【正文】 。在《林業(yè)經(jīng)濟(jì)》、《綠色中國》、《中國林業(yè)經(jīng)濟(jì) 》等刊物公開發(fā)表科研論文三十余篇，其中 SCI 收錄論文二篇。自 2021 年以來，為研究生、本科生和函授生講授了《農(nóng)村經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《資源經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《農(nóng)林業(yè)經(jīng)濟(jì)管理》、《人力資源管理》、《價(jià)格學(xué)》、《管理學(xué)》、《企業(yè)管理》、《鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《管理經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《管理學(xué)原理》、《財(cái)經(jīng)應(yīng) 用文寫作》、《園林經(jīng)濟(jì)管理》等課程。 還有 我的同學(xué) 們 ，在寫作的過程中給我提供了一些寶貴的資料和建議，在此一并感謝 。她無私的關(guān)愛和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，將激勵(lì)我不斷的進(jìn)取，走好以后的道路。 Yingchun Liu， Springer Science+Business Media,LLC 2021 致 謝 論文的創(chuàng)作是艱辛的，經(jīng)過大量數(shù)據(jù)文獻(xiàn)的收集，并通過多次修改，論文最終定稿。 參考文獻(xiàn) [1]邁克 E 米勒斯 .蓋爾貝倫斯，馬克 A 韋斯著 .《房地產(chǎn)開發(fā)原理與程序》 (第三版 ).北京 :中信出版社， 2021 年 [2]中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告，（社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社）， 2021 版 [3]王劍芳 .我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題及對策研究 [J].特區(qū)經(jīng)濟(jì) ,2021,(8):108 [4]肖元 真 , 徐闖 , 李茂榮 . 世界各國房地產(chǎn)發(fā)展 現(xiàn)狀和政策調(diào) 控 [J]. 金融與經(jīng)濟(jì) ,2021,(8)： 9 [5]鄭捷 .淺析我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響因數(shù) [J].山西建 筑 2021, (23):145 [6]周靜華，趙陽 .泡沫下的中國房地產(chǎn) [J].商場現(xiàn)代化 2021,(1):173 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 20 [7]王海英 . 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展對策研究 [J].民營科技 , 2021,(03):027 [8]新筑網(wǎng)，云南房地產(chǎn)市場分析 2021 年 1 月至 2021 年 12 月分析報(bào)告 [9]孫寒光 .從法國地產(chǎn)發(fā)展看中國房市調(diào)控 [N].人民日報(bào)， 20210413（ 12） [10]昆明市統(tǒng)計(jì)局，《 2021 昆明市統(tǒng)計(jì)年鑒》中國統(tǒng)計(jì)出版社 2021 [11]昆明市統(tǒng)計(jì)局，《 2021 昆明市統(tǒng)計(jì)年鑒》中國統(tǒng)計(jì)出版社 2021 [12]新浪地產(chǎn)頻道 [13]中國房源網(wǎng) [14]中國房地產(chǎn)報(bào) [15] Changes in real estate law ease constraints on foreign investors By Stephen Tomlinson and David Patrick Eich Published： April 24 2021 17： 22|Last updated：April 24 2021 17： 22 [16]Home price,Timeonmarket,and Seller Heterogeneity Under Changing Market Conditinos， Ping Cheng提高三方面的能力：第一是前期策劃和判斷的能力，這 條特別重要，如果前期的市場沒有判斷好， 在經(jīng)營中就會有諸多困難 ，從目前看，企業(yè)開發(fā)的指標(biāo)還在上升，但是銷售的指標(biāo)在下降，空置房在增加，這個(gè)慣性還要一定時(shí)間，這個(gè)慣性 將給 帶來一定的壓力；第二提高產(chǎn)品開發(fā)能力，提高產(chǎn)品的技術(shù)含量，提高環(huán)保水平；第三提高企業(yè)的融資能力和資金管理能力。兩個(gè)理念：一個(gè)是科學(xué)發(fā)展的理念，一個(gè)是誠信的社會理念。因此，昆明本土 房地產(chǎn)企業(yè)必須做出調(diào)整。 昆明本土 房地產(chǎn)企業(yè)自身變革 在對比 成都重慶昆明三地 房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀之后，我發(fā)現(xiàn)，昆明 房地產(chǎn)市場 開發(fā)環(huán)境最好，市場供需相對平衡，市場競爭相對較小，而對產(chǎn)品開發(fā)、成本控制以及本土品牌的打造上卻略顯不足，目前基本是以外來大型開發(fā)企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位。