【正文】 育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)收益分配方式................................................................................................................110 在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中政府適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼和支持促進(jìn)體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng) .........................................................................................................110 國(guó)外體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理過(guò)程中存在的問(wèn)題 ........................110 體育 用地流轉(zhuǎn)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中部分土地收益流失，公共利益受損................................................................................................................110 體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的政府補(bǔ)貼對(duì)象過(guò)于廣泛，土地資產(chǎn)變相流失 ..................................................................................................110 體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)與體育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)沒(méi)有明確的劃分定位，容易導(dǎo)致土地資產(chǎn)流失 ....................................................................................110 6. 完善上海市體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的建議 .................................................. 111 VII 完善上海市體育用地規(guī)劃階段資產(chǎn)化管理 ................................................ 111 體育用地規(guī)劃階段涉及對(duì)象 分析 .................................................... 111 體育用地規(guī)劃階段的流程設(shè)計(jì) ........................................................112 完善上海市體育用地規(guī)劃階段資產(chǎn)化管理的對(duì)策建議 .....................114 對(duì)編撰土地利用規(guī)劃大綱的各級(jí)土地行政主管部門(mén)的建議 ....114 對(duì)編撰土地利用規(guī)劃的各級(jí)土地行政主管部門(mén)的建議 ...........115 對(duì)進(jìn)行審查的各級(jí)土地行政主管部門(mén)的建議 .........................116 完善上海市體育用地取得階段資產(chǎn)化管理 ................................................116 體育用地取得階段涉及對(duì)象分析 ....................................................117 體育用地取得階段的流程設(shè)計(jì) ........................................................117 完善上海市體育用地取得階段資產(chǎn)化管理的對(duì)策建議 .....................118 體育用地取得階段總的對(duì)策建議 ..........................................118 公益性體育用地取得階段的對(duì)策建 議 ....................................119 經(jīng)營(yíng)性體育用地取得階段的對(duì)策建議 ................................... 120 完善上海市體育用地運(yùn)營(yíng)階段資產(chǎn)化管理 ............................................... 121 體育用地運(yùn)營(yíng)階段涉及對(duì)象分析 ................................................... 121 體育用地運(yùn)營(yíng)階段的框架分析 ....................................................... 121 公益性體育用地運(yùn)營(yíng)階段的監(jiān)管框架設(shè)計(jì) ............................ 121 經(jīng)營(yíng)性體育用地運(yùn)營(yíng)階段的監(jiān)管框架設(shè)計(jì) ............................ 122 完善上海市體育用地運(yùn)營(yíng)階段的對(duì)策建議 ..................................... 123 完善上海市體育用地運(yùn)營(yíng)階段總的對(duì)策建議 ........................ 123 完善上海市經(jīng)營(yíng)性體育用地運(yùn)營(yíng)階段的對(duì)策建議 ................. 124 完善上海市公益性體育用地運(yùn)營(yíng)階段的對(duì)策建議 ................. 127 1 1 緒論 研究的背景和意義 2020年 1月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn) 節(jié)約集體用地 的通知》（即國(guó) 發(fā)（ 2020） 3號(hào)文件）， 明確要求深入推進(jìn)土地有償使用制度改革，嚴(yán)格落實(shí)工業(yè)和經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛出讓制度，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在配置土地資源中的基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地的長(zhǎng)效機(jī)制。 