【正文】 部配套及服務(wù)來將與 “中通時代豪園” , “ 新東方名人苑 ” 等項目相比 ,仍有差距 .尤其是其景觀設(shè)計等方面略遜一籌 . 項目四 :萬盛家園 項目名稱 萬盛家園 發(fā)展商 聊城市萬盛房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 浙江 配套標(biāo)準(zhǔn) 天然氣 (開戶費(fèi) 2400元 )。商業(yè) :5成 10 年 綠化率 35% 物業(yè)管理 自管 。慶春路 9 號商業(yè)多為上下兩層結(jié)構(gòu) ,面積在 206平米 300平米之間 浙江商業(yè)均價為 38004500元 /平米 主力戶型 住宅 :多層 : 平米 /100 平米 /102 平米兩室兩廳 。5層 1458 元 /平米 。家園 發(fā)展商 星光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑商 聊建集團(tuán) 位置 振興路東側(cè) 建筑面積 13萬平米 建筑棟數(shù) 現(xiàn)售樓座為 1棟 17＋ 1高層住宅， 2棟 11＋ 1小高層住宅， 2棟 6＋ 1多層住宅 (均為商住兩用樓 ) 銷售均價 高層及小高層為 1608元 /平米起價 ,每層遞增 30元 /平米 。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 20 頁 共 70 頁 現(xiàn)場包裝 售樓部裝修較具檔次 ,功能齊備 ,現(xiàn)場氛圍良好 ,銷 售人員職業(yè)素質(zhì)較好 消費(fèi)群體 全市區(qū)域及周邊縣市的高中端客戶 銷售率 一期基本銷售完畢 ,銷售率達(dá) 90以上 ,空置房多為樓層較高單位 . 評述 : 該項目處于市區(qū)南側(cè) ,地理位置優(yōu)越 ,東側(cè)臨近東昌湖 ,周邊配套較為齊全 ,沿街道路寬闊 ,項目配套齊備 ,開發(fā)商實力雄厚 ,項目整體規(guī)劃較好 ,注重項目包裝推廣 ,值得一提的是 ,該項目在廣告推廣方面由為突出 ,聊城市幾乎所有主干道 ,都設(shè)有該項目的路旗 ,在本地區(qū)域內(nèi)廣為人知 .銷售率較高 .但該項目的圍墻廣告設(shè)計較差 ,版面零亂 ,難于體現(xiàn)項目檔次 ,只是簡單的將項目配套進(jìn)行敘述 .該項目 因其為 6+1 多層項目且配備電梯 ,其使用成本略高 ,根據(jù)了解 ,前期有部分客戶對電梯的使用問題及交費(fèi)問題 ,與開發(fā)商曾出現(xiàn)糾紛 . 項目三 : 星海 杭州148平米三室兩廳 。 名人苑 項目名稱 新東方慶春路 9 號 評述 : 該項目開發(fā)商實力雄厚 ,建筑設(shè)計 ,景觀設(shè)計及項目配套水平較高 .項目規(guī)模較大 ,地浙江20%為外地返鄉(xiāng)消費(fèi)者 。外窗中空玻璃 使用年限 框架結(jié)構(gòu) 70年 。一期樓座外立面為白色瑪賽克 ,二期為外墻涂料 配套標(biāo)準(zhǔn) 雙氣三線 ,天然氣入戶 。小區(qū)內(nèi)設(shè)有中，英雙語幼兒園 裝修標(biāo)準(zhǔn) 一期為毛坯房標(biāo)準(zhǔn) 。購物 。鐘點(diǎn)管家 。首創(chuàng)前臺花園 。首層私家花園 。二期小高層銷售均價為 2660元 /平米 ,最高售價 3400元 /平米 主力戶型 120平米兩室兩廳 。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 18 頁 共 70 頁 2300 元 /平米 。杭州四層 2460/平米 。其中 (一層 2900 元 /平米 。 二、聊城市房地產(chǎn)項目調(diào)查情況 （一）、聊城市部分住宅項目調(diào)查情況 項目一 : 中通時代豪園 項目名稱 中通時代豪園 發(fā)展商 中通時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑商 聊建集團(tuán) 001項目部 位置 聊城市東昌西路 99號 建筑設(shè)計 新加坡山鼎建筑事務(wù)所 占地面積 28萬平米 (分三期開發(fā) ),土地購置價為 75萬 /畝 建筑棟數(shù) 一期 :15棟 6+1多 層住宅 ,去年 8月份開盤 ,現(xiàn)已基本售完 ,現(xiàn)余部分六層 . 