【正文】 育用地資產(chǎn)化運(yùn)營收益分配方式................................................................................................................110 在土地流轉(zhuǎn)過程中政府適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼和支持促進(jìn)體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營 .........................................................................................................110 國外體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理過程中存在的問題 ........................110 體育 用地流轉(zhuǎn)和經(jīng)營過程中部分土地收益流失，公共利益受損................................................................................................................110 體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營過程中的政府補(bǔ)貼對象過于廣泛，土地資產(chǎn)變相流失 ..................................................................................................110 體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營與體育場館經(jīng)營沒有明確的劃分定位，容易導(dǎo)致土地資產(chǎn)流失 ....................................................................................110 6. 完善上海市體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的建議 .................................................. 111 VII 完善上海市體育用地規(guī)劃階段資產(chǎn)化管理 ................................................ 111 體育用地規(guī)劃階段涉及對象 分析 .................................................... 111 體育用地規(guī)劃階段的流程設(shè)計(jì) ........................................................112 完善上海市體育用地規(guī)劃階段資產(chǎn)化管理的對策建議 .....................114 對編撰土地利用規(guī)劃大綱的各級土地行政主管部門的建議 ....114 對編撰土地利用規(guī)劃的各級土地行政主管部門的建議 ...........115 對進(jìn)行審查的各級土地行政主管部門的建議 .........................116 完善上海市體育用地取得階段資產(chǎn)化管理 ................................................116 體育用地取得階段涉及對象分析 ....................................................117 體育用地取得階段的流程設(shè)計(jì) ........................................................117 完善上海市體育用地取得階段資產(chǎn)化管理的對策建議 .....................118 體育用地取得階段總的對策建議 ..........................................118 公益性體育用地取得階段的對策建 議 ....................................119 經(jīng)營性體育用地取得階段的對策建議 ................................... 120 完善上海市體育用地運(yùn)營階段資產(chǎn)化管理 ............................................... 121 體育用地運(yùn)營階段涉及對象分析 ................................................... 121 體育用地運(yùn)營階段的框架分析 ....................................................... 121 公益性體育用地運(yùn)營階段的監(jiān)管框架設(shè)計(jì) ............................ 121 經(jīng)營性體育用地運(yùn)營階段的監(jiān)管框架設(shè)計(jì) ............................ 122 完善上海市體育用地運(yùn)營階段的對策建議 ..................................... 123 完善上海市體育用地運(yùn)營階段總的對策建議 ........................ 123 完善上海市經(jīng)營性體育用地運(yùn)營階段的對策建議 ................. 124 完善上海市公益性體育用地運(yùn)營階段的對策建議 ................. 127 1 1 緒論 研究的背景和意義 2020年 1月，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn) 節(jié)約集體用地 的通知》（即國 發(fā)（ 2020） 3號文件）， 明確要求深入推進(jìn)土地有償使用制度改革，嚴(yán)格落實(shí)工業(yè)和經(jīng)營性用地招拍掛出讓制度，充分發(fā)揮市場機(jī)制在配置土地資源中的基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地的長效機(jī)制。 