【正文】 88 年度總費用的計算 ................................................................ 88 計算場館綜合純收益 ............................................................. 88 還原利率的確定 .................................................................... 89 計算場館的綜合價值 ............................................................. 89 計算場館的現(xiàn)值 .................................................................... 89 計算體育場館用地的價格 ...................................................... 89 體育用地價格評估中存在的問題 ............................................................... 89 缺乏相應(yīng)的法律規(guī)定 ....................................................................... 90 尚未形成成熟的體育用地市場 ......................................................... 90 缺少體育用地評估的實例資料 ......................................................... 90 VI 缺乏相應(yīng)的體育用地評估所依據(jù)的基準(zhǔn)地價和標(biāo)定宗地地價體系 .... 90 沒有專業(yè)的估價機構(gòu)和人員 ............................................................ 90 5 體育用地資產(chǎn)化運營與管理國內(nèi)外經(jīng)驗 .............................................................. 92 國內(nèi)大陸體育用地資產(chǎn)化運營與管理 ........................................................ 92 公益性體育用地資產(chǎn)化運營與管理 .................................................. 92 公益性土地取得環(huán)節(jié)的資產(chǎn)化運營與管理 .............................. 92 公益性土地經(jīng)營環(huán)節(jié)的資產(chǎn)化運營與管理 .............................. 93 經(jīng)營性體育用地資產(chǎn)化運營與管理 .................................................. 97 經(jīng)營性土地取得環(huán)節(jié)的資產(chǎn)化運營與管理 .............................. 97 經(jīng)營性土地經(jīng)營環(huán)節(jié)的資產(chǎn)化運營與管理 .............................. 97 國內(nèi)體育用地資產(chǎn)化運營與管理經(jīng)驗與存在問題 ............................. 98 國內(nèi)體育用地資產(chǎn)化運營與管理的經(jīng)驗 ................................. 98 國內(nèi)體育用地資產(chǎn)化運營與管理存在的問題 .......................... 99 國外及我 國香港體育用地資產(chǎn)化運營與管理 ............................................. 99 美國體育用地資產(chǎn)化運營與管理 ..................................................... 99 美國體育用地取得與開發(fā)環(huán)節(jié)資產(chǎn)化運營與管理 ...................... 99 美國體育用地經(jīng)營環(huán)節(jié)資產(chǎn)化運營與管理 ............................ 101 香港體育用地資產(chǎn)化運營與管理 ................................................... 102 香港體育用地取得與開發(fā)環(huán)節(jié)資產(chǎn)化運營與管理 ................. 103 香港體育用地經(jīng)營環(huán)節(jié)資產(chǎn)化運營與管理 ............................ 103 歐洲體育用地資產(chǎn)化運營與管理 ................................................... 105 英國體育用地資產(chǎn)化運營與管理 ......................................... 105 德國、意大利、西班牙體育用地資產(chǎn)化運營與管理 .............. 106 日本體育用地資產(chǎn)化運營與管理 ................................................... 107 日本土地制度概況 .............................................................. 107 日本體育用地資產(chǎn)化運營情況 ............................................. 107 部分發(fā)展中國家體育用地資產(chǎn)化運營與管理 .................................. 107 印度的體育用 地資產(chǎn)化運營與管理 ...................................... 107 巴西的體育用地資產(chǎn)化運營與管理 ...................................... 108 國外體育用地資產(chǎn)化運營與管理的經(jīng)驗及存在問題 ................................. 108 國外體育用地資產(chǎn)化運營與管理的經(jīng)驗 ......................................... 108 發(fā)達(dá)的市場體制為體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營奠定了良好的基礎(chǔ) ... 