【導(dǎo)讀】昆明市房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)高漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展需要注意的問題…………………存在的問題，進(jìn)而探明了影響市場(chǎng)運(yùn)行的因素，并在未來市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)的前提下，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序運(yùn)行的對(duì)策。業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過市場(chǎng)機(jī)制，及時(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)。房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中最有代表性，也是最重要。的部分，處于主體地位。而我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入21世紀(jì)以來作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)熱。這個(gè)城市的人們的切身利益，能深入幫助我們了解這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。畝，土地成交量呈現(xiàn)出前低后高。同時(shí)可以看到，土地交易受到國家房。即在有房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)月份，土地成交。量較低，隨后成交量放大。圖2和表1就2021年昆明主城。住宅用地和商業(yè)用地交易作出對(duì)比分析。2021年昆明主城區(qū)住宅用地成交面積畝，地上可建最大建筑面。照房地產(chǎn)正常開發(fā)周期，預(yù)計(jì)將在2021-2021年上市銷售。

　　

【正文】 也 就是，很多人遭限購，開發(fā)商銷售受阻，資金回籠困難，加上銀行商業(yè)貸款門檻提高，融資渠道有限，間接影響開發(fā)商拿地，進(jìn)而影響昆明土地出讓 ，影響昆明地方財(cái)政收入 。 昆明市政府對(duì)“新國八條”的實(shí)施 就 顯的很蒼白。 地方政府對(duì)國家調(diào)控政策的執(zhí)行不能成為一個(gè)虛有其表的工程，而應(yīng)該真正做到實(shí)處，讓百姓受益。 可以肯定，在 2021 年以及這以后幾年內(nèi)中央政府的調(diào)控必須繼續(xù)下去，昆明市政府必須將這些現(xiàn)有的和未來出現(xiàn)的調(diào)控政策貫徹執(zhí)行好。 注意地方政策的制定實(shí)施帶來的影響 昆明市的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市 場(chǎng)發(fā)揮著積極的作用。但是在一些政策的規(guī)劃和執(zhí)行卻對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控帶來了負(fù)面影響。例如前文提到的“ 54321”政策在一定程度上反而起到了推高房價(jià)的作用。 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 18 除此之外，昆明市政府還應(yīng)該關(guān)注經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和市政建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，例如前文所提到的昆明市城中村改造計(jì)劃，以及呈貢新城建設(shè)等。合理預(yù)見這些經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和市政建設(shè)等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)調(diào)控措施。 繼續(xù)擴(kuò)大 安居、保障房建設(shè) 住房保障工作是一項(xiàng)重要的民生、民心工程，與群眾利益息息相關(guān)。從 2021年開始，昆明在西部城市率先走 出保障性住房工作步伐 —— 實(shí)施廉租住房建設(shè)，并逐年加大建設(shè)規(guī)模，至 2021 年八月，全市累計(jì)投入建設(shè)資金近 20 多億元，新建廉租住房 18907 套（ 萬平方米），按照《昆明市 2021— 2021 年保障性住房建設(shè)規(guī)劃》，從 2021 年起至 2021 年，昆明市將用 3 年的時(shí)間，全力推進(jìn)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房建設(shè)，加大棚戶區(qū)改造力度，自 2021 年起至 2021 年 3 年內(nèi)，全市建設(shè)保障性住房 12 萬余套，各項(xiàng)舉措反復(fù)明確將擴(kuò)大保障性住房建設(shè)。在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，昆明應(yīng)該盡快出臺(tái)更具細(xì)節(jié)性的跟進(jìn)措施，進(jìn)一步穩(wěn)定房 地產(chǎn)市場(chǎng)， 政府繼續(xù)推行經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，制度，做到政策細(xì)化、執(zhí)行到位，這可以 有利于充分緩解城市剛性居住需求緊張局面， 一定程度上能起到抑制房價(jià)的過快增長 作用 ，也是給低收入群體最大的幫助 。 昆明本土 房地產(chǎn)企業(yè)自身變革 在對(duì)比 成都重慶昆明三地 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀之后，我發(fā)現(xiàn)，昆明 房地產(chǎn)市場(chǎng) 開發(fā)環(huán)境最好，市場(chǎng)供需相對(duì)平衡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，而對(duì)產(chǎn)品開發(fā)、成本控制以及本土品牌的打造上卻略顯不足，目前基本是以外來大型開發(fā)企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位。 而隨著 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 ，外地大型開發(fā)企業(yè)必將在產(chǎn)品創(chuàng)新及成本控制等方面 顯示其強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而本土開發(fā)企業(yè) 這 必將在大的市場(chǎng)環(huán)境中逐步增強(qiáng)企業(yè)的核心價(jià)值，以應(yīng)對(duì)來自外地開發(fā)企業(yè)的挑戰(zhàn)及市場(chǎng)供需的雙重壓力 。因此，昆明本土 房地產(chǎn)企業(yè)必須做出調(diào)整。 一定要堅(jiān)持兩個(gè)理念，防范三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，提高三方面的能力。兩個(gè)理念：一個(gè)是科學(xué)發(fā)展的理念，一個(gè)是誠信的社會(huì)理念。