在體育用地價(jià)格評(píng)估中，首先，對(duì)體育用地價(jià)格理論進(jìn)行了分析，歸納了體育用地價(jià)格的內(nèi)涵、特點(diǎn)及其影響因素；其次，列舉了幾種常用的體育用地的估價(jià)方法，包括：市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線(xiàn)價(jià)法；再次，以高爾夫球場(chǎng)用地價(jià)格評(píng)估為例介紹了收益還原法和成本逼近法的在其評(píng)估中的具體操作，以游泳館用地價(jià)格評(píng)估為例介紹了市場(chǎng)比較法和收益還原法的具體步驟，以綜合場(chǎng)館用地為例介紹了收益還原法在其價(jià)格評(píng)估中的具 體應(yīng)用；最后就我國(guó)體育用地價(jià)格評(píng)估中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析。解決體育用地資產(chǎn)化管理與運(yùn)營(yíng)存在的問(wèn)題，必須先發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的癥結(jié)所在。國(guó)家體育總局體育哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目 （編號(hào) 1247SS08065） 體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理研究 —— 以上海市為例 項(xiàng) 目 負(fù)責(zé)人： 劉 紅 梅 項(xiàng)目承擔(dān)單位： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 完 成 時(shí) 間 ： 2020 年 10 月 20 日 0 1 課題組成員 劉紅梅： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、碩士生導(dǎo)師 王克強(qiáng)： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師 辛世海： 上海市社會(huì)體育管理中心項(xiàng)目部主任 王克讓?zhuān)? 全國(guó)政協(xié) 陳 瑜： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授 葉 方： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)講師、博士、碩導(dǎo) 高 瑜： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)講師 姚 東： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)博士生 周慶禮： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士生 肖平華： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士生 胡海生： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)博士生 李國(guó)軍： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)博士生 張忠杰： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)博士生 2 1 內(nèi)容摘要 資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理是土地市場(chǎng)發(fā)展的總體趨勢(shì)，利用市場(chǎng)達(dá)到土地資源的合理配置的前提條件是土地的資產(chǎn)化管理與運(yùn)營(yíng)，隨著我國(guó)土地市場(chǎng)的不斷改革與發(fā)展，資產(chǎn)化管理與運(yùn)營(yíng)已經(jīng)逐漸成為土地市場(chǎng)改革的目標(biāo)和方向。 本課題 以上海市為例，研究如何改變目前體育用地現(xiàn)狀，逐步提高體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的水平，使體育用地走上資產(chǎn)化道路。 在分析上海市體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題時(shí)，第一，對(duì)上海市體育用地資產(chǎn)化過(guò)程的各個(gè)階段進(jìn)行了劃分，區(qū)分了體育用地從無(wú)償劃撥到資產(chǎn)化的不同時(shí)期；第二，針對(duì)居住類(lèi)體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理進(jìn)行了詳細(xì)的分析，將居住類(lèi)體育用地分為了公共服務(wù)設(shè)施配套體育用地、中小學(xué)及幼兒園配套體育用地、住宅配套體育用地、商住混合配套體育用地四個(gè)部分，并就每個(gè)部分體育用地的發(fā)展與分布、資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的發(fā)展歷程、發(fā)展現(xiàn)狀、存在的 問(wèn)題分析的基礎(chǔ)上剖析了深層次的原因；第三，分析了公共設(shè)施類(lèi)體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理，通過(guò)將其細(xì)分為體育場(chǎng)館用地、體育訓(xùn)練用地、教育科研體育用地三大類(lèi)，并就每一類(lèi)的發(fā)展與分布、資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的發(fā)展歷程、現(xiàn)狀與問(wèn)題進(jìn)行了介紹，并就深層次的原因展開(kāi)討論；第四，選取了高爾夫球場(chǎng)用地、網(wǎng)球場(chǎng)用地兩種典型體育用地，類(lèi)比第二和第三的內(nèi)容，分析了其具體場(chǎng)館用地的發(fā)展與分布、發(fā)展歷程、現(xiàn)狀與問(wèn)題，并總結(jié)了產(chǎn)生問(wèn)題的原因；第五，列舉了體育違法用地的分類(lèi)，列舉了其他用地非法轉(zhuǎn)化為體育用地和體育類(lèi)違法用地兩種形式，并就其存在的 問(wèn)題和產(chǎn)生原因進(jìn)行了分析；第六，對(duì)上海體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的制約因素進(jìn)行了闡釋。在每個(gè)階段中，首先通過(guò)對(duì)該階段涉及的對(duì)象進(jìn)行分析，然后對(duì)該階段的資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的流程進(jìn)行設(shè)計(jì)，最后就如何完善本階段資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理提出了相關(guān)的對(duì)策建議。在土地有償使用制度實(shí)施重大改革的背景下體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理應(yīng)運(yùn)而生，體育用地作為我國(guó)用地類(lèi)別中不可或缺的重要土地形式，對(duì)體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著 至關(guān)重要的 作用，體育產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展 ， 要求體育用地制度做出相應(yīng)的改革，改革要有成效，體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理必須走上 資產(chǎn)化 道路。