【正文】 人，競(jìng)買(mǎi)保證金為交易底價(jià)的 30%以上，土地出讓金首付款為地價(jià)的 50%，出讓金需要 2 個(gè)月付清，該政策一定程度抬高了土地價(jià)格， 同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金要求更高，隨著這個(gè)政策的實(shí)施將淘汰一批資金實(shí)力弱的中小開(kāi)發(fā)商幫助著昆明市房地產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)。 可是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了上半年短期的觀望徘徊后，下 半年房?jī)r(jià)逆市上漲， 昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)也顯示出這樣的狀況。 01002003004005000%10%20%30%40%50%60%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資（億元） 66 68 70 108 140 172 2 2 1 . 9 9 2 5 9 . 2 9 3 6 9 . 4 3 4 4 0 . 6 8比上年增長(zhǎng) 3 . 1 3 % 3 . 0 3 % 2 . 9 4 % 5 4 . 2 9 3 0 . 0 0 1 5 . 2 0 2 1 . 1 0 1 6 . 8 0 4 2 . 5 0 1 9 . 3 02021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 圖 9： 20212021年昆明房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況 政策因素影響 ． 1 國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)政策影響 2021 年是近幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)的一年，從 2021 年 出臺(tái)的政策可以看出：出臺(tái)政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，上半年主要集中在 1 月份和 4 月份，一方面是由于 2021 年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，在 1 月份出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，一方面可以為全年房地產(chǎn)調(diào)控定一個(gè)總的基調(diào)，通過(guò)調(diào)節(jié)購(gòu)房者心理預(yù)期來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，另一方面，可以為后續(xù)制定政策預(yù)留一定的空間。在這樣的背景下，昆明市房地產(chǎn)投資仍然保持著非常高的投資熱度，可見(jiàn)投資商對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)抱有很大信心。同時(shí)， 2021 年可謂是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最嚴(yán)厲的一年。從圖 9中可以看出：昆明市房地產(chǎn)投資從 2021 年開(kāi)發(fā)投資達(dá)到高位后開(kāi)始有所回落。由于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施經(jīng)儲(chǔ)蓄投資預(yù)期不理想時(shí)，大多數(shù)人選擇投資房產(chǎn)，加之銀行貸款政策長(zhǎng)期以來(lái)的松動(dòng)，使人們購(gòu)買(mǎi)望房屋的期望大大增加，極大的促進(jìn)了房產(chǎn)消費(fèi)。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿υ谶@之中起到了巨大的作用，同時(shí)經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)也在刺激著更大的房地產(chǎn)投資放大；而較高的城鎮(zhèn)人口比重，趨于小型化的家庭結(jié)構(gòu)則促使昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)居民住房需求依然保持著較高增長(zhǎng)，刺激商品住房?jī)r(jià)格維持在較高水平；近幾年來(lái)昆明市房地產(chǎn)開(kāi)注重功能的完善和居住環(huán)境的美化，增加開(kāi)發(fā)成本，但同時(shí)也提高了售價(jià)。從昆明市統(tǒng)計(jì)年鑒得到數(shù)據(jù) 2021 年全市常住 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 13 人口 628 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口比重為 %，人口密度 人 /平方公里。 圖 7： 20212021年昆明 GDP增長(zhǎng)情況 2021 年昆明市城鎮(zhèn)居民人均收入達(dá)到 元，比上年增長(zhǎng) %。在 2021 年昆明實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %。 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 12 年昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素分析 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本因素。 買(mǎi)不起房，租房也難。 （ 3） 昆明市的城中村改造，若 336 個(gè)城中村全部重建改造完畢 ，需要的總投資約為 1000 億元，拆遷費(fèi)用較大 。 雖 然房租上調(diào)，但 從 少數(shù)房地產(chǎn)中介公司 得到的數(shù)據(jù)顯示 租房成交量卻沒(méi)有上升 。 房源的數(shù)量越來(lái)越少，但是租房的人卻在急劇增多。就對(duì)房地產(chǎn) 的影響來(lái)看主要有：（ 1） .城中村改造催生了一大 批“被征地”富翁， 城中村改造的村民一夜暴富后的投資意向 對(duì)昆明房?jī)r(jià)開(kāi)始產(chǎn)生影響。