【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 化包裝不足，缺乏個(gè)性，所以注重樓盤包裝、滲入項(xiàng)目文化將會(huì)成清遠(yuǎn)樓市突破口。 明日清華灣l 如若現(xiàn)有潛在供應(yīng)項(xiàng)目均開發(fā)完成，總供應(yīng)量將達(dá) 4萬(wàn)余套，基于市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)和各樓盤分期開發(fā)等因素考慮，結(jié)合近年市場(chǎng)消化能力和清遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口導(dǎo)入速度等因素綜合考慮， 未來(lái)三年清遠(yuǎn)市場(chǎng)供求將處于供求總體平衡或者供略大于求的狀態(tài)；l 競(jìng)爭(zhēng)的白熱化必將訴諸于產(chǎn)品力及營(yíng)銷手段以及開發(fā)商品牌等綜合質(zhì)素的比拼， 項(xiàng)目必須更加致力于產(chǎn)品力和傳播形象的提升以在競(jìng)爭(zhēng)之中立于不敗之地； 明日清華灣，溫和調(diào)整為主 隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇日益明朗和通脹壓力的加大，我國(guó)經(jīng)濟(jì)刺激政策將緩慢退出，信貸政策會(huì)逐步收緊，經(jīng)濟(jì)工作重心則從 “ 保增長(zhǎng) ” 向 “ 穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu) ” 轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)由于其偏高的房?jī)r(jià)成為需要調(diào)整的行業(yè)之一。而出于整體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的角度考慮，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控將以溫和、漸進(jìn)方式為主，預(yù)計(jì)將根據(jù)樓市新變化出臺(tái)更有針對(duì)性和靈活性的政策。明日清華灣調(diào)控方向更多指向供給方 2023年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快是多方面因素綜合作用而導(dǎo)致的。優(yōu)惠政策和巨額信貸投放是重要推手，行業(yè)自身的供不應(yīng)求則是更為關(guān)鍵的因素。只有改善供求關(guān)系才能真正有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。加強(qiáng)土地開發(fā)監(jiān)管，加大對(duì)囤地現(xiàn)象的打擊力度，力促發(fā)展商及時(shí)增加商品住房供應(yīng)。調(diào)控手段則將以土地、金融、稅收為主，從多方面促進(jìn)住房的有效供應(yīng)增加。明日清華灣調(diào)控措施更具針對(duì)性 由于住房消費(fèi)有自住需求、投資需求、投機(jī)需求并存，自住者中又有首次置業(yè)、改善置業(yè)和多次置業(yè)多種類型，宏觀調(diào)控會(huì)吸取以往 “ 一刀切 ” 帶來(lái)的 “ 多輸 ” 教訓(xùn)，將采取更具針對(duì)性和靈活性的措施。明日清華灣調(diào)控力度以溫和為主 2023年底的中共中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已確定要要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚需整固，且房地產(chǎn)行業(yè)若大起大落對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不利，因此盡管 2023年政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)增加，也仍會(huì)以溫和調(diào)整為主。因此，預(yù)計(jì)備受關(guān)注的物業(yè)稅改革也不會(huì)在 2023年全面展開實(shí)施。明日清華灣調(diào)控敏感期在下半年 預(yù)計(jì)上半年仍會(huì)延續(xù)現(xiàn)有政策，隨著通脹壓力的加大和房?jī)r(jià)的繼續(xù)攀升，下半年或會(huì)出臺(tái)取消優(yōu)惠利率、提高契稅、重征印花稅等措施。