【文章內(nèi)容簡介】 % 6 7 . 2 6 % 7 2 . 7 0 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 圖 5 20212021年昆明商業(yè)市場交易情況圖 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計） 10 050001000015000202102500030000 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%成交均價 16340 18258 17685 24185漲幅 38% 12% 3 % 37%2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 圖 6 20212021年昆明商業(yè)成交均價及價格漲幅圖 年昆明市房地產(chǎn)市場存在問題分析 昆明市房地產(chǎn) 價格繼續(xù)高漲。 2021 年昆明主城區(qū)住宅地價達(dá)到 429 萬元 /畝，比 2021 年增長了 %；樓面地價達(dá)到了 2336 元 /㎡，比 2021 年翻了一番。商業(yè)地價達(dá)到 513 萬元 /畝，比 2021 年增長了 %，樓面地價達(dá)到 2696 元 /㎡，比 2021 年翻了一番。 在住宅市場價格方面， 2021 年整體均價達(dá)到 7121 元 /㎡，價格同比 2021 年上漲 %。其中市中心區(qū)域房價進(jìn)入了 10000 元 /㎡大關(guān)，南市區(qū)和北市區(qū)進(jìn)入了 8000 元 /㎡大關(guān)。北市區(qū)房價漲幅接近 50%。 而在商業(yè)商場上， 2021 年昆明純商業(yè)整體均價 更達(dá)到了 24185 元 /㎡，價格漲幅達(dá)到了 37%，價格漲幅明顯高于全年住宅物業(yè)的價格漲幅 。 地方政策推高了房地產(chǎn)開發(fā)成本，成為高房價“幫兇” . 昆明出臺了“ 54321”政策后，購房者購賣二環(huán)內(nèi)的房屋，土地成本不低于7500 元 /㎡，三環(huán)內(nèi)的，土地成本不低于 6000 元 /㎡，假如一個樓盤容積率在 ，二環(huán)內(nèi)樓面地價將不低于 3000 元 /㎡，三環(huán)內(nèi)樓面地價將不低于 2400 元 /㎡，換而言之，今后昆明的購房者在三環(huán)內(nèi)購房，最少要交給相關(guān)部門 2400 元 /㎡的土地使用費(fèi)，再加上市政配套費(fèi) 80 元 /㎡，營業(yè)稅及附加按購房 總額的 %計算（ 5500 元 /㎡銷售價格的房屋 ,營業(yè)稅 305 元 /㎡）。也就是說今后在三環(huán)內(nèi)買一平方米的房屋，相關(guān)部門最少要收 2785 元 /㎡。 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計） 11 所以，在“ 54321”政策下，昆明市三環(huán)內(nèi)的房屋不低于 6000 元 /㎡。 6000元 /㎡，這只是起價。現(xiàn)在昆明市又出臺了一個新政策：昆明市從今以后不再審批 40 層以下的住宅項目，這意味著，今后昆明只能建設(shè) 40 層以上的超高層建筑，超高層建筑的建安成本將增加 5001000 元 /㎡。因此昆明三環(huán)內(nèi)的房屋均價在2021 年直指 7000 元 /㎡以上。 城中村改造帶來諸多問 題 從 2021 年起，昆明開始了為期五年的城中村改造計劃。其預(yù)期目標(biāo)是：力爭使城中村改造重建成為城市規(guī)劃高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位，建設(shè)施工標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、工藝化，管理經(jīng)營精心、精細(xì)、精品的典型、示范、樣板，追求百姓認(rèn)可、社會認(rèn)同、上級認(rèn)定“三認(rèn)”統(tǒng)一，讓廣大“城中村”居民共享改革發(fā)展成果，促使城市土地科學(xué)合理利用，優(yōu)化城市空間布局，健全和完善城市功能，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化和諧發(fā)展，改造和提升昆明城市形象。 城中村的改造看上去是那么美好，但其中也催生了很多問題。就對房地產(chǎn) 的影響來看主要有：（ 1） .城中村改造催生了一大 批“被征地”富翁， 城中村改造的村民一夜暴富后的投資意向 對昆明房價開始產(chǎn)生影響。（ 2） .隨著拆遷工作的逐步推進(jìn)，被戲稱為凹地的城中村正在逐步消失，曾經(jīng)是城中村主要住客的打工者不得不搬家，重新找房、租房。 房源的數(shù)量越來越少，但是租房的人卻在急劇增多?，F(xiàn)在，不但出現(xiàn)了‘一房難求’情況，而且租價也出現(xiàn)了上漲。 雖 然房租上調(diào)，但 從 少數(shù)房地產(chǎn)中介公司 得到的數(shù)據(jù)顯示 租房成交量卻沒有上升 。究其原因， 房價的節(jié)節(jié)攀升，讓不少房東 “轉(zhuǎn)租為售 ”，也是租房價格上調(diào)的原因之一。 （ 3） 昆明市的城中村改造，若 336 個城中村全部重建改造完畢 ，需要的總投資約為 1000 億元，拆遷費(fèi)用較大 。大量的投資需要轉(zhuǎn)移到開發(fā)成本中來， 即使 5年后重建改造完成，房租也很難降下來。 買不起房，租房也難。打工者與畢業(yè)生壓力激增。 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計） 12 年昆明市房地產(chǎn)市場影響因素分析 社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響 國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本因素。從 2021 年至今昆明市生產(chǎn)總值歷史對比可以看出，年均增長比例都保持在 12%以上，均超過全國平均水平。在 2021 年昆明實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值 億 元、 億元和 億元，分別比上年增長 %、 %和 %，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ::。 圖 7： 20212021年昆明 GDP增長情況 2021 年昆明市城鎮(zhèn)居民人均收入達(dá)到 元，比上年增長 %。消費(fèi)支出為 元，增長 %。從昆明市統(tǒng)計年鑒得到數(shù)據(jù) 2021 年全市常住 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計） 13 人口 628 萬人，城鎮(zhèn)人口比重為 %，人口密度 人 /平方公里。 作為西部地區(qū)第四大城市， 2021 年昆明市經(jīng)濟(jì)社會保持著高速發(fā)展。房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動力在這之中起到了巨大的作用，同時經(jīng)濟(jì)的高增長也在刺激著更大的房地產(chǎn)投資放大；而較高的城鎮(zhèn)人口比重，趨于小型化的家庭結(jié)構(gòu)則促使昆明市房地產(chǎn)市場居民住房需求依然保持著較高增長，刺激商品住房價格維持在較高水平；近幾年來昆明市房地產(chǎn)開注重功能的完善和居住環(huán)境的美化，增加開發(fā)成本，但同時也提高了售價。 從圖 8 中反映， 2021 年后居民收入與消費(fèi)增長率曲線上可以看出，收入增長率呈逐年下滑趨勢，而消費(fèi)增長率逐年上升，這表明居民投資 等消費(fèi)意識開始有所增強(qiáng)。由于國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施經(jīng)儲蓄投資預(yù)期不理想時，大多數(shù)人選擇投資房產(chǎn)，加之銀行貸款政策長期以來的松動，使人們購買望房屋的期望大大增加，極大的促進(jìn)了房產(chǎn)消費(fèi)。 05000100001500020210 1 5 % 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7790 7381 7970 9010 9616 10766 12083 14482 16496 1 8 8 7 5 . 6 5人均消費(fèi)支出 6927 6149 6472 7025 7248 7746 8707 9 9 5 3 . 5 2 11396 1 3 2 4 3 . 5 3可支配收入增長率（ % ） 3 . 0 0 % 5 . 2 5 % 8 . 1 0 % 1 2 . 9 2 % 4 . 2 0 % 1 0 . 2 0 % 6 . 1 0 % 1 4 . 3 2 % 1 3 . 0 0 % 9 . 8 0 %消費(fèi)增長率（ % ） 1 1 . 2 3 % 5 . 2 5 % 8 . 5 4 % 3 . 2 0 % 5 . 2 0 % 6 . 2 0 % 8% 1 3 . 6 0 % 1 6 . 2 0 %2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 圖 8：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與消費(fèi)支出情況對比 產(chǎn)業(yè)投資影響 中國房地產(chǎn)市場投資過熱，泡沫膨脹一直是人們非常關(guān)注的焦點(diǎn)問題。從圖 9中可以看出：昆明市房地產(chǎn)投資從 2021 年開發(fā)投資達(dá)到高位后開始有所回落。但是，在 2021 年開發(fā)投資增長率達(dá)到 %，雖然 2021 年房地產(chǎn)投資增幅開始回落到歷年平均水平，增幅仍然 達(dá)到 %。同時， 2021 年可謂是中國房地產(chǎn)市場調(diào)控最嚴(yán)厲的一年。這一年國家出臺了一系列宏觀調(diào)整政策，從國務(wù)院 4 月份出臺“新國十 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計） 14 條”、“ ”新政，到一線城市的限購令。在這樣的背景下，昆明市房地產(chǎn)投資仍然