二期 :4 棟多層 ,3 棟小高層 ,已有部分封頂 ,三期工程尚未開發(fā) . 銷售均價 一期開盤均價 :2000元左右 。 （ 4） .商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商正 逐步打造其品牌知名度，放棄粗曠式的發(fā)展模式，開始尋求一種集約、經(jīng)濟(jì)模式化的發(fā)展路子。從現(xiàn)有的商業(yè)項目都基本上在招商，這也反應(yīng)出開發(fā)商心態(tài)的變化，從原先的一蹴而就，慢慢的變成長線投資。從現(xiàn)有的商業(yè)項目供應(yīng)量分析，從現(xiàn)有的聊城經(jīng)濟(jì)，完全消化這些商業(yè)需要 25 年的時間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一個城市現(xiàn)在可以承受的商業(yè)體量，所以2020 年仍舊是殘酷的商業(yè)價格競爭年。慶春路 9 號 聊城市商業(yè)房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測 （ 1） .聊城市商業(yè)房地產(chǎn)市場供應(yīng)量在 2020 年 將是最關(guān)鍵的一年，老市區(qū)仍然是商業(yè)浙江另外我們也發(fā)現(xiàn)聊城缺少國內(nèi)外知名物流企業(yè)入駐，在發(fā)展連鎖經(jīng)營，打造市場品牌，構(gòu)筑交通運(yùn)輸、倉儲配送、信息網(wǎng)絡(luò)等功能配套的現(xiàn)代物流體系上落后與山東青島，煙臺濟(jì)南等強(qiáng)市；社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，也不盡人意，存在的多而亂，小而雜的局面。 在新增的商業(yè)項目 80%也集中在上面的商圈中，不過據(jù)我們市調(diào)小組調(diào)研分析，所有商業(yè)項目未能銷售到 60%以上，商業(yè)水份量大，虛夸風(fēng)嚴(yán)重，投資客對商業(yè)的投資比較慎重。 住宅價格仍有上漲空間，將進(jìn)一步攀高，預(yù)計 2020 年聊城住宅均價將達(dá)到 2000 元 /㎡，市區(qū)均價將突破 2500 元 /㎡ . （四）、聊城市商業(yè)房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測 商業(yè)房地產(chǎn)市場特征分析 聊城現(xiàn)有的商業(yè)街基本上集中在城市中心商業(yè)區(qū)，比如：聊城城區(qū)以新東方廣場、金鼎商廈、五星百貨、人民廣場地下商城為核心的市中心商業(yè)區(qū)，以香江光 彩大市場為核心的城區(qū)北部物流園區(qū)，以汽車產(chǎn)業(yè)園為核心的城區(qū)東部物流帶，以新時代廣場、鐵塔商場為核心的城區(qū)南部商業(yè)區(qū)。慶春路 9 號 住宅小區(qū)的設(shè)計將更注重人性化設(shè)計，注重小區(qū)綠化，公建配套的建設(shè)及投入，小浙江 小高層逐漸成為聊城住宅的新亮點(diǎn)，消費(fèi)者對小高層的抗性進(jìn)一步減弱。 戶型設(shè)計更加合理。 天。投資產(chǎn)品主要以建設(shè)路周邊小戶型為主，投資比例很小。 從購買目的來分析 購客戶以自用型為主，投資型客戶占有比例較小，自用戶型以 80－ 120平米兩房和三房為主。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 15 頁 共 70 頁 辦公物業(yè)：剛剛起步，在售寫字樓屈指可數(shù)，原因是大型單位自建樓房，而小公司和企業(yè)數(shù)量較少，因此供需均不旺盛； 商業(yè)物業(yè)：開發(fā) 量過大，需求量趨于飽和，供需基本平衡，沿街門頭房和小戶型商鋪銷售處于低潮。杭州 從供給分析： 住宅市場：供不應(yīng)求，需求旺盛。 房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)分析。 04 年前開發(fā)的樓盤多數(shù)為中低檔盤，小區(qū)品質(zhì)差，幾乎沒有綠化和其他配套設(shè)施，現(xiàn)在開發(fā)的樓盤已經(jīng)開始注重提高自身品質(zhì)，但由于需求旺盛，開發(fā)商仍處于盲目開發(fā)階段。