【導(dǎo)讀】國(guó)家體育總局體育哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目。體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理研究?！陨虾Ｊ袨槔Ｍ瓿蓵r(shí)間：2020年10月20日。資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理是土地市場(chǎng)發(fā)展的總體趨勢(shì)，利用市場(chǎng)達(dá)到土地資源的合理配置的前。素的制約，并由此產(chǎn)生了嚴(yán)重的矛盾，要解決日益凸顯的體育用地的矛盾，必須將體育用地。向資產(chǎn)化方向引導(dǎo)，盡快使體育用地走上資產(chǎn)化道路。產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題；在發(fā)此基礎(chǔ)上對(duì)癥下藥，尋求改善體育用地資產(chǎn)化現(xiàn)。目前以及未來(lái)能夠利用的體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)的具體形式；最后構(gòu)建了體育用地市場(chǎng)體系與。育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理，通過(guò)將其細(xì)分為體育場(chǎng)館用地、體育訓(xùn)練用地、教育科研體育。問(wèn)題，并總結(jié)了產(chǎn)生問(wèn)題的原因；第五，列舉了體育違法用地的分類，列舉了其他用地非法。夫球場(chǎng)用地價(jià)格評(píng)估為例介紹了收益還原法和成本逼近法的在其評(píng)估中的具體操作，以游泳

　　

【正文】 營(yíng)與發(fā)展的差距， 在吸收其他發(fā)達(dá)國(guó)家好的經(jīng)驗(yàn)和摒棄不 好的發(fā)展因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合 對(duì)體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的現(xiàn)狀原因分析和用地估價(jià)理論的探討，對(duì)體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與發(fā)展提出建議。本文具體的研究框 2 架如下圖所示： 圖 研究思路 研究的方法 本課題 所采取的研究方法主要有以下幾點(diǎn)： 文獻(xiàn)檢索 課題的研究必須在前人研究的基礎(chǔ)上展開(kāi)， 本課題 所采取的研究方法中最為重要的就是文獻(xiàn)檢索法，通過(guò)各大網(wǎng)站文獻(xiàn)資料和期刊、雜志的查閱，為 課題 的研究提供了大量 而翔實(shí)的文獻(xiàn)資料。由于體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的研究成果和 理論經(jīng)驗(yàn)較少，本文在文獻(xiàn)檢索 的過(guò)程中采取了擴(kuò)展的 方法，將與體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理相關(guān)的體育場(chǎng)館、設(shè)施、體育公司等相關(guān)文獻(xiàn)資料收集完備，在此基礎(chǔ)上提取文獻(xiàn)中對(duì)課題有借鑒意義的部分， 從而 對(duì)文獻(xiàn)進(jìn)行分析。 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研 要研究上海市體育用地， 必須對(duì)體育用地的現(xiàn)狀、分布作出研究，在這個(gè)過(guò)程中，課題成員小組積極到主體研究對(duì)象：大型體育場(chǎng)館、公益性社區(qū) 體育 場(chǎng)地、高端體育項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)區(qū)域?qū)w育用地所涉及的三方對(duì)象、用地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理的情況進(jìn)行了實(shí)際的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研。 數(shù)據(jù)收集與統(tǒng)計(jì) 要對(duì)體育用地的資產(chǎn)化 運(yùn)營(yíng)與發(fā)展進(jìn)行分析研究，數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)是必須的， 本課題 在研究過(guò)程中仔細(xì)查閱了上海市體育年鑒、中國(guó)體育年鑒、上海市統(tǒng)計(jì)年鑒， 對(duì)體育用地所 涉及 的內(nèi)容進(jìn)行分析和 數(shù)據(jù) 統(tǒng)計(jì)，以直觀的數(shù)據(jù)和現(xiàn)實(shí)情況作為特體研究的依據(jù)。 