明日清華灣事項(xiàng) 當(dāng)前執(zhí)行情況 2023年可能調(diào)整部分銀行政策 優(yōu)惠執(zhí)行較嚴(yán)，個(gè)別銀行需 4成首付才能享有7折利率完全恢復(fù)到 09前優(yōu)惠利率執(zhí)行前最高的 3成首付為主，監(jiān)管趨嚴(yán) 二套房貸 4成首付存款準(zhǔn)備金 15% 可能回調(diào)營(yíng)業(yè)稅全額免征年限從超 5年降至超 2年，不足 2年的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收，改為按差額征收2023年 12月 31日到期，目前尚無(wú)延期執(zhí)行的通知契稅 個(gè)人首次購(gòu)買 90㎡及以下普通住房，稅率暫時(shí)統(tǒng)一下調(diào)到 1% 恢復(fù)到 %印花稅 個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收 恢復(fù)到 1‰土地增值稅 個(gè)人銷售住房暫免征收 恢復(fù)到 2023年前的 30%—50% 不等公積金 清遠(yuǎn)市夫妻雙方一年期滿后的明年 7月 1日可能會(huì)調(diào)整，目前清遠(yuǎn)發(fā)展商不歡迎公積金貸款買房 預(yù)計(jì)政策調(diào)整明日清華灣總結(jié) : 地方政府表面的收緊政策背后，是積極地協(xié)助開發(fā)商們高調(diào)拿地，所謂的保障房建設(shè)等平衡樓市的措施遠(yuǎn)比不上推動(dòng)商品房市場(chǎng)的動(dòng)力強(qiáng)大，大多數(shù)企業(yè)還處于搶地?zé)嶂云?。本地市?chǎng)消化能力有限，未來(lái)房產(chǎn)空置率將呈上升趨勢(shì)。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新報(bào)告顯示，隨著開工面積的不斷增多， 2023年的新貨推出將相當(dāng)龐大，清遠(yuǎn)樓市推貨波峰將出現(xiàn)歷史新高，各項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)也將越顯激烈。明日清華灣板 塊 個(gè) 盤明日清華灣 清遠(yuǎn)市場(chǎng)板塊分析舊城板塊 東城板塊北江板塊新城板塊廣清大道板塊明日清華灣五大板塊特征闡釋? 舊城板塊 依托籌建中的飛來(lái)湖、舊城商業(yè)中心等，是目前江北組團(tuán)的主要商住中心，但總體區(qū)域形象較為落后；? 沿北江板塊 享有北江優(yōu)越的江景資源，兼享新舊城區(qū)配套及便利，位于北江發(fā)展軸線之上，享有眾多規(guī)劃利好； ? 新城板塊 屬當(dāng)前城市中心、市政府機(jī)關(guān)所在區(qū)域、清遠(yuǎn) CBD，具備良好的開發(fā)前景，武廣快線的落成和輕軌的建設(shè)將給該區(qū)域帶來(lái)更大的升值潛力；? 廣清大道板塊 為未來(lái)城市商業(yè)中心，享有眾多南延發(fā)展方向的規(guī)劃利好，眾多大盤的崛起，正使該板塊日益成熟；? 東城板塊 擁有清城區(qū)政府、大學(xué)城等規(guī)劃利好，為未來(lái)江北組團(tuán)的居住中心，但板塊目前尚未成熟；明日清華灣 清遠(yuǎn)市場(chǎng)板塊分析五大板塊客戶分布情況廣清大道板塊舊城板塊 東城板塊新城板塊北江板塊原住民、普通購(gòu)房者公務(wù)員、中檔客戶高層公務(wù)員、投資客、中高端客戶政府高官、商賈、高端客戶明日清華灣 清遠(yuǎn)市場(chǎng)板塊分析五大板塊客戶流向情況廣清大道板塊舊城板塊 東城板塊新城板塊北江板塊隨著一步到位的消費(fèi)習(xí)慣的改變，多數(shù)客戶通過(guò)跨區(qū)改善型置業(yè)或者擁有多套物業(yè)，來(lái)追求更高品質(zhì)的居住享受，或者更強(qiáng)的物業(yè)升值潛力。