【正文】 育用地的矛盾，必須將體育用地向資產(chǎn)化方向引導(dǎo)，盡快使體育用地走上資產(chǎn)化道路。國家體育總局體育哲學(xué)社會科學(xué)研究項目 （編號 1247SS08065） 體育用地資產(chǎn)化運營與管理研究 —— 以上海市為例 項 目 負責(zé)人： 劉 紅 梅 項目承擔(dān)單位： 上海財經(jīng)大學(xué) 完 成 時 間 ： 2020 年 10 月 20 日 0 1 課題組成員 劉紅梅： 上海財經(jīng)大學(xué)教授、碩士生導(dǎo)師 王克強： 上海財經(jīng)大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師 辛世海： 上海市社會體育管理中心項目部主任 王克讓： 全國政協(xié) 陳 瑜： 上海財經(jīng)大學(xué)副教授 葉 方： 上海財經(jīng)大學(xué)講師、博士、碩導(dǎo) 高 瑜： 上海財經(jīng)大學(xué)講師 姚 東： 上海財經(jīng)大學(xué)博士生 周慶禮： 上海財經(jīng)大學(xué)碩士生 肖平華： 上海財經(jīng)大學(xué)碩士生 胡海生： 上海財經(jīng)大學(xué)博士生 李國軍： 上海財經(jīng)大學(xué)博士生 張忠杰： 上海財經(jīng)大學(xué)博士生 2 1 內(nèi)容摘要 資產(chǎn)化運營與管理是土地市場發(fā)展的總體趨勢，利用市場達到土地資源的合理配置的前提條件是土地的資產(chǎn)化管理與運營，隨著我國土地市場的不斷改革與發(fā)展，資產(chǎn)化管理與運營已經(jīng)逐漸成為土地市場改革的目標(biāo)和方向。目前我國的土地市場正在逐漸走上資產(chǎn)化管理與運營的道路 。 本課題 以上海市為例，研究如何改變目前體育用地現(xiàn)狀，逐步提高體育用地資產(chǎn)化運營與管理的水平，使體育用地走上資產(chǎn)化道路。 本課題 首先分析體育用地的基本理論，在對體育用地進行分 類的基礎(chǔ)上說明體育用地的性質(zhì)，在了解用地性質(zhì)的前提下，深入分析上海市各類體育用地資產(chǎn)化運營與管理的現(xiàn)狀及存在的問題；在發(fā)此基礎(chǔ)上對癥下藥，尋求改善體育用地資產(chǎn)化現(xiàn)狀的方法，在借鑒國外先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上對提高體育用地資產(chǎn)化運營與管理提出建議，為改善體育用地資產(chǎn)化提供良好的理論保證。 在分析上海市體育用地資產(chǎn)化運營與管理的現(xiàn)狀及存在的問題時，第一，對上海市體育用地資產(chǎn)化過程的各個階段進行了劃分，區(qū)分了體育用地從無償劃撥到資產(chǎn)化的不同時期；第二，針對居住類體育用地資產(chǎn)化運營與管理進行了詳細的分析，將居住類體育用地分為了公共服務(wù)設(shè)施配套體育用地、中小學(xué)及幼兒園配套體育用地、住宅配套體育用地、商住混合配套體育用地四個部分，并就每個部分體育用地的發(fā)展與分布、資產(chǎn)化運營與管理的發(fā)展歷程、發(fā)展現(xiàn)狀、存在的 問題分析的基礎(chǔ)上剖析了深層次的原因；第三，分析了公共設(shè)施類體育用地的資產(chǎn)化運營與管理，通過將其細分為體育場館用地、體育訓(xùn)練用地、教育科研體育用地三大類，并就每一類的發(fā)展與分布、資產(chǎn)化運營與管理的發(fā)展歷程、現(xiàn)狀與問題進行了介紹，并就深層次的原因展開討論；第四，選取了高爾夫球場用地、網(wǎng)球場用地兩種典型體育用地，類比第二和第三的內(nèi)容，分析了其具體場館用地的發(fā)展與分布、發(fā)展歷程、現(xiàn)狀與問題，并總結(jié)了產(chǎn)生問題的原因；第五，列舉了體育違法用地的分類，列舉了其他用地非法轉(zhuǎn)化為體育用地和體育類違法用地兩種形式，并就其存在的 問題和產(chǎn)生原因進行了分析；第六，對上海體育用地資產(chǎn)化運營與管理的制約因素進行了闡釋。 