108 不同的土地制度形成不同的體育用地資產(chǎn)化運營收益分配方式................................................................................................................110 在土地流轉(zhuǎn)過程中政府適當(dāng)?shù)难a貼和支持促進體育用地資產(chǎn)化運營 .........................................................................................................110 國外體育用地資產(chǎn)化運營與管理過程中存在的問題 ........................110 體育 用地流轉(zhuǎn)和經(jīng)營過程中部分土地收益流失，公共利益受損................................................................................................................110 體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營過程中的政府補貼對象過于廣泛，土地資產(chǎn)變相流失 ..................................................................................................110 體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營與體育場館經(jīng)營沒有明確的劃分定位，容易導(dǎo)致土地資產(chǎn)流失 ....................................................................................110 6. 完善上海市體育用地資產(chǎn)化運營與管理的建議 .................................................. 111 VII 完善上海市體育用地規(guī)劃階段資產(chǎn)化管理 ................................................ 111 體育用地規(guī)劃階段涉及對象 分析 .................................................... 111 體育用地規(guī)劃階段的流程設(shè)計 ........................................................112 完善上海市體育用地規(guī)劃階段資產(chǎn)化管理的對策建議 .....................114 對編撰土地利用規(guī)劃大綱的各級土地行政主管部門的建議 ....114 對編撰土地利用規(guī)劃的各級土地行政主管部門的建議 ...........115 對進行審查的各級土地行政主管部門的建議 .........................116 完善上海市體育用地取得階段資產(chǎn)化管理 ................................................116 體育用地取得階段涉及對象分析 ....................................................117 體育用地取得階段的流程設(shè)計 ........................................................117 完善上海市體育用地取得階段資產(chǎn)化管理的對策建議 .....................118 體育用地取得階段總的對策建議 ..........................................118 公益性體育用地取得階段的對策建 議 ....................................119 經(jīng)營性體育用地取得階段的對策建議 ................................... 120 完善上海市體育用地運營階段資產(chǎn)化管理 ............................................... 121 體育用地運營階段涉及對象分析 ................................................... 121 體育用地運營階段的框架分析 ....................................................... 121 公益性體育用地運營階段的監(jiān)管框架設(shè)計 ............................ 121 經(jīng)營性體育用地運營階段的監(jiān)管框架設(shè)計 ............................ 122 完善上海市體育用地運營階段的對策建議 ..................................... 123 完善上海市體育用地運營階段總的對策建議 ........................ 123 完善上海市經(jīng)營性體育用地運營階段的對策建議 ................. 124 完善上海市公益性體育用地運營階段的對策建議 ................. 127 1 1 緒論 研究的背景和意義 2020年 1月，《國務(wù)院關(guān)于促進 節(jié)約集體用地 的通知》（即國 發(fā)（ 2020） 3號文件）， 明確要求深入推進土地有償使用制度改革，嚴(yán)格落實工業(yè)和經(jīng)營性用地招拍掛出讓制度，充分發(fā)揮市場機制在配置土地資源中的基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地的長效機制。 在完善上海市體育用地資產(chǎn)化運營與管理的建議中，將體育用地規(guī)劃階段、 取得階段、運營階段進行區(qū)分。 在體育用地價格評估中，首先，對體育用地價格理論進行了分析，歸納了體育用地價格的內(nèi)涵、特點及其影響因素；其次，列舉了幾種常用的體育用地的估價方法，包括：市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、路線價法；再次，以高爾夫球場用地價格評估為例介紹了收益還原法和成本逼近法的在其評估中的具體操作，以游泳館用地價格評估為例介紹了市場比較法和收益還原法的具體步驟，以綜合場館用地為例介紹了收益還原法在其價格評估中的具 體應(yīng)用；最后就我國體育用地價格評估中存在的問題進行了分析。 本課題 在體育用地資產(chǎn)化運營與管理的基本理論分析過程中，首先界定了體育用地的范圍，并按照不同的維度對體育用地進行了分類；其次分析了體育用地的特點，提出了資產(chǎn)化運營與管理的概念及其作用；再次闡述了體育用地實現(xiàn)資產(chǎn)化運營與管理的可行性，總 結(jié)了目前以及未來能夠利用的體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營的具體形式；最后構(gòu)建了體育用地市場體系與運營機制。解決體育用地資產(chǎn)化管理與運營存在的問題，必須先發(fā)現(xiàn)問題的癥結(jié)所在。商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地，都基本形成了資產(chǎn)化運營與管理的模式，體育用地作為現(xiàn)今提上議事日程的一種重要用地類型，用地的發(fā)展已經(jīng)受到了土地非資產(chǎn)因素的制約，并由此產(chǎn)生了嚴(yán)重的矛盾，要解決日益凸顯的體