明日清華灣 重點(diǎn)個(gè)盤分析為了更有針對(duì)性的了解市場(chǎng)，下面將對(duì) 7個(gè)項(xiàng)目周邊具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目進(jìn)行點(diǎn)評(píng)和分析：御景湖畔金信藍(lán)灣凱景中央首座金碧灣花園錦江豪園凱旋花園陽(yáng)光嘉園明日清華灣重點(diǎn)樓盤分析 —— 御景湖畔（舊城板塊） 項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積 7萬(wàn)㎡，總建筑面積 27萬(wàn)㎡主力戶型： 76㎡ 176㎡ 形象定位：高品質(zhì)居家典范 銷售均價(jià)： 11號(hào)樓均價(jià) 4400元 /㎡ (毛坯 ),12號(hào)樓均價(jià) 3800元 /㎡ (毛坯 )銷售情況：現(xiàn)加推 11 12樓，開盤經(jīng)已超過(guò) 6成貨源銷售告罄客戶群體：清遠(yuǎn)本地人群及事業(yè)單位工作人員為主明日清華灣重點(diǎn)樓盤分析 —— 金信藍(lán)灣（沿北江板塊） 項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積 10522㎡，總建筑面積 80000㎡， 4棟 30層電梯高層，總套數(shù) 281套形象定位：彰顯尊榮生活本質(zhì)主力戶型： 160㎡ 290㎡銷售均價(jià)： 5800元 /㎡（毛坯） 11800元 /㎡ (毛坯 ) 銷售情況：金信藍(lán)灣豪庭所余貨量已經(jīng)不多 ,全部為 244290m2之間的大戶型，其中 290㎡的無(wú)敵江景單位已經(jīng)接近售罄客戶群體：清遠(yuǎn)政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員為主，還包括部分外來(lái)企業(yè)高收入人群明日清華灣項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積 ，總建筑面積25萬(wàn) m2 ， 4棟 3046層高層住宅洋房主力戶型：未定銷售均價(jià)：未定客戶群體：清遠(yuǎn)政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員為主，還包括部分外來(lái)企業(yè)高收入人群重點(diǎn)樓盤分析 —— 凱景中央首座（沿北江板塊） 明日清華灣重點(diǎn)樓盤分析 —— 金碧灣花園（沿北江板塊） 項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積為 ㎡，總建筑面積約㎡， 37棟連體小高層和高層電梯洋房，總套數(shù)約 4000多套主力戶型： 151㎡ 157㎡三房形象定位：運(yùn)動(dòng)和健康的理念銷售均價(jià)： 4200元 /㎡ (毛坯 )——6500 元 /㎡ (毛坯 ) 銷售情況： 12期售罄，最后一期第 3期在售， 30層高住宅余 10套左右；客戶群體：清遠(yuǎn)政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員為主，還包括部分外來(lái)企業(yè)高收入人群明日清華灣重點(diǎn)樓盤分析 —— 錦江豪苑（沿北江板塊） 項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積 m2，總建筑面積 26萬(wàn) m2 ，12棟洋房主力戶型： 130207㎡三房和四房銷售均價(jià)：半江 4800元 /㎡（毛坯）望江 7000元 /㎡（毛坯）銷售情況：一期售罄，二期大概在 2023年年中推出客戶群體：清遠(yuǎn)政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員為主，還包括部分外來(lái)企業(yè)高收入人群明日清華灣項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積約 ㎡，總建筑面積約 12萬(wàn)㎡， 2棟 11層， 2棟 17層， 1棟 28層， 2棟 30層，總套數(shù) 592主力戶型： 140㎡三房 形象定位：寧?kù)o .綠色 .江景精品社區(qū)銷售均價(jià)： 4200元 /㎡ (毛坯 ) 銷售情況： 2023年 7月 15日開盤， 2023年 12月 31日竣工，銷售約 80%客戶群體：清遠(yuǎn)本地人群及事業(yè)單位工作人員為主重點(diǎn)樓盤分析 —— 凱旋花園（新城板塊） 明日清華灣項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積 11萬(wàn) m2，總建筑面積 35萬(wàn) m2 ，25棟洋房主力戶型： 131150㎡三房和四房銷售均價(jià)： 3800元 /㎡（毛坯）銷售情況： 12月推出 B3， B4號(hào)樓 272套單位客戶群體：清遠(yuǎn)政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員為主重點(diǎn)樓盤分析 —— 陽(yáng)光嘉園（東城板塊） 明日清華灣? 