建立類別體系 要對(duì)體育用地資產(chǎn) 化運(yùn)營(yíng)與管理做到有的放矢，必須對(duì)體育用地的現(xiàn)狀情況進(jìn)行分類，本課題 采取合理的分類方法對(duì)體育用地建立相應(yīng)的類別體系，為體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的分析奠定基礎(chǔ)。 設(shè)計(jì)階段流程和框架體系 查閱文獻(xiàn) 問(wèn)題的提出 體育用地資產(chǎn)化運(yùn)作的基本理論 上海市體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題 體育用地評(píng)估理論與方法 體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn) 完善上海體育用地資產(chǎn)化管理的對(duì)策建議 3 為了能夠分析清楚體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的各個(gè)階段，建立科學(xué)合理 的體系、提出行之有效 的建議，本文對(duì)體育用地按階段進(jìn)行流程設(shè)計(jì)，分析并提出管理體系的框架，為建議 提供明確的路徑。 規(guī)范分析法 根據(jù)對(duì)我國(guó)體育用地存在問(wèn)題的分析和借鑒國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)，提出完善我國(guó)體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的對(duì)策建議。 本課題 的創(chuàng)新點(diǎn)和不足 本課題 可能的創(chuàng)新點(diǎn) 建立了詳實(shí)的體育用地分類體系 本課題 首次利用《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》和《中華人民共和國(guó)土地利用現(xiàn)狀分類》在充分考慮新舊標(biāo)準(zhǔn)對(duì)用地分類的影響和體育用地資產(chǎn)化特性的基礎(chǔ)上對(duì)所有現(xiàn)行存 在的用地類別中涉及到的體育用地進(jìn)行分類，為國(guó)家體育用地資產(chǎn)化分類標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)提供了理論建議。 建立了我國(guó)體育用地的 兩 級(jí)市場(chǎng)體系 本課題 在土地的二級(jí)市場(chǎng)體系基礎(chǔ)上建立了 體育 用地的二級(jí)市場(chǎng)體系。我國(guó)的土地所有權(quán)包括國(guó)家所有和集體所有。國(guó)家所有的土地可用作體育用地，集體所有的土地也可通過(guò)合理程序成為體育用地。我國(guó)的土地市場(chǎng)包括城市土地市場(chǎng)和集體土地市場(chǎng)。以國(guó)有土地作為交易對(duì)象的市場(chǎng)是國(guó)有土地市場(chǎng)，以集體土地作為交易對(duì)象的市場(chǎng)是集體土地市場(chǎng)。國(guó)有體育用地市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。國(guó)家把土地以出讓方 式給用地單位作為建設(shè)用地的市場(chǎng)為國(guó)有一級(jí)體育用地市場(chǎng)，拿到國(guó)有體育用地使用權(quán)的單位在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他單位為國(guó)有二級(jí)體育用地市場(chǎng)。集體體育用地市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。集體把土地以出讓方式給用地單位作為建設(shè)用地的市場(chǎng)為集體一級(jí)體育用地市場(chǎng)，拿到集體體育用地使用權(quán)的單位在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他單位為集體二級(jí)體育用地市場(chǎng) 。 建立 了 體育用地供求機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的模型 本課題 站在體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)的角度上，充分考慮體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在的各種影響因 素，建立體育用地 供求機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的數(shù)學(xué)模型，通過(guò)數(shù)學(xué)模型科學(xué)地 分析了體育用地供求和競(jìng)爭(zhēng)的影響因素，建立了體育用地的供求平衡模型和政府利益最大化模型。