其預(yù)期目標(biāo)是：力爭(zhēng)使城中村改造重建成為城市規(guī)劃高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位，建設(shè)施工標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、工藝化，管理經(jīng)營(yíng)精心、精細(xì)、精品的典型、示范、樣板，追求百姓認(rèn)可、社會(huì)認(rèn)同、上級(jí)認(rèn)定“三認(rèn)”統(tǒng)一，讓廣大“城中村”居民共享改革發(fā)展成果，促使城市土地科學(xué)合理利用，優(yōu)化城市空間布局，健全和完善城市功能，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化和諧發(fā)展，改造和提升昆明城市形象。因此昆明三環(huán)內(nèi)的房屋均價(jià)在2021 年直指 7000 元 /㎡以上。 6000元 /㎡，這只是起價(jià)。也就是說(shuō)今后在三環(huán)內(nèi)買(mǎi)一平方米的房屋，相關(guān)部門(mén)最少要收 2785 元 /㎡。 而在商業(yè)商場(chǎng)上， 2021 年昆明純商業(yè)整體均價(jià) 更達(dá)到了 24185 元 /㎡，價(jià)格漲幅達(dá)到了 37%，價(jià)格漲幅明顯高于全年住宅物業(yè)的價(jià)格漲幅 。其中市中心區(qū)域房?jī)r(jià)進(jìn)入了 10000 元 /㎡大關(guān)，南市區(qū)和北市區(qū)進(jìn)入了 8000 元 /㎡大關(guān)。商業(yè)地價(jià)達(dá)到 513 萬(wàn)元 /畝，比 2021 年增長(zhǎng)了 %，樓面地價(jià)達(dá)到 2696 元 /㎡，比 2021 年翻了一番。 0204060801001201401600%10%20%30%40%50%60%70%80%供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 4 4 . 3 6 1 3 7 . 7 7 1 1 0 . 7 2 6 4 . 5 7銷(xiāo)售量（萬(wàn)㎡） 2 2 . 8 2 9 9 . 6 2 7 4 . 4 7 4 6 . 9 4銷(xiāo)售率 5 1 . 4 4 % 7 2 . 3 1 % 6 7 . 2 6 % 7 2 . 7 0 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 圖 5 20212021年昆明商業(yè)市場(chǎng)交易情況圖 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 10 050001000015000202102500030000 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%成交均價(jià) 16340 18258 17685 24185漲幅 38% 12% 3 % 37%2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 圖 6 20212021年昆明商業(yè)成交均價(jià)及價(jià)格漲幅圖 年昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題分析 昆明市房地產(chǎn) 價(jià)格繼續(xù)高漲。在 2021 年里，昆明市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體成交量 萬(wàn)㎡，比 2021 年下降 37%，而整體銷(xiāo)售率為 %，市場(chǎng)交易相對(duì)活躍。主要是由于 2021 商業(yè)供應(yīng)量主要來(lái)自城中村改造項(xiàng)目，而城中村改造項(xiàng)目目前上市的的項(xiàng)目主要為住宅類(lèi)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商為了整個(gè)項(xiàng)目的資金回收，商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品明顯滯后于住宅類(lèi)產(chǎn)品，從而影響了商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品的有效 供給。 2021 年昆明市商業(yè) 市場(chǎng)分析 非居住物業(yè)市場(chǎng)是廣義上的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng) 在我們?nèi)粘Ｉ钪邪缪葜匾巧?，它的?gòu)買(mǎi)或租憑費(fèi)用占據(jù)了商業(yè)運(yùn)行成本的很大部分，擁有著相對(duì)于居住物業(yè)市場(chǎng)更高的價(jià)格。在 2021 年昆明主城區(qū)供應(yīng)樓盤(pán)有 41 個(gè)，總供應(yīng)量 萬(wàn)套，銷(xiāo)售 萬(wàn)套，整體銷(xiāo)售率達(dá)到歷史最好的 %，住房需求旺盛。 2021 年昆明主城區(qū)各區(qū)域房?jī)r(jià)保持明顯上漲態(tài)勢(shì)，其中北市區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最大，漲幅接近 50%。從圖 4 可以看出： 2021 年昆明主城區(qū)各區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)基本保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。圖 3 反應(yīng)了昆明主城區(qū) 2021 年商品房市場(chǎng)交易狀況。是房產(chǎn)交易的主要產(chǎn)品。由此可以看到， 昆明市 房地產(chǎn)市場(chǎng)非常容易受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃影響。 2021 年昆明主城區(qū)住宅地價(jià)達(dá)到 429 萬(wàn)元 /畝，比 2021 年增長(zhǎng)了 %；樓面地價(jià)達(dá)到了 2336元 /㎡，比 2021年翻了一番。 010002021300040005000住宅 商業(yè) 成交面積（畝） 地上最大建筑面積（萬(wàn)㎡） 圖 2 2021年昆明主城區(qū)住宅和商業(yè)用地成交面積分析圖 表 1 20212021年昆明主城區(qū)住宅地價(jià)及商業(yè)地價(jià)對(duì)比分析表 2021年 2021年 價(jià)格增長(zhǎng)率 住宅用地平均成交單價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 259 429 % 住宅用地平均成交樓面地價(jià)（元 /㎡） 1167 2336 % 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 7 商業(yè)用地平均成交單價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 315 513 % 商業(yè)用地平均成交樓面地價(jià)（ 元 /㎡） 1299 2696 % 資料