【正文】 經(jīng)營性項(xiàng)目一般指商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項(xiàng)目。 E. 按照體育用地屬性分類 a. 公益性體育用地 公 益性 體育 用地是指承載集體福利或者社會(huì)公共利益的 體育 用地。依據(jù)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)及居民生活習(xí)慣的不同，城市體育用地會(huì)隨著城市 體育項(xiàng)目與設(shè)施的 參與者、消費(fèi)者習(xí)慣的不同表現(xiàn)出自己的特點(diǎn)。它對(duì)于實(shí)現(xiàn)大眾體育活動(dòng)中有效的鍛煉活動(dòng)發(fā)揮著重要的作用，如圖11所示。所謂整和性原則，就 是從不同角度對(duì)體育用 地的基本架構(gòu)分解為幾大部類，而這幾大部類整合 在一起仍能保持體育用地的整體性和完整性。同時(shí)，體育用地也是體育產(chǎn)業(yè)經(jīng)營必不可少的物質(zhì)載體。 5 2 體育用地資產(chǎn)化運(yùn)作的基本理論 體育用地的范圍界定及一般性分類 隨著人民生活水平的提高，民眾對(duì)體育鍛煉的要求越來越高。 對(duì) 上海市體育用地 進(jìn)行了 翔實(shí) 的統(tǒng)計(jì)、分析 本課題 按照類別對(duì)上海市體育用地進(jìn)行了翔實(shí)的分布說明，雖然采取不完全統(tǒng)計(jì)的研究方法， 但是為各類體育用地的分布做了統(tǒng)計(jì)匯總，之前很少有資料專門針對(duì)體育 用地做出用地分布直觀性翔實(shí)的匯總，這 部分 為體育用地進(jìn)一步的研究提夠了 較為翔實(shí)的資料。我國的土地市場包括城市土地市場和集體土地市場。 數(shù)據(jù)收集與統(tǒng)計(jì) 要對(duì)體育用地的資產(chǎn)化 運(yùn)營與發(fā)展進(jìn)行分析研究，數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)是必須的， 本課題 在研究過程中仔細(xì)查閱了上海市體育年鑒、中國體育年鑒、上海市統(tǒng)計(jì)年鑒， 對(duì)體育用地所 涉及 的內(nèi)容進(jìn)行分析和 數(shù)據(jù) 統(tǒng)計(jì)，以直觀的數(shù)據(jù)和現(xiàn)實(shí)情況作為特體研究的依據(jù)。 研究的思路 本課題 采取的研究思路是：在查閱 和學(xué)習(xí)國內(nèi)外研究體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論和文獻(xiàn)資料的基礎(chǔ)上，借鑒以往學(xué)者對(duì)體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的研究成果，對(duì)我 國現(xiàn)階段體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理水平低的基本現(xiàn)狀提出 問題。在土地有償使用制度實(shí)施重大改革的背景下體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理應(yīng)運(yùn)而生，體育用地作為我國用地類別中不可或缺的重要土地形式，對(duì)體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著 至關(guān)重要的 作用，體育產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展 ， 要求體育用地制度做出相應(yīng)的改革，改革要有成效，體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理必須走上 資產(chǎn)化 道路。 在分析上海市體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的現(xiàn)狀及存在的問題時(shí)，第一，對(duì)上海市體育用地資產(chǎn)化過程的各個(gè)階段進(jìn)行了劃分，區(qū)分了體育用地從無償劃撥到資產(chǎn)化的不同時(shí)期；第二，針對(duì)居住類體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理進(jìn)行了詳細(xì)的分析，將居住類體育用地分為了公共服務(wù)設(shè)施配套體育用地、中小學(xué)及幼兒園配套體育用地、住宅配套體育用地、商住混合配套體育用地四個(gè)部分，并就每個(gè)部分體育用地的發(fā)展與分布、資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的發(fā)展歷程、發(fā)展現(xiàn)狀、存在的 問題分析的基礎(chǔ)上剖析了深層次的原因；第三，分析了公共設(shè)施類體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理，通過將其細(xì)分為體育場館用地、體育訓(xùn)練用地、教育科研體育用地三大類，并就每一類的發(fā)展與分布、資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的發(fā)展歷程、現(xiàn)狀與問題進(jìn)行了介紹，并就深層次的原因展開討論；第四，選取了高爾夫球場用地、網(wǎng)球場用地兩種典型體育用地，類比第二和第三的內(nèi)容，分析了其具體場館用地的發(fā)展與分布、發(fā)展歷程、現(xiàn)狀與問題，并總結(jié)了產(chǎn)生問題的原因；第五，列舉了體育違法用地的分類，列舉了其他用地非法轉(zhuǎn)化為體育用地和體育類違法用地兩種形式，并就其存在的 問題和產(chǎn)生原因進(jìn)行了分析；第六，對(duì)上海體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的制約因素進(jìn)行了闡釋。