在歸納體育用地資產(chǎn)化運營與管理的國內(nèi)外經(jīng)驗時，首先，就國內(nèi)的公益性體育用地和經(jīng)營性體育用地的資產(chǎn)化運營與管理的經(jīng)驗進行了分析，歸納了國內(nèi)體育用地資產(chǎn)化運營與 2 管理過程中存在的問題；其次，選取美國、香港、歐洲、日本、其他發(fā)展中國家為參照，總結(jié)了其他國家和地區(qū)體育用地資產(chǎn)化運營與管理的基本情況和模式；最后，提煉了不同國家和地區(qū)的體育用地資產(chǎn)化運營與管理的經(jīng)驗，并就其存在的問題進行了說明。在每個階段中，首先通過對該階段涉及的對象進行分析，然后對該階段的資產(chǎn)化運營與管理的流程進行設(shè)計，最后就如何完善本階段資產(chǎn)化運營與管理提出了相關(guān)的對策建議。還明確提出，今后對國家機關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用。在土地有償使用制度實施重大改革的背景下體育用地的資產(chǎn)化運營與管理應(yīng)運而生，體育用地作為我國用地類別中不可或缺的重要土地形式，對體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著 至關(guān)重要的 作用，體育產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展 ， 要求體育用地制度做出相應(yīng)的改革，改革要有成效，體育用地的資產(chǎn)化運營與管理必須走上 資產(chǎn)化 道路。為了構(gòu)建科學(xué)、有效、前后關(guān)聯(lián)度較強的體育產(chǎn)業(yè)鏈、提高各種體育場館、設(shè)施的利用效率和增強大眾健身意識，提高大眾運動水平，體育用地的市場化經(jīng)營與管理體制的建立是必需的。而體育場館、設(shè)施的資產(chǎn)化運營與管理其中最為重要的部分就是要將體育用地納入到資產(chǎn)化運營與管 理的行列中來。課題將用地資產(chǎn)作為體育產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，尋找體育用地所有者、經(jīng)營者、使用者之間的合理的利益分配機制，明確三方的權(quán)益和責(zé)任。 研究的思路 本課題 采取的研究思路是：在查閱 和學(xué)習(xí)國內(nèi)外研究體育用地資產(chǎn)化運營與管理的相關(guān)經(jīng)濟理論和文獻資料的基礎(chǔ)上，借鑒以往學(xué)者對體育用地資產(chǎn)化運營與管理的研究成果，對我 國現(xiàn)階段體育用地資產(chǎn)化運營與管理水平低的基本現(xiàn)狀提出 問題。在對以上體育用地資產(chǎn)化運營與管理的基本理論深入探討的基礎(chǔ)上，對體育用地按照不同的緯度進行分類，并在體育用地細致分類的基礎(chǔ)上深入探討體育用地資產(chǎn)化運營與管理的現(xiàn)狀，體育用地資產(chǎn)化運營與管理存在的問題和產(chǎn)生問題的原因等等，在分析 用地資 產(chǎn)化所產(chǎn)生問題及原因的基礎(chǔ)上 ， 本課題 對體育用地如何改變目前資產(chǎn)化運營與管理的現(xiàn)狀、提高資產(chǎn)化運營與管理的水平展開研究。 在對體育用地資產(chǎn)化運營與管理水平的提高進行研究之前， 本課題 對 用地價值評估理論與方法進行了深入的探討，在體育用地價值評估的理論基礎(chǔ)上，深入分析了我國發(fā)達城市和其他國家發(fā)達城市已有的體育用地資產(chǎn)化運營與發(fā)展的差距， 在吸收其他發(fā)達國家好的經(jīng)驗和摒棄不 好的發(fā)展因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合 對體育用地資產(chǎn)化運營與管理的現(xiàn)狀原因分析和用地估價理論的探討，對體育用地的資產(chǎn)化運營與發(fā)展提出建議。由于體育用地的資產(chǎn)化運營與管理的研究成果和 理論經(jīng)驗較少，本文在文獻檢索 的過程中采取了擴展的 方法，將與體育用地資產(chǎn)化運營與管理相關(guān)的體育場館、設(shè)施、體育公司等相關(guān)文獻資料收集完備，在此基礎(chǔ)上提取文獻中對課題有借鑒意義的部分， 從而 對文獻進行分析。 