 2104萬元450 平方米——2011年上半年——15000元/平方米→ 675萬元總銷：29819萬元全程均價：29819萬元/43000平方米 ＝6900元/平方米23
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