國家體育總局體育哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目 （編號(hào) 1247SS08065） 體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理研究 —— 以上海市為例 項(xiàng) 目 負(fù)責(zé)人： 劉 紅 梅 項(xiàng)目承擔(dān)單位： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 完 成 時(shí) 間 ： 2020 年 10 月 20 日 0 1 課題組成員 劉紅梅： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、碩士生導(dǎo)師 王克強(qiáng)： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師 辛世海： 上海市社會(huì)體育管理中心項(xiàng)目部主任 王克讓： 全國政協(xié) 陳 瑜： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授 葉 方： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)講師、博士、碩導(dǎo) 高 瑜： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)講師 姚 東： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)博士生 周慶禮： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士生 肖平華： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士生 胡海生： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)博士生 李國軍： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)博士生 張忠杰： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)博士生 2 1 內(nèi)容摘要 資產(chǎn)化運(yùn)營與管理是土地市場發(fā)展的總體趨勢，利用市場達(dá)到土地資源的合理配置的前提條件是土地的資產(chǎn)化管理與運(yùn)營，隨著我國土地市場的不斷改革與發(fā)展，資產(chǎn)化管理與運(yùn)營已經(jīng)逐漸成為土地市場改革的目標(biāo)和方向。 在體育用地價(jià)格評(píng)估中，首先，對(duì)體育用地價(jià)格理論進(jìn)行了分析，歸納了體育用地價(jià)格的內(nèi)涵、特點(diǎn)及其影響因素；其次，列舉了幾種常用的體育用地的估價(jià)方法，包括：市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)法；再次，以高爾夫球場用地價(jià)格評(píng)估為例介紹了收益還原法和成本逼近法的在其評(píng)估中的具體操作，以游泳館用地價(jià)格評(píng)估為例介紹了市場比較法和收益還原法的具體步驟，以綜合場館用地為例介紹了收益還原法在其價(jià)格評(píng)估中的具 體應(yīng)用；最后就我國體育用地價(jià)格評(píng)估中存在的問題進(jìn)行了分析。 建立科學(xué)有效的體育用地資產(chǎn)化管理體制是現(xiàn)代化體育產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展和形成的基礎(chǔ)。在問題提出的基礎(chǔ)上深入探討體育用地的特性、體育用地的公益性、資產(chǎn)化發(fā)展的潛力、用地的資產(chǎn)化特征。 建立類別體系 要對(duì)體育用地資產(chǎn) 化運(yùn)營與管理做到有的放矢，必須對(duì)體育用地的現(xiàn)狀情況進(jìn)行分類，本課題 采取合理的分類方法對(duì)體育用地建立相應(yīng)的類別體系，為體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的分析奠定基礎(chǔ)。以國有土地作為交易對(duì)象的市場是國有土地市場，以集體土地作為交易對(duì)象的市場是集體土地市場。 探索了 體育用地 價(jià)格評(píng)估 方法 本課題 首次站在系統(tǒng)的高度上對(duì)體育用地的估價(jià)方法進(jìn)行了探討，對(duì)各類體育 用地的估價(jià)方法進(jìn)行了說明。加強(qiáng)體育場館的 建設(shè)與管理以滿足民眾健身的需要的呼聲越來越高。它作為一種 載體，以有形的方式為廣大群眾參與體育活動(dòng)、為競技體育的發(fā)展提供必要的支持和保證。所謂獨(dú)立性原則，就是所劃分的幾大部類之間應(yīng)該是獨(dú)立的。 c. 學(xué)校體育用地 學(xué) 校體育用地是學(xué)校開展體育教育和各種體育活動(dòng)所利用和可供利用的場地。 b. 