根據(jù)市場調(diào)查，我們判定聊城房地產(chǎn)市場處于成長階段初期，預(yù)計 2020年將步入快速成長期。特別是 2000 年以來，房地產(chǎn)業(yè)更呈現(xiàn)出快速膨脹的發(fā)展勢頭。至 1997 年底，房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資僅 億元。慶春路 9 號 浙江長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 13 頁 共 70 頁 突出水城特色、體現(xiàn)古城風(fēng)韻、展示現(xiàn)代風(fēng)貌、堅持以人為本、綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的原則。杭州遠(yuǎn)景規(guī)劃人口 100萬人，用地規(guī)劃 110平方公里?？偟乃悸?是，依托風(fēng)光秀麗的徒駭河風(fēng)景，堆山、挖湖，廣造園林，豐富文化設(shè)施，使南部新區(qū)成為江北水城的重要組成部分、人和自然環(huán)境和諧發(fā)展的現(xiàn)代化新區(qū)。 ‘ 東擴(kuò) ’ 即將開發(fā)區(qū)的面積由現(xiàn)在的 40平方公里擴(kuò)大到 60平方公里；‘ 南展 ’ ，即將行政中心南移至湖南路以南，通過南區(qū)開發(fā)帶動城市發(fā)展，增加土地收益，為城市建積累資金，南區(qū)建設(shè)將更加突出水城特色。修編后的城市總體規(guī)劃確定聊城市的城市性質(zhì)是：中國江北水城、國家歷史文化名城、以發(fā)展商貿(mào)、旅游為主的區(qū)域中心城市。聊城這座古老的城市正走向新的輝煌，聊城這座秀美城市正張開懷抱歡迎有識之士來聊創(chuàng)業(yè)、共同發(fā)展、開拓未來。包括古運(yùn)河的三期改造，東昌湖的再開發(fā)，兩個高品味的廣場建設(shè)，建成后將使聊城作為江北水城的內(nèi)涵更加豐富和充實。在徒駭河上修建了長 100米、高 5米的單體橡膠壩，實施了河道開挖、房屋拆遷、沿河綠化等工程，初步建成了占地1000 多畝的風(fēng)景區(qū)。古老的古運(yùn)河煥發(fā)出青春的光采，蜿蜒城內(nèi) 4公里，兩岸店鋪林立、綠柳城蔭，河中輕舟飄蕩，一派美好景象。公園內(nèi)小橋流水，綠草茵茵，騰龍廣場、金鳳廣場、生肖廣場等大大小小的雕塑和建筑小品點(diǎn)綴其間，已成為市民休閑娛樂的好去處。慶春路 9 號包浙江 1998 年以來，聊城市將城區(qū)內(nèi)的東昌湖、古運(yùn)河、徒駭河等水系連通，確定統(tǒng)一的 水位標(biāo)高，形成 ‘ 湖河相連，新老相連，水水相通，城水相依 ’ 的水城特色，前以此為依托建設(shè)了三大風(fēng)景區(qū)：一是開發(fā)建設(shè)了東昌湖風(fēng)景區(qū)。每到夜晚，幾大風(fēng)景區(qū)彩燈齊放，霓虹閃爍，扮靚了聊城的夜晚，增強(qiáng)了城市的現(xiàn)代氣息。目前，城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 %，人均綠地達(dá) 到 平方米，是省級衛(wèi)生城和園林城。城市公交的快速發(fā)展，大大方便了居民出行。建設(shè)了東昌西路、衛(wèi)育北路、柳園北路等道路，打通了衛(wèi)育南路、振興路、東關(guān)街、北關(guān)街等斷頭路，形成了快捷流暢的城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)。東阿引水城市供水工程從 45 公里以外的東阿牛角店引來了巖溶水，圓了聊城人吃好水的夢；污水處理廠的建設(shè)，消除了污染，使水城的水質(zhì)更加清澈，為子孫后代造福；實施集中供熱工程，拔掉了 300多煙囪，還市場一片藍(lán)天；以市場轉(zhuǎn)讓方式實施的天然氣工程，使聊城人從此告別了扛煤氣罐、燒煤球爐的歷史。慶春路 9 號 浙江 小結(jié)：聊城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)的影響：投資力度將繼續(xù)加大，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模將會繼續(xù)增加，居民的收入水平（包括城鎮(zhèn)職工和農(nóng)民）、恩格爾系數(shù)和可支配收入比例增高，會刺激房地產(chǎn)消費(fèi)市場，使需求加大。