數(shù)據(jù)收集與統(tǒng)計 要對體育用地的資產(chǎn)化 運營與發(fā)展進行分析研究，數(shù)據(jù)和統(tǒng)計是必須的， 本課題 在研究過程中仔細查閱了上海市體育年鑒、中國體育年鑒、上海市統(tǒng)計年鑒， 對體育用地所 涉及 的內(nèi)容進行分析和 數(shù)據(jù) 統(tǒng)計，以直觀的數(shù)據(jù)和現(xiàn)實情況作為特體研究的依據(jù)。 設(shè)計階段流程和框架體系 查閱文獻 問題的提出 體育用地資產(chǎn)化運作的基本理論 上海市體育用地資產(chǎn)化運營與管理的現(xiàn)狀及存在問題 體育用地評估理論與方法 體育用地資產(chǎn)化運營與管理的國內(nèi)外經(jīng)驗 完善上海體育用地資產(chǎn)化管理的對策建議 3 為了能夠分析清楚體育用地資產(chǎn)化運營與管理的各個階段，建立科學(xué)合理 的體系、提出行之有效 的建議，本文對體育用地按階段進行流程設(shè)計，分析并提出管理體系的框架，為建議 提供明確的路徑。 本課題 的創(chuàng)新點和不足 本課題 可能的創(chuàng)新點 建立了詳實的體育用地分類體系 本課題 首次利用《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》和《中華人民共和國土地利用現(xiàn)狀分類》在充分考慮新舊標(biāo)準(zhǔn)對用地分類的影響和體育用地資產(chǎn)化特性的基礎(chǔ)上對所有現(xiàn)行存 在的用地類別中涉及到的體育用地進行分類，為國家體育用地資產(chǎn)化分類標(biāo)準(zhǔn)的出臺提供了理論建議。我國的土地所有權(quán)包括國家所有和集體所有。我國的土地市場包括城市土地市場和集體土地市場。國有體育用地市場分為一級市場和二級市場。集體體育用地市場分為一級市場和二級市場。 建立 了 體育用地供求機制和競爭機制的模型 本課題 站在體育用地資產(chǎn)化運營的角度上，充分考慮體育用地資產(chǎn)化運營過程中存在的各種影響因 素，建立體育用地 供求機制和競爭機制的數(shù)學(xué)模型，通過數(shù)學(xué)模型科學(xué)地 分析了體育用地供求和競爭的影響因素，建立了體育用地的供求平衡模型和政府利益最大化模型。 對 上海市體育用地 進行了 翔實 的統(tǒng)計、分析 本課題 按照類別對上海市體育用地進行了翔實的分布說明，雖然采取不完全統(tǒng)計的研究方法， 但是為各類體育用地的分布做了統(tǒng)計匯總，之前很少有資料專門針對體育 用地做出用地分布直觀性翔實的匯總，這 部分 為體育用地進一步的研究提夠了 較為翔實的資料。這種有針對性的估價體系的分析討論為 體育用地估價體系和體育用地價格體系的建立奠定了基礎(chǔ)。 對策建議的提出都是以流程圖和框架圖的設(shè)計為前 提的，本文建立了體育用地運營與管理各個階段的流程圖和框架圖，相關(guān) 建議在框架設(shè)計的基礎(chǔ) 上根據(jù)路徑環(huán)節(jié)提出，更加具有針對性。 （ 2） 由于數(shù)據(jù)和資料的 缺少 ， 定量分析有待進一步加強。 5 2 體育用地資產(chǎn)化運作的基本理論 體育用地的范圍界定及一般性分類 隨著人民生活水平的提高，民眾對體育鍛煉的要求越來越高。體育用地是體育場館建設(shè)的基礎(chǔ)。國內(nèi)對體育場館的研究比較多，但主要集中在場館建筑物及設(shè)施的經(jīng)營與管理，對體育用地的研究很少。 體育用地的范圍界定 體育 用 地是開展體育運動的物質(zhì)基礎(chǔ) 之一。同時，體育用地也是體育產(chǎn)業(yè)經(jīng)營必不可少的物質(zhì)載體。 體育用地包括廣義和狹義兩種。 之所以將周邊土地也劃歸于體育用地，是因為與體育運動相關(guān)的產(chǎn)業(yè)如體育器械、服裝等零售商業(yè)所 產(chǎn)生的效益，也是離不開體育 場所的，這種輻射效應(yīng)決定了不能夠單一地 理解體育用地的范圍。 體育用地的一般性分類 體育用地的分類原則 對體育用地的科學(xué)分類，就是要根據(jù)體育用地存在的同質(zhì)性和差異性，按一定的目的 和需要 對體育用地進行分類。所謂整和性原則，就 是從不同角度對體育用 地的基本架構(gòu)分解為幾大部類，而這幾大部類整合 在一起仍能保持體育用地的整體性和完整性。所謂實效性原則就是指對體育用地的分類原則是建立在一定意義的基礎(chǔ)之上的，它可以使人們從選定的角度，對體育用地的特性有更加清楚的認識，從而能更有效的對 體育用地 進行維護、管理和經(jīng)營。 