農(nóng)村體育用地 農(nóng)村體育用地是相對(duì)于城市體育用地而言的另一類區(qū)域 性 體育用地。 公益性體育 用地在經(jīng)營過程中，不以盈利為目的，不收費(fèi)或按成本甚至低于成本收費(fèi)。 c. 準(zhǔn)公益性體育用地（或準(zhǔn)經(jīng)營性體育用地） 這類用地包括三種類型的用地： 第一類是部分項(xiàng)目具公益性， 部分項(xiàng)目 具 盈利性 的用地 ；第 二 類是 某些時(shí)段 具公益性，而在另一些時(shí)段具 盈利性 的用地 ； 第三類 是該項(xiàng)目本身雖然有一定的盈利能力，但經(jīng)營者盡力經(jīng)營也不足以獲得社會(huì)平均利潤 的用地 。 經(jīng)營性用地一般是指經(jīng)營性項(xiàng)目的用地，按照現(xiàn)行的政策，經(jīng)營性項(xiàng)目用地采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地 。這類用地在當(dāng)前尚未被利用，但隨著社會(huì)的發(fā)展，將陸續(xù)有更多的體育用地被開發(fā)利用。其以服務(wù)于城市居民為主要對(duì)象。 b. 大眾體育用地 大眾體育用地是指各種大眾體育 參與者參與體育活動(dòng)或大眾體育活動(dòng)組織開展工作時(shí)，作用于其過程的用 地。 對(duì)體育用地的分類遵循整和性、獨(dú)立性 及實(shí)效性的原則。開展體育活動(dòng)需要一定的空間，要取得好的練習(xí)效果需要一定的場地 條件和設(shè)備器材。 （ 3） 由于體育用地各級(jí)體系標(biāo)準(zhǔn)的建立都處于探索階段， 本課題 所初次建立的流程和體系難免存在不足之處，有待在日后的理論研究中進(jìn)一步深化。在模型的基礎(chǔ)上探討體育市場的平衡狀態(tài)和政府行為的利弊。國家所有的土地可用作體育用地，集體所有的土地也可通過合理程序成為體育用地。 現(xiàn)場調(diào)研 要研究上海市體育用地， 必須對(duì)體育用地的現(xiàn)狀、分布作出研究，在這個(gè)過程中，課題成員小組積極到主體研究對(duì)象：大型體育場館、公益性社區(qū) 體育 場地、高端體育項(xiàng)目的開發(fā)區(qū)域?qū)w育用地所涉及的三方對(duì)象、用地資產(chǎn)運(yùn)營與管理的情況進(jìn)行了實(shí)際的現(xiàn)場調(diào)研。從理論上對(duì)體育用地的資產(chǎn)化管理、價(jià)值評(píng)估及有效管理措施進(jìn)行研究，研究的過程和結(jié)論對(duì)建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制的體育用地經(jīng)營管理有重要的理論意義和指導(dǎo)價(jià)值。這是我國第一次將土地有償使用制度擴(kuò)展到各種土地的運(yùn)營與發(fā)展層面上來。 本課題 在體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的基本理論分析過程中，首先界定了體育用地的范圍，并按照不同的維度對(duì)體育用地進(jìn)行了分類；其次分析了體育用地的特點(diǎn)，提出了資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的概念及其作用；再次闡述了體育用地實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的可行性，總 結(jié)了目前以及未來能夠利用的體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營的具體形式；最后構(gòu)建了體育用地市場體系與運(yùn)營機(jī)制。目前我國的土地市場正在逐漸走上資產(chǎn)化管理與運(yùn)營的道路 。 在歸納體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)時(shí)，首先，就國內(nèi)的公益性體育用地和經(jīng)營性體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了分析，歸納了國內(nèi)體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與 2 管理過程中存在的問題；其次，選取美國、香港、歐洲、日本、其他發(fā)展中國家為參照，總結(jié)了其他國家和地區(qū)體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的基本情況和模式；最后，提煉了不同國家和地區(qū)的體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的經(jīng)驗(yàn)，并就其存在的問題進(jìn)行了說明。為了構(gòu)建科學(xué)、有效、前后關(guān)聯(lián)度較強(qiáng)的體育產(chǎn)業(yè)鏈、提高各種體育場館、設(shè)施的利用效率和增強(qiáng)大眾健身意識(shí)，提高大眾運(yùn)動(dòng)水平，體育用地的市場化經(jīng)營與管理體制的建立是必需的。