全市房屋竣工面積為 ，增長 倍；銷售商品房 萬平方米，增長 倍。該市房地產(chǎn)開發(fā)保持了一定的增長。充足的資金來源，為今年投資的穩(wěn)定增長提供了可靠的保障。顯示資金相對充足，對投資形成有力支撐。由于國家積極財政政策的影響，該市建設(shè)資金繼續(xù)保持良好的增長。在建項目中，計劃總投資超過 5000 萬元的項目達(dá)到 37 個，比上年同期多出 8 個，占在建項目的％，共完成投資 億元，完成額比上年同期同等規(guī)模的項目多出 億元，增長%；計劃總投資超過 1億元的項目 25個，共 完成投資 ，比上年同期多出 億元，增長 ％。 大項目建設(shè)進(jìn)展順利。 12 月，全市第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，同比增速高達(dá) %, 創(chuàng)近幾年來的最高水平。慶春路 9 號主要特點(diǎn)如下： 浙江 12月份該市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成 ，同比增長 %。在崗職工平均工資達(dá)到 10919元，比上年增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 7665 元，增長 %；農(nóng)村居民人均純收入 3066 元 ，增長 %，增幅為 1997 年以來的最高。居民消費(fèi)價格比上年上漲 %，其中居住類價格上漲較快，上漲 %，食品類價格中糧食、肉禽及其制品價格上漲較快，分別上漲 %和 %。 112 月份，個 體私營經(jīng)濟(jì)累計上繳稅金 87388 萬元，比上年增長 %。 12 月末，全市個體工商戶 57920 戶，比上年末下降 %；注冊資金 億元，增長 %。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 %，比年初提高 個百分點(diǎn)。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快。其中出口總額 36391 萬美元，增長 %；進(jìn)口總額 16007 萬美元，增長 %。對外貿(mào)易克服不利因素影響，保持較快增長，利用外資繼續(xù)保持高速增長勢頭。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 9 頁 共 70 頁 “三個亮點(diǎn) ”效力顯著。杭州汽車、通訊類產(chǎn)品為代表的新型消費(fèi)增長較快，均增長 20%以上。 全市實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額 億元，增長 %,其中城市增長 %，農(nóng)村增長 %。 消費(fèi)環(huán)境繼續(xù)改善，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級步伐加快。全市到位資金中，國家預(yù)算內(nèi)資金 億元，增長 %；國內(nèi)貸款 億元，增長 %；自籌資金 億元，增長 %，投資主體自我積累能力增強(qiáng)。全市基本建設(shè)完成投資 億元，增長 %；更新改造完成投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 ％；其它投資 億元，增長 %。受宏觀調(diào)控的影響，從 4 月份開始投資增幅逐期回落，上半年每月平均回落 10 個百分點(diǎn)左右，但 6 月份以來，投資增 幅回落的勢頭明顯減弱，增幅穩(wěn)定在 35%左右。 宏觀調(diào)控措施成效明顯 ,投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。慶春路 9 號今年我市 18 家企業(yè)集團(tuán)中銷售收入過 10 億元的 14 家，浙江 18 家工業(yè)企業(yè)集團(tuán)全年實現(xiàn)銷售收入、利稅、利潤分別為 億元、 億元和 億元，分別占規(guī)模以上工業(yè)的 %、 %和 %。多年來通過著力培植發(fā)展一批骨干企業(yè)，取得明顯成效，大企業(yè)的帶動作用和支