需要防范的 三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)是資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)，二是建設(shè)工期的風(fēng)險(xiǎn)，三是違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，比如預(yù)售款的問題，有些預(yù)售款不能隨意挪用，導(dǎo)致項(xiàng)目不能按時(shí)竣工， 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 19 也是引起社會(huì)不穩(wěn)定的因素，這三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)一定注意。提高三方面的能力：第一是前期策劃和判斷的能力，這 條特別重要，如果前期的市場(chǎng)沒有判斷好， 在經(jīng)營中就會(huì)有諸多困難 ，從目前看，企業(yè)開發(fā)的指標(biāo)還在上升，但是銷售的指標(biāo)在下降，空置房在增加，這個(gè)慣性還要一定時(shí)間，這個(gè)慣性 將給 帶來一定的壓力；第二提高產(chǎn)品開發(fā)能力，提高產(chǎn)品的技術(shù)含量，提高環(huán)保水平；第三提高企業(yè)的融資能力和資金管理能力。 結(jié)束語 昆明的房地產(chǎn) 市場(chǎng)的基本結(jié)構(gòu)特征是過度競(jìng)爭(zhēng)以及較低的集中度和規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)一體化 ，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，國家強(qiáng)力調(diào)控 的背景，房地產(chǎn)業(yè)需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的整合和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，必須適度提高進(jìn)入壁壘，鼓勵(lì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，完善 資本市場(chǎng)以及放開捆綁房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的手腳，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的理性競(jìng)爭(zhēng)，通過優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和物業(yè)管理服務(wù)，以客戶為中心的產(chǎn)品創(chuàng)新，最終促進(jìn)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提高 ，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展 。 參考文獻(xiàn) [1]邁克 E 米勒斯 .蓋爾貝倫斯，馬克 A 韋斯著 .《房地產(chǎn)開發(fā)原理與程序》 (第三版 ).北京 :中信出版社， 2021 年 [2]中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告，（社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社）， 2021 版 [3]王劍芳 .我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題及對(duì)策研究 [J].特區(qū)經(jīng)濟(jì) ,2021,(8):108 [4]肖元 真 , 徐闖 , 李茂榮 . 世界各國房地產(chǎn)發(fā)展 現(xiàn)狀和政策調(diào) 控 [J]. 金融與經(jīng)濟(jì) ,2021,(8)： 9 [5]鄭捷 .淺析我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響因數(shù) [J].山西建 筑 2021, (23):145 [6]周靜華，趙陽 .泡沫下的中國房地產(chǎn) [J].商場(chǎng)現(xiàn)代化 2021,(1):173 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 20 [7]王海英 . 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展對(duì)策研究 [J].民營科技 , 2021,(03):027 [8]新筑網(wǎng)，云南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 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年以來，為研究生、本科生和函授生講授了《農(nóng)村經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《資源經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《農(nóng)林業(yè)經(jīng)濟(jì)管理》、《人力資源管理》、《價(jià)格學(xué)》、《管理學(xué)》、《企業(yè)管理》、《鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《管理經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《管理學(xué)原理》、《財(cái)經(jīng)應(yīng) 用文寫作》、《園林經(jīng)濟(jì)管理》等課程。主持或參與了十一項(xiàng)科研課題，如云南省科委軟課題“云南省天然林保護(hù)工程效益評(píng)價(jià)研究”；橫向項(xiàng)目“漾濞彝族自治縣核桃產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展規(guī)劃研究”和“昆明市鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色產(chǎn)業(yè)建設(shè)支撐條件研究”；自然基金項(xiàng)目“中國木材市場(chǎng)研究”（中國社會(huì)科學(xué)院西南地區(qū)分項(xiàng)目）；國家社 西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 2021 屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 21 會(huì)科學(xué)基金“云南少數(shù)民族山地社區(qū)生計(jì)發(fā)展與森林可持續(xù)管理研究”；高等學(xué)校博士學(xué)科點(diǎn)專項(xiàng)科研基金項(xiàng)目“森林環(huán)境資源市場(chǎng)化研究”；美國福特基金項(xiàng)目“云南省林木采伐限額管理研究與試驗(yàn)項(xiàng)目”等。在《林業(yè)經(jīng)濟(jì)》、《綠色中國》、《中國林業(yè)經(jīng)濟(jì) 》等刊物公開發(fā)表科研論文三十余篇，其中 SCI 收錄論文二篇。參編著作三部：《社區(qū)林業(yè)》、《云南天然林保護(hù)工程效益評(píng)價(jià)》和《社區(qū)林業(yè)經(jīng)濟(jì)理論與實(shí)踐》。