從 2021年開始，昆明在西部城市率先走 出保障性住房工作步伐 —— 實(shí)施廉租住房建設(shè)，并逐年加大建設(shè)規(guī)模，至 2021 年八月，全市累計(jì)投入建設(shè)資金近 20 多億元，新建廉租住房 18907 套（ 萬平方米），按照《昆明市 2021— 2021 年保障性住房建設(shè)規(guī)劃》，從 2021 年起至 2021 年，昆明市將用 3 年的時(shí)間，全力推進(jìn)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房建設(shè)，加大棚戶區(qū)改造力度，自 2021 年起至 2021 年 3 年內(nèi)，全市建設(shè)保障性住房 12 萬余套，各項(xiàng)舉措反復(fù)明確將擴(kuò)大保障性住房建設(shè)。合理預(yù)見這些經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃和市政建設(shè)等對房地產(chǎn)市場的影響，制定相應(yīng)的應(yīng)對調(diào)控措施。例如前文提到的“ 54321”政策在一定程度上反而起到了推高房價(jià)的作用。 注意地方政策的制定實(shí)施帶來的影響 昆明市的房地產(chǎn)調(diào)控政策對于規(guī)范房地產(chǎn)市 場發(fā)揮著積極的作用。 地方政府對國家調(diào)控政策的執(zhí)行不能成為一個(gè)虛有其表的工程，而應(yīng)該真正做到實(shí)處，讓百姓受益。 也 就是，很多人遭限購，開發(fā)商銷售受阻，資金回籠困難，加上銀行商業(yè)貸款門檻提高，融資渠道有限，間接影響開發(fā)商拿地，進(jìn)而影響昆明土地出讓 ，影響昆明地方財(cái)政收入 。原因在于， 昆明版相對溫和的限購令已經(jīng)讓市場在一定階段冷卻，細(xì)則調(diào)控的話將大大影響昆明目前局勢，尤其昆明大量的城中村改造項(xiàng)目急需上市，需要足夠的消費(fèi)能力，而單純依靠首次置業(yè)需求明顯不足。 出現(xiàn)這種問題很大程度上是因?yàn)榈胤秸畬艺{(diào)控政策落實(shí)的不到位。 中央政府調(diào)控 政策 需要 地方 上的執(zhí)行 由于我國特殊國情，中央政府不可能坐視房價(jià)居高不下，讓社會民眾群情激昂，這幾年來，調(diào)控政策的推陳出新，力度越來越大也能說明這點(diǎn)。為此，對出 臺打壓房地產(chǎn)的政策也尤為謹(jǐn)慎。不難看出，土地收入成了 昆明市 財(cái)政收入的“聚寶盆” 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 17 和“搖錢樹”， 2021 年末和 2021 年年初出現(xiàn)的幾個(gè)地王再次印證了，管住不地價(jià)，就別想管住房價(jià)。 2021 年昆明全市財(cái)政總收入達(dá) 億元，躍居西部城市第二位。再加上近年來昆明城市化發(fā)展、城中村改造進(jìn)程，這些需求與有限供應(yīng)的已經(jīng)形成了無法彌補(bǔ)的矛盾。從昆明房地產(chǎn)商品房市場的購買群體分析，本地居民購買的比例大約為 40％，州市居民購買比例約占 40％，而剩下的百分之十幾到二十是省外購房者，也就是說，州市居民來昆明買房占據(jù)著很大的一個(gè)市場。 外地購房者的影響 昆明作為云南省會，同時(shí)是著名的旅游城市。 同時(shí)，在城中村改造催生了一大批“富翁”。按 統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，近幾年昆明城市商品房建設(shè)面積每年約 500 萬平米， 2470 萬平米可能占據(jù)未來五年 90％的供應(yīng)份額。按照計(jì)劃， 5 年內(nèi)需要更新的城中村建筑面積有 3800 多萬平米（統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)），那么，更新后的建筑面積應(yīng)該是： 3800 萬平米247。那么，多少合適呢？要產(chǎn)生更新的動(dòng)力，需要保證開發(fā)商有合理的賺頭。 昆明城中村改造 政策 的影響 昆明 城中村改造 政策的執(zhí)行也 對昆明房價(jià)造成較大影響。 昆明市市政建設(shè)政策的影響 昆明市只是一個(gè)二線城市，房價(jià)為什么會直指 6000 元 /㎡？土地成本太高，這是非常關(guān)鍵的原因！在“ 5， 4， 3， 2， 1”政策下，就開發(fā)商而言，政府收取了各項(xiàng)費(fèi)用 2785 元 /㎡以后，再加上建安成本 2021 元 /㎡（含土建成本，供水，供電、煤氣、綠化、配套設(shè)施等成本），房屋成本最少也在 4785 元 /㎡，按 6000元 /㎡銷售后，開發(fā)商有 1215 元 /㎡的毛利潤，按 25%再向相關(guān)部門繳納企 業(yè)所得稅，開發(fā)商稅后凈利潤 911 元 /㎡。商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，一 個(gè)預(yù)售項(xiàng)目只能設(shè)立一個(gè)監(jiān)管賬戶。取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在 10 天內(nèi)一次性向社會公布經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門審核確認(rèn)的全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 15 地方房地產(chǎn)市場政策影響 而在地方政策上，通過梳理 2021 年昆明市出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對昆明房地產(chǎn)市場影響比較大的主要有以下幾方面：第一，昆明房地產(chǎn)用地以拍賣的方式，城中村土地可以采用掛牌的方式進(jìn)行出讓，參與土地拍賣需要 7 個(gè)及以上競買