在體育用地價(jià)格評估中，首先，對體育用地價(jià)格理論進(jìn)行了分析，歸納了體育用地價(jià)格的內(nèi)涵、特點(diǎn)及其影響因素；其次，列舉了幾種常用的體育用地的估價(jià)方法，包括：市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)法；再次，以高爾夫球場用地價(jià)格評估為例介紹了收益還原法和成本逼近法的在其評估中的具體操作，以游泳館用地價(jià)格評估為例介紹了市場比較法和收益還原法的具體步驟，以綜合場館用地為例介紹了收益還原法在其價(jià)格評估中的具 體應(yīng)用；最后就我國體育用地價(jià)格評估中存在的問題進(jìn)行了分析。解決體育用地資產(chǎn)化管理與運(yùn)營存在的問題，必須先發(fā)現(xiàn)問題的癥結(jié)所在。國家體育總局體育哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目 （編號 1247SS08065） 體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理研究 —— 以上海市為例 項(xiàng) 目 負(fù)責(zé)人： 劉 紅 梅 項(xiàng)目承擔(dān)單位： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 完 成 時(shí) 間 ： 2020 年 10 月 20 日 0 1 課題組成員 劉紅梅： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、碩士生導(dǎo)師 王克強(qiáng)： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師 辛世海： 上海市社會(huì)體育管理中心項(xiàng)目部主任 王克讓： 全國政協(xié) 陳 瑜： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授 葉 方： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)講師、博士、碩導(dǎo) 高 瑜： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)講師 姚 東： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)博士生 周慶禮： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士生 肖平華： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士生 胡海生： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)博士生 李國軍： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)博士生 張忠杰： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)博士生 2 1 內(nèi)容摘要 資產(chǎn)化運(yùn)營與管理是土地市場發(fā)展的總體趨勢，利用市場達(dá)到土地資源的合理配置的前提條件是土地的資產(chǎn)化管理與運(yùn)營，隨著我國土地市場的不斷改革與發(fā)展，資產(chǎn)化管理與運(yùn)營已經(jīng)逐漸成為土地市場改革的目標(biāo)和方向。 本課題 以上海市為例，研究如何改變目前體育用地現(xiàn)狀，逐步提高體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的水平，使體育用地走上資產(chǎn)化道路。 在分析上海市體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的現(xiàn)狀及存在的問題時(shí)，第一，對上海市體育用地資產(chǎn)化過程的各個(gè)階段進(jìn)行了劃分，區(qū)分了體育用地從無償劃撥到資產(chǎn)化的不同時(shí)期；第二，針對居住類體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理進(jìn)行了詳細(xì)的分析，將居住類體育用地分為了公共服務(wù)設(shè)施配套體育用地、中小學(xué)及幼兒園配套體育用地、住宅配套體育用地、商住混合配套體育用地四個(gè)部分，并就每個(gè)部分體育用地的發(fā)展與分布、資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的發(fā)展歷程、發(fā)展現(xiàn)狀、存在的 問題分析的基礎(chǔ)上剖析了深層次的原因；第三，分析了公共設(shè)施類體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理，通過將其細(xì)分為體育場館用地、體育訓(xùn)練用地、教育科研體育用地三大類，并就每一類的發(fā)展與分布、資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的發(fā)展歷程、現(xiàn)狀與問題進(jìn)行了介紹，并就深層次的原因展開討論；第四，選取了高爾夫球場用地、網(wǎng)球場用地兩種典型體育用地，類比第二和第三的內(nèi)容，分析了其具體場館用地的發(fā)展與分布、發(fā)展歷程、現(xiàn)狀與問題，并總結(jié)了產(chǎn)生問題的原因；第五，列舉了體育違法用地的分類，列舉了其他用地非法轉(zhuǎn)化為體育用地和體育類違法用地兩種形式，并就其存在的 問題和產(chǎn)生原因進(jìn)行了分析；第六，對上海體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的制約因素進(jìn)行了闡釋。在每個(gè)階段中，首先通過對該階段涉及的對象進(jìn)行分析，然后對該階段的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的流程進(jìn)行設(shè)計(jì)，最后就如何完善本階段資產(chǎn)化運(yùn)營與管理提出了相關(guān)的對策建議。在土地有償使用制度實(shí)施重大改革的背景下體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理應(yīng)運(yùn)而生，體育用地作為我國用地類別中不可或缺的重要土地形式，對體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著 至關(guān)重要的 作用，體育產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展 ， 要求體育用地制度做出相應(yīng)的改革，改革要有成效，體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理必須走上 資產(chǎn)化 道路。