而體育場(chǎng)館、設(shè)施的資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理其中最為重要的部分就是要將體育用地納入到資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管 理的行列中來(lái)。 研究的思路 本課題 采取的研究思路是：在查閱 和學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外研究體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論和文獻(xiàn)資料的基礎(chǔ)上，借鑒以往學(xué)者對(duì)體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的研究成果，對(duì)我 國(guó)現(xiàn)階段體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理水平低的基本現(xiàn)狀提出 問(wèn)題。 在對(duì)體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理水平的提高進(jìn)行研究之前， 本課題 對(duì) 用地價(jià)值評(píng)估理論與方法進(jìn)行了深入的探討，在體育用地價(jià)值評(píng)估的理論基礎(chǔ)上，深入分析了我國(guó)發(fā)達(dá)城市和其他國(guó)家發(fā)達(dá)城市已有的體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與發(fā)展的差距， 在吸收其他發(fā)達(dá)國(guó)家好的經(jīng)驗(yàn)和摒棄不 好的發(fā)展因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合 對(duì)體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的現(xiàn)狀原因分析和用地估價(jià)理論的探討，對(duì)體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與發(fā)展提出建議。 數(shù)據(jù)收集與統(tǒng)計(jì) 要對(duì)體育用地的資產(chǎn)化 運(yùn)營(yíng)與發(fā)展進(jìn)行分析研究，數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)是必須的， 本課題 在研究過(guò)程中仔細(xì)查閱了上海市體育年鑒、中國(guó)體育年鑒、上海市統(tǒng)計(jì)年鑒， 對(duì)體育用地所 涉及 的內(nèi)容進(jìn)行分析和 數(shù)據(jù) 統(tǒng)計(jì)，以直觀的數(shù)據(jù)和現(xiàn)實(shí)情況作為特體研究的依據(jù)。 本課題 的創(chuàng)新點(diǎn)和不足 本課題 可能的創(chuàng)新點(diǎn) 建立了詳實(shí)的體育用地分類(lèi)體系 本課題 首次利用《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》和《中華人民共和國(guó)土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》在充分考慮新舊標(biāo)準(zhǔn)對(duì)用地分類(lèi)的影響和體育用地資產(chǎn)化特性的基礎(chǔ)上對(duì)所有現(xiàn)行存 在的用地類(lèi)別中涉及到的體育用地進(jìn)行分類(lèi)，為國(guó)家體育用地資產(chǎn)化分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)提供了理論建議。我國(guó)的土地市場(chǎng)包括城市土地市場(chǎng)和集體土地市場(chǎng)。集體體育用地市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。 對(duì) 上海市體育用地 進(jìn)行了 翔實(shí) 的統(tǒng)計(jì)、分析 本課題 按照類(lèi)別對(duì)上海市體育用地進(jìn)行了翔實(shí)的分布說(shuō)明，雖然采取不完全統(tǒng)計(jì)的研究方法， 但是為各類(lèi)體育用地的分布做了統(tǒng)計(jì)匯總，之前很少有資料專(zhuān)門(mén)針對(duì)體育 用地做出用地分布直觀性翔實(shí)的匯總，這 部分 為體育用地進(jìn)一步的研究提夠了 較為翔實(shí)的資料。 對(duì)策建議的提出都是以流程圖和框架圖的設(shè)計(jì)為前 提的，本文建立了體育用地運(yùn)營(yíng)與管理各個(gè)階段的流程圖和框架圖，相關(guān) 建議在框架設(shè)計(jì)的基礎(chǔ) 上根據(jù)路徑環(huán)節(jié)提出，更加具有針對(duì)性。 5 2 體育用地資產(chǎn)化運(yùn)作的基本理論 體育用地的范圍界定及一般性分類(lèi) 隨著人民生活水平的提高，民眾對(duì)體育鍛煉的要求越來(lái)越高。國(guó)內(nèi)對(duì)體育場(chǎng)館的研究比較多，但主要集中在場(chǎng)館建筑物及設(shè)施的經(jīng)營(yíng)與管理，對(duì)體育用地的研究很少。同時(shí)，體育用地也是體育產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)必不可少的物質(zhì)載體。 之所以將周邊土地也劃歸于體育用地，是因?yàn)榕c體育運(yùn)動(dòng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)如體育器械、服裝等零售商業(yè)所 產(chǎn)生的效益，也是離不開(kāi)體育 場(chǎng)所的，這種輻射效應(yīng)決定了不能夠單一地 理解體育用地的范圍。所謂整和性原則，就 是從不同角度對(duì)體育用 地的基本架構(gòu)分解為幾大部類(lèi)，而這幾大部類(lèi)整合 在一起仍能保持體育用地的整體性和完整性。 A. 按照體育用地實(shí)現(xiàn)功能分類(lèi) a. 競(jìng)技體 育用地 競(jìng)技體育用地是指以競(jìng)技體育運(yùn)動(dòng)為核心，實(shí)現(xiàn)競(jìng)技體育功能、滿(mǎn)足 競(jìng)技體育需求的 用地。它對(duì)于實(shí)現(xiàn)大眾體育活動(dòng)中有效的鍛煉活動(dòng)發(fā)揮著重要的作用，如圖11所示。 圖 按使用對(duì)象對(duì) 體育用地分類(lèi)圖 B. 按照體育用地使用項(xiàng)目分類(lèi) 體育項(xiàng)目用地包括了以各項(xiàng)單項(xiàng)為中心的籃球用地、排 球用地、足球用地、游泳館用地、羽毛球館用地、網(wǎng)球館用地、高爾夫球用地、田徑項(xiàng)目用地等。依據(jù)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)及居民生活習(xí)慣的不同，城市體育用地會(huì)隨著城市 體育項(xiàng)目與設(shè)施的 參與者、消費(fèi)者習(xí)慣的不同表現(xiàn)出自己的特點(diǎn)。這是指某一時(shí)期確實(shí)提供了或正在提供 使用的體育用地。 E. 按照體育用地屬性分類(lèi) a. 公益性體育用地 公 益性 體育 用地是指承載集體福利或者社會(huì)公共利益的 體育 用地。 b. 經(jīng)營(yíng)性體育用地 經(jīng)營(yíng)性體育用地是指經(jīng)營(yíng)性體育項(xiàng)目的用地。 經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目一般指商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項(xiàng)目