在模型的基礎(chǔ)上探討體育市場(chǎng)的平衡狀態(tài)和政府行為的利弊。 對(duì) 上海市體育用地 進(jìn)行了 翔實(shí) 的統(tǒng)計(jì)、分析 本課題 按照類別對(duì)上海市體育用地進(jìn)行了翔實(shí)的分布說(shuō)明，雖然采取不完全統(tǒng)計(jì)的研究方法， 但是為各類體育用地的分布做了統(tǒng)計(jì)匯總，之前很少有資料專門針對(duì)體育 用地做出用地分布直觀性翔實(shí)的匯總，這 部分 為體育用地進(jìn)一步的研究提夠了 較為翔實(shí)的資料。 探索了 體育用地 價(jià)格評(píng)估 方法 本課題 首次站在系統(tǒng)的高度上對(duì)體育用地的估價(jià)方法進(jìn)行了探討，對(duì)各類體育 用地的估價(jià)方法進(jìn)行了說(shuō)明。這種有針對(duì)性的估價(jià)體系的分析討論為 體育用地估價(jià)體系和體育用地價(jià)格體系的建立奠定了基礎(chǔ)。 對(duì)提高我國(guó)體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理水平提出了對(duì)策建議 本課題 從體育用地規(guī)劃階段、體育用地取得階段、體育用地運(yùn)營(yíng)階段，對(duì)建立和完善體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理提出了對(duì)策建議。 對(duì)策建議的提出都是以流程圖和框架圖的設(shè)計(jì)為前 提的，本文建立了體育用地運(yùn)營(yíng)與管理各個(gè)階段的流程圖和框架圖，相關(guān) 建議在框架設(shè)計(jì)的基礎(chǔ) 上根據(jù)路徑環(huán)節(jié)提出，更加具有針對(duì)性。 存在的不足 4 （ 1） 體育用地 資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的研究文獻(xiàn) 很少 ， 研究中可資借鑒的文獻(xiàn)不多 ,課題所研究的成果的正確性有待進(jìn)一步檢驗(yàn) 。 （ 2） 由于數(shù)據(jù)和資料的 缺少 ， 定量分析有待進(jìn)一步加強(qiáng)。 （ 3） 由于體育用地各級(jí)體系標(biāo)準(zhǔn)的建立都處于探索階段， 本課題 所初次建立的流程和體系難免存在不足之處，有待在日后的理論研究中進(jìn)一步深化。 5 2 體育用地資產(chǎn)化運(yùn)作的基本理論 體育用地的范圍界定及一般性分類 隨著人民生活水平的提高，民眾對(duì)體育鍛煉的要求越來(lái)越高。加強(qiáng)體育場(chǎng)館的 建設(shè)與管理以滿足民眾健身的需要的呼聲越來(lái)越高。體育用地是體育場(chǎng)館建設(shè)的基礎(chǔ)。我國(guó)體育用地長(zhǎng)期以來(lái)無(wú)償劃撥低效使用，嚴(yán)重地制約了 我國(guó) 體育 事業(yè) 的發(fā)展。國(guó)內(nèi)對(duì)體育場(chǎng)館的研究比較多，但主要集中在場(chǎng)館建筑物及設(shè)施的經(jīng)營(yíng)與管理，對(duì)體育用地的研究很少。本章 主要研究體育用地的內(nèi)涵、分類、特性，提出在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，體育用地要分類經(jīng)營(yíng)，在可能的條件下提高體育用地資產(chǎn)的價(jià)值，提升體育用地的效率。 體育用地的范圍界定 體育 用 地是開(kāi)展體育運(yùn)動(dòng)的物質(zhì)基礎(chǔ) 之一。開(kāi)展體育活動(dòng)需要一定的空間，要取得好的練習(xí)效果需要一定的場(chǎng)地 條件和設(shè)備器材。同時(shí)，體育用地也是體育產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)必不可少的物質(zhì)載體。它作為一種 載體，以有形的方式為廣大群眾參與體育活動(dòng)、為競(jìng)技體育的發(fā)展提供必要的支持和保證。 體育用地包括廣義和狹義兩種。 狹義的體育用地 是指 有固定設(shè)施、器材，可用于開(kāi)展體育健身、教學(xué)、訓(xùn)練和比賽的特殊用地 ；廣義上的體育用地不僅僅包括狹義 的范圍，還包括了該體育場(chǎng)館、設(shè)施周邊范圍內(nèi)的土地， 廣義的體育用地可概括地理解為 進(jìn)行體育活動(dòng)的場(chǎng)地。 