而體育場館、設(shè)施的資產(chǎn)化運(yùn)營與管理其中最為重要的部分就是要將體育用地納入到資產(chǎn)化運(yùn)營與管 理的行列中來。 研究的思路 本課題 采取的研究思路是：在查閱 和學(xué)習(xí)國內(nèi)外研究體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論和文獻(xiàn)資料的基礎(chǔ)上，借鑒以往學(xué)者對體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的研究成果，對我 國現(xiàn)階段體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理水平低的基本現(xiàn)狀提出 問題。 在對體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理水平的提高進(jìn)行研究之前， 本課題 對 用地價(jià)值評估理論與方法進(jìn)行了深入的探討，在體育用地價(jià)值評估的理論基礎(chǔ)上，深入分析了我國發(fā)達(dá)城市和其他國家發(fā)達(dá)城市已有的體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與發(fā)展的差距， 在吸收其他發(fā)達(dá)國家好的經(jīng)驗(yàn)和摒棄不 好的發(fā)展因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合 對體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營與管理的現(xiàn)狀原因分析和用地估價(jià)理論的探討，對體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營與發(fā)展提出建議。 數(shù)據(jù)收集與統(tǒng)計(jì) 要對體育用地的資產(chǎn)化 運(yùn)營與發(fā)展進(jìn)行分析研究，數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)是必須的， 本課題 在研究過程中仔細(xì)查閱了上海市體育年鑒、中國體育年鑒、上海市統(tǒng)計(jì)年鑒， 對體育用地所 涉及 的內(nèi)容進(jìn)行分析和 數(shù)據(jù) 統(tǒng)計(jì)，以直觀的數(shù)據(jù)和現(xiàn)實(shí)情況作為特體研究的依據(jù)。 本課題 的創(chuàng)新點(diǎn)和不足 本課題 可能的創(chuàng)新點(diǎn) 建立了詳實(shí)的體育用地分類體系 本課題 首次利用《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》和《中華人民共和國土地利用現(xiàn)狀分類》在充分考慮新舊標(biāo)準(zhǔn)對用地分類的影響和體育用地資產(chǎn)化特性的基礎(chǔ)上對所有現(xiàn)行存 在的用地類別中涉及到的體育用地進(jìn)行分類，為國家體育用地資產(chǎn)化分類標(biāo)準(zhǔn)的出臺提供了理論建議。我國的土地市場包括城市土地市場和集體土地市場。集體體育用地市場分為一級市場和二級市場。 對 上海市體育用地 進(jìn)行了 翔實(shí) 的統(tǒng)計(jì)、分析 本課題 按照類別對上海市體育用地進(jìn)行了翔實(shí)的分布說明，雖然采取不完全統(tǒng)計(jì)的研究方法， 但是為各類體育用地的分布做了統(tǒng)計(jì)匯總，之前很少有資料專門針對體育 用地做出用地分布直觀性翔實(shí)的匯總，這 部分 為體育用地進(jìn)一步的研究提夠了 較為翔實(shí)的資料。 對策建議的提出都是以流程圖和框架圖的設(shè)計(jì)為前 提的，本文建立了體育用地運(yùn)營與管理各個(gè)階段的流程圖和框架圖，相關(guān) 建議在框架設(shè)計(jì)的基礎(chǔ) 上根據(jù)路徑環(huán)節(jié)提出，更加具有針對性。 5 2 體育用地資產(chǎn)化運(yùn)作的基本理論 體育用地的范圍界定及一般性分類 隨著人民生活水平的提高，民眾對體育鍛煉的要求越來越高。國內(nèi)對體育場館的研究比較多，但主要集中在場館建筑物及設(shè)施的經(jīng)營與管理，對體育用地的研究很少。同時(shí)，體育用地也是體育產(chǎn)業(yè)經(jīng)營必不可少的物質(zhì)載體。 之所以將周邊土地也劃歸于體育用地，是因?yàn)榕c體育運(yùn)動(dòng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)如體育器械、服裝等零售商業(yè)所 產(chǎn)生的效益，也是離不開體育 場所的，這種輻射效應(yīng)決定了不能夠單一地 理解體育用地的范圍。所謂整和性原則，就 是從不同角度對體育用 地的基本架構(gòu)分解為幾大部類，而這幾大部類整合 在一起仍能保持體育用地的整體性和完整性。 A. 按照體育用地實(shí)現(xiàn)功能分類 a. 競技體 育用地 競技體育用地是指以競技體育運(yùn)動(dòng)為核心，實(shí)現(xiàn)競技體育功能、滿足 競技體育需求的 用地。它對于實(shí)現(xiàn)大眾體育活動(dòng)中有效的鍛煉活動(dòng)發(fā)揮著重要的作用，如圖11所示。 圖 按使用對象對 體育用地分類圖 B. 按照體育用地使用項(xiàng)目分類 體育項(xiàng)目用地包括了以各項(xiàng)單項(xiàng)為中心的籃球用地、排 球用地、足球用地、游泳館用地、羽毛球館用地、網(wǎng)球館用地、高爾夫球用地、田徑項(xiàng)目用地等。依據(jù)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)及居民生活習(xí)慣的不同，城市體育用地會(huì)隨著城市 體育項(xiàng)目與設(shè)施的 參與者、消費(fèi)者習(xí)慣的不同表現(xiàn)出自己的特點(diǎn)。這是指某一時(shí)期確實(shí)提供了或正在提供 使用的體育用地。 E. 按照體育用地屬性分類 a. 公益性體育用地 公 益性 體育 用地是指承載集體福利或者社會(huì)公共利益的 體育 用地。 b. 經(jīng)營性體育用地 經(jīng)營性體育用地是指經(jīng)營性體育項(xiàng)目的用地。 經(jīng)營性項(xiàng)目一般指商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項(xiàng)目