在對(duì)以上體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的基本理論深入探討的基礎(chǔ)上，對(duì)體育用地按照不同的緯度進(jìn)行分類，并在體育用地細(xì)致分類的基礎(chǔ)上深入探討體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的現(xiàn)狀，體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理存在的問題和產(chǎn)生問題的原因等等，在分析 用地資 產(chǎn)化所產(chǎn)生問題及原因的基礎(chǔ)上 ， 本課題 對(duì)體育用地如何改變目前資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的現(xiàn)狀、提高資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的水平展開研究。 設(shè)計(jì)階段流程和框架體系 查閱文獻(xiàn) 問題的提出 體育用地資產(chǎn)化運(yùn)作的基本理論 上海市體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的現(xiàn)狀及存在問題 體育用地評(píng)估理論與方法 體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn) 完善上海體育用地資產(chǎn)化管理的對(duì)策建議 3 為了能夠分析清楚體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的各個(gè)階段，建立科學(xué)合理 的體系、提出行之有效 的建議，本文對(duì)體育用地按階段進(jìn)行流程設(shè)計(jì)，分析并提出管理體系的框架，為建議 提供明確的路徑。國有體育用地市場分為一級(jí)市場和二級(jí)市場。這種有針對(duì)性的估價(jià)體系的分析討論為 體育用地估價(jià)體系和體育用地價(jià)格體系的建立奠定了基礎(chǔ)。體育用地是體育場館建設(shè)的基礎(chǔ)。 體育用地包括廣義和狹義兩種。所謂實(shí)效性原則就是指對(duì)體育用地的分類原則是建立在一定意義的基礎(chǔ)之上的，它可以使人們從選定的角度，對(duì)體育用地的特性有更加清楚的認(rèn)識(shí)，從而能更有效的對(duì) 體育用地 進(jìn)行維護(hù)、管理和經(jīng)營。體育作為學(xué)校教育的一個(gè)重要組成部分，它的實(shí)施需要 土地作為載體 。它是分布于農(nóng)村的、以服務(wù)于農(nóng)村居民為對(duì)象的體育用地。 它是保證 體育 存在和發(fā)展不可或 缺的物質(zhì)載體， 承載 著開展 各種 體育 活動(dòng)，為社會(huì)利益服務(wù) 、 促進(jìn)社會(huì)平等、增進(jìn)公眾福利和引導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展的多重目標(biāo)。 F. 按照 土 地 利用 分類對(duì)體育用地的分類 要分析體育用地的資產(chǎn)化分類首先必須細(xì)致深入地 了解用地分類，用地分類參照最新的 《 中華人民共和國城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 》的新老版本 和 中華人民共和國質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和中國國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布 的 《土地利用現(xiàn)狀分類》 可對(duì)農(nóng)村和城市的體育用地進(jìn)行分類 ，由于最新的 2020 版 《 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 》 只出臺(tái)了討論稿，所以這里的分類以 1990 年 建設(shè)部建標(biāo)字第 322號(hào)文件的 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ137－ 90）為基礎(chǔ)，在對(duì)城市體育用地 資產(chǎn)性 分類時(shí)充分結(jié)合 最新發(fā)布的 中華人民共和國土地利用現(xiàn)狀分類 ，在分類完成后，根據(jù)新的城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)討論稿，分析涉及到體育用地范疇的新的用地類別，從體育用地資產(chǎn)管理和體育用地性質(zhì)的角度上分析新的分類標(biāo)準(zhǔn)中合理的部分對(duì)體育用地的影響。它們對(duì)參與者的參與行為都進(jìn)行收費(fèi)。 b. 潛在的體育用地 學(xué)校 體育用地 大眾 體育用地 競技 體育用地 綜合體育場館（體育中心、體育公園）用地 各類體育場 （奧運(yùn)村、塞車場）用地 健身館、健身中心用地 體育俱樂部、體育公園用地 全民健身場用地 體育專業(yè)學(xué)校教學(xué)體育用地 大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)教學(xué)體育用地 體育用地 7 潛在的體育用地指可以 滿足 未來體育需求滿足的 體育用地 ，它是相對(duì)于已開發(fā)或正在開發(fā)的體育用地而言的 用地形式 。 C. 按照體育用 地區(qū)域分類 a. 城市體育用地 城市體育用地是分布于城市中的體育用地。根據(jù)競技體育活動(dòng)范圍的不同，還可以將競技體育用地分為各單項(xiàng)競技體育用地，區(qū)域（綜合）競技體育用地等，如圖 11所示。 體育用地的一般性分類 體育用地的分類原則 對(duì)體育用地的科學(xué)分類，就是要根據(jù)體育用地存在的同質(zhì)性和差異性，按一定的目的 和需要 對(duì)體育用地進(jìn)行分類。 體育用地的范圍界定 體育