之所以將周邊土地也劃歸于體育用地，是因?yàn)榕c體育運(yùn)動(dòng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)如體育器械、服裝等零售商業(yè)所 產(chǎn)生的效益，也是離不開(kāi)體育 場(chǎng)所的，這種輻射效應(yīng)決定了不能夠單一地 理解體育用地的范圍。 體育用地 不僅包括由國(guó)家、社會(huì)、集體或個(gè)人投資興建的各種正式體育場(chǎng)館用地， 也包括在體育活動(dòng)開(kāi)展中發(fā)揮重要作用的各類非正式體育活動(dòng)場(chǎng)地，如被用于代替正式足球場(chǎng)經(jīng)常開(kāi)展群眾性體育活動(dòng)的空地等。 體育用地的一般性分類 體育用地的分類原則 對(duì)體育用地的科學(xué)分類，就是要根據(jù)體育用地存在的同質(zhì)性和差異性，按一定的目的 和需要 對(duì)體育用地進(jìn)行分類。 對(duì)體育用地的分類遵循整和性、獨(dú)立性 及實(shí)效性的原則。所謂整和性原則，就 是從不同角度對(duì)體育用 地的基本架構(gòu)分解為幾大部類，而這幾大部類整合 在一起仍能保持體育用地的整體性和完整性。所謂獨(dú)立性原則，就是所劃分的幾大部類之間應(yīng)該是獨(dú)立的。所謂實(shí)效性原則就是指對(duì)體育用地的分類原則是建立在一定意義的基礎(chǔ)之上的，它可以使人們從選定的角度，對(duì)體育用地的特性有更加清楚的認(rèn)識(shí)，從而能更有效的對(duì) 體育用地 進(jìn)行維護(hù)、管理和經(jīng)營(yíng)。 體育用地不同維度的分類 對(duì)體育用地的分類，可采用多種分類標(biāo)準(zhǔn)和角度，不同的分類方式可為我們從不同角度認(rèn)識(shí)和管理體育用地提供依據(jù)。 A. 按照體育用地實(shí)現(xiàn)功能分類 a. 競(jìng)技體 育用地 競(jìng)技體育用地是指以競(jìng)技體育運(yùn)動(dòng)為核心，實(shí)現(xiàn)競(jìng)技體育功能、滿足 競(jìng)技體育需求的 用地。競(jìng)技體育用地的主要特點(diǎn)是其以競(jìng)技運(yùn)動(dòng)為核心，以競(jìng)技體育的發(fā)展 、規(guī)劃 、需 求 滿足 6 為基本依據(jù)。根據(jù)競(jìng)技體育活動(dòng)范圍的不同，還可以將競(jìng)技體育用地分為各單項(xiàng)競(jìng)技體育用地，區(qū)域（綜合）競(jìng)技體育用地等，如圖 11所示。 b. 大眾體育用地 大眾體育用地是指各種大眾體育 參與者參與體育活動(dòng)或大眾體育活動(dòng)組織開(kāi)展工作時(shí)，作用于其過(guò)程的用 地。它對(duì)于實(shí)現(xiàn)大眾體育活動(dòng)中有效的鍛煉活動(dòng)發(fā)揮著重要的作用，如圖11所示。 c. 學(xué)校體育用地 學(xué) 校體育用地是學(xué)校開(kāi)展體育教育和各種體育活動(dòng)所利用和可供利用的場(chǎng)地。體育作為學(xué)校教育的一個(gè)重要組成部分，它的實(shí)施需要 土地作為載體 。無(wú)論是大學(xué)、中學(xué)、小學(xué) 甚至幼兒園都需要大量的體育用地，如圖 。 圖 按使用對(duì)象對(duì) 體育用地分類圖 B. 按照體育用地使用項(xiàng)目分類 體育項(xiàng)目用地包括了以各項(xiàng)單項(xiàng)為中心的籃球用地、排 球用地、足球用地、游泳館用地、羽毛球館用地、網(wǎng)球館用地、高爾夫球用地、田徑項(xiàng)目用地等。各場(chǎng)地服務(wù)于不同的體育項(xiàng)目。 C. 按照體育用 地區(qū)域分類 a. 城市體育用地 城市體育用地是分布于城市中的體育用地。其以服務(wù)于城市居民為主要對(duì)象。依據(jù)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)及居民生活習(xí)慣的不同，城市體育用地會(huì)隨著城市 體育項(xiàng)目與設(shè)施的 參與者、消費(fèi)者習(xí)慣的不同表現(xiàn)出自己的特點(diǎn)。 b. 農(nóng)村體育用地 農(nóng)村體育用地是相對(duì)于城市體育用地而言的另一類區(qū)域 性 體育用地。它是分布于農(nóng)村的、以服務(wù)于農(nóng)村居民為對(duì)象的體育用地。 D. 按照體育用地開(kāi)發(fā)狀態(tài)分類 a. 已開(kāi)發(fā)，或正在開(kāi)發(fā)的體育用地 已開(kāi)發(fā)體育用地 就是現(xiàn)在已經(jīng)在利用的體育用地。這是指某一時(shí)期確實(shí)提供了或正在提供 使用的體育用地。相對(duì)于潛在的體育用地，這類體育用地可為該時(shí)期體育發(fā)展創(chuàng)造價(jià)值提供支持。 b. 