A. 按照體育用地實現(xiàn)功能分類 a. 競技體 育用地 競技體育用地是指以競技體育運動為核心，實現(xiàn)競技體育功能、滿足 競技體育需求的 用地。根據(jù)競技體育活動范圍的不同，還可以將競技體育用地分為各單項競技體育用地，區(qū)域（綜合）競技體育用地等，如圖 11所示。它對于實現(xiàn)大眾體育活動中有效的鍛煉活動發(fā)揮著重要的作用，如圖11所示。體育作為學(xué)校教育的一個重要組成部分，它的實施需要 土地作為載體 。 圖 按使用對象對 體育用地分類圖 B. 按照體育用地使用項目分類 體育項目用地包括了以各項單項為中心的籃球用地、排 球用地、足球用地、游泳館用地、羽毛球館用地、網(wǎng)球館用地、高爾夫球用地、田徑項目用地等。 C. 按照體育用 地區(qū)域分類 a. 城市體育用地 城市體育用地是分布于城市中的體育用地。依據(jù)城市社會經(jīng)濟特點及居民生活習(xí)慣的不同，城市體育用地會隨著城市 體育項目與設(shè)施的 參與者、消費者習(xí)慣的不同表現(xiàn)出自己的特點。它是分布于農(nóng)村的、以服務(wù)于農(nóng)村居民為對象的體育用地。這是指某一時期確實提供了或正在提供 使用的體育用地。 b. 潛在的體育用地 學(xué)校 體育用地 大眾 體育用地 競技 體育用地 綜合體育場館（體育中心、體育公園）用地 各類體育場 （奧運村、塞車場）用地 健身館、健身中心用地 體育俱樂部、體育公園用地 全民健身場用地 體育專業(yè)學(xué)校教學(xué)體育用地 大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)教學(xué)體育用地 體育用地 7 潛在的體育用地指可以 滿足 未來體育需求滿足的 體育用地 ，它是相對于已開發(fā)或正在開發(fā)的體育用地而言的 用地形式 。 E. 按照體育用地屬性分類 a. 公益性體育用地 公 益性 體育 用地是指承載集體福利或者社會公共利益的 體育 用地。 它是保證 體育 存在和發(fā)展不可或 缺的物質(zhì)載體， 承載 著開展 各種 體育 活動，為社會利益服務(wù) 、 促進社會平等、增進公眾福利和引導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展的多重目標(biāo)。 b. 經(jīng)營性體育用地 經(jīng)營性體育用地是指經(jīng)營性體育項目的用地。它們對參與者的參與行為都進行收費。 經(jīng)營性項目一般指商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項目。 F. 按照 土 地 利用 分類對體育用地的分類 要分析體育用地的資產(chǎn)化分類首先必須細致深入地 了解用地分類，用地分類參照最新的 《 中華人民共和國城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 》的新老版本 和 中華人民共和國質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局和中國國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會聯(lián)合發(fā)布 的 《土地利用現(xiàn)狀分類》 可對農(nóng)村和城市的體育用地進行分類 ，由于最新的 2020 版 《 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 》 只出臺了討論稿，所以這里的分類以 1990 年 建設(shè)部建標(biāo)字第 322號文件的 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ137－ 90）為基礎(chǔ)，在對城市體育用地 資產(chǎn)性 分類時充分結(jié)合 最新發(fā)布的 中華人民共和國土地利用現(xiàn)狀分類 ，在分類完成后，根據(jù)新的城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)討論稿，分析涉及到體育用地范疇的新的用地類別，從體育用地資產(chǎn)管理和體育用地性質(zhì)的角度上分析新的分類標(biāo)準(zhǔn)中合理的部分對體育用地的影響