潛在的體育用地 學(xué)校 體育用地 大眾 體育用地 競(jìng)技 體育用地 綜合體育場(chǎng)館（體育中心、體育公園）用地 各類體育場(chǎng) （奧運(yùn)村、塞車場(chǎng)）用地 健身館、健身中心用地 體育俱樂(lè)部、體育公園用地 全民健身場(chǎng)用地 體育專業(yè)學(xué)校教學(xué)體育用地 大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)教學(xué)體育用地 體育用地 7 潛在的體育用地指可以 滿足 未來(lái)體育需求滿足的 體育用地 ，它是相對(duì)于已開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)的體育用地而言的 用地形式 。這類用地在當(dāng)前尚未被利用，但隨著社會(huì)的發(fā)展，將陸續(xù)有更多的體育用地被開(kāi)發(fā)利用。 E. 按照體育用地屬性分類 a. 公益性體育用地 公 益性 體育 用地是指承載集體福利或者社會(huì)公共利益的 體育 用地。 公益性體育 用地在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，不以盈利為目的，不收費(fèi)或按成本甚至低于成本收費(fèi)。 它是保證 體育 存在和發(fā)展不可或 缺的物質(zhì)載體， 承載 著開(kāi)展 各種 體育 活動(dòng)，為社會(huì)利益服務(wù) 、 促進(jìn)社會(huì)平等、增進(jìn)公眾福利和引導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展的多重目標(biāo)。 此類體育用地?cái)?shù)量眾多，較為典型的有 國(guó)有體育館用地、社區(qū)體育場(chǎng)、體育公園等體育用地。 b. 經(jīng)營(yíng)性體育用地 經(jīng)營(yíng)性體育用地是指經(jīng)營(yíng)性體育項(xiàng)目的用地。如馬戲城、高爾夫球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部等都屬于經(jīng)營(yíng)性體育用地。它們對(duì)參與者的參與行為都進(jìn)行收費(fèi)。 經(jīng)營(yíng)性用地一般是指經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的用地，按照現(xiàn)行的政策，經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地 。 經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目一般指商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項(xiàng)目。 c. 準(zhǔn)公益性體育用地（或準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性體育用地） 這類用地包括三種類型的用地： 第一類是部分項(xiàng)目具公益性， 部分項(xiàng)目 具 盈利性 的用地 ；第 二 類是 某些時(shí)段 具公益性，而在另一些時(shí)段具 盈利性 的用地 ； 第三類 是該項(xiàng)目本身雖然有一定的盈利能力，但經(jīng)營(yíng)者盡力經(jīng)營(yíng)也不足以獲得社會(huì)平均利潤(rùn) 的用地 。 F. 按照 土 地 利用 分類對(duì)體育用地的分類 要分析體育用地的資產(chǎn)化分類首先必須細(xì)致深入地 了解用地分類，用地分類參照最新的 《 中華人民共和國(guó)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 》的新老版本 和 中華人民共和國(guó)質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布 的 《土地利用現(xiàn)狀分類》 可對(duì)農(nóng)村和城市的體育用地進(jìn)行分類 ，由于最新的 2020 版 《 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 》 只出臺(tái)了討論稿，所以這里的分類以 1990 年 建設(shè)部建標(biāo)字第 322號(hào)文件的 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ137－ 90）為基礎(chǔ)，在對(duì)城市體育用地 資產(chǎn)性 分類時(shí)充分結(jié)合 最新發(fā)布的 中華人民共和國(guó)土地利用現(xiàn)狀分類 ，在分類完成后，根據(jù)新的城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)討論稿，分析涉及到體育用地范疇的新的用地類別，從體育用地資產(chǎn)管理和體育用地性質(zhì)的角度上分析新的分類標(biāo)準(zhǔn)中合理的部分對(duì)體育用地的影響。 按照