未來(lái)清遠(yuǎn)樓市的競(jìng)爭(zhēng)將集中于 5大板塊內(nèi)；? 由于市場(chǎng)處于起步發(fā)展階段，良莠不齊的狀況加劇了競(jìng)爭(zhēng)激烈程度；? 高端市場(chǎng)雖然集中于沿北江板塊，但高端物業(yè)的素質(zhì)較低，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重。板塊 個(gè)盤之結(jié)論：明日清華灣市 場(chǎng) 啟 示明日清華灣 市場(chǎng)啟示? 清遠(yuǎn)的 高速發(fā)展和城市化進(jìn)程加快 ，為高端物業(yè)的需求帶來(lái)進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)條件；? 清遠(yuǎn)近年高端物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，但其素質(zhì)相對(duì)落后，其 價(jià)值尚未得到充分體現(xiàn) ；? 未來(lái) 市場(chǎng)將面臨白熱化競(jìng)爭(zhēng) ，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)集中于中低端市場(chǎng)， 高端物業(yè) 憑借其強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)品區(qū)隔將 獲得較大的生存空間；明日清華灣第二部分 項(xiàng)目理解明日清華灣 項(xiàng)目區(qū)位理解舊城商業(yè)區(qū)新城擴(kuò)展區(qū)政治中心區(qū)域本案位置東城擴(kuò)展區(qū)項(xiàng)目位于江北組團(tuán)的核心位置，既享舊城生活之便，又享東城規(guī)劃之利。實(shí)為城市中心的中心。明日清華灣舊城板塊 東城板塊沿北江板塊新城板塊廣清大道板塊本案項(xiàng)目位于東城區(qū)北江沿岸，為當(dāng)前清遠(yuǎn) “東進(jìn)南拓 ”發(fā)展方向的核心區(qū)域。 項(xiàng)目地理位置明日清華灣項(xiàng)目四至分析本案金碧灣花園錦江豪苑 陽(yáng)光嘉園凱景中央首座加州花園賢達(dá)項(xiàng)目御水龍庭往清新方向往新城方向往東城方向往舊城方向5分鐘生活圈10分鐘生活圈黃金海岸御景湖畔明日清華灣項(xiàng)目情況分析? 項(xiàng)目位于清遠(yuǎn)東城江畔項(xiàng)目位于清遠(yuǎn)東城江畔 ———— 交通較為便利；交通較為便利；? 與東城行政區(qū)域、城市廣場(chǎng)、鳳城廣場(chǎng)僅與東城行政區(qū)域、城市廣場(chǎng)、鳳城廣場(chǎng)僅 5分鐘車程，生活分鐘車程，生活配套尚算便捷；配套尚算便捷；? 與金碧灣花園、錦江豪苑處于同一板塊，板塊價(jià)值凸現(xiàn)；與金碧灣花園、錦江豪苑處于同一板塊，板塊價(jià)值凸現(xiàn)；? 東城板塊正逐漸成為清遠(yuǎn)房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域。東城板塊正逐漸成為清遠(yuǎn)房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域。 項(xiàng)目地理位置明日清華灣東城板塊主要住宅項(xiàng)目 :? 加 州 花 園 —— 城市中心 ? 水岸 ? 純居地 打造加州生活社區(qū)，主要面對(duì)中下階層；? 金 碧 灣 花 園 —— 清遠(yuǎn)首席江岸名宅 東城區(qū)域首席江景大盤，發(fā)展商品牌度極高；? 錦 江 豪 苑 —— 江畔名門 ? 生態(tài)典范 品牌發(fā)展商打造的江景社區(qū)，吸引本地高端客戶；? 陽(yáng) 光 嘉 園 —— 水岸生活 ? 精彩人生 緊鄰東城區(qū)政府，以親民形象推出市場(chǎng)；? 凱景 中央首座 —— 重新定義江景人居價(jià)值 2023年地王，以高姿態(tài)面向本地高端客戶； 項(xiàng)目板塊概述明日清華灣 項(xiàng)目規(guī)劃? 項(xiàng)目擁有稀缺的南向一線江景景觀面，結(jié)合大面積的中心園林景觀，使近 70%的單位擁有江景園景雙景觀，這無(wú)疑是項(xiàng)目無(wú)可復(fù)制的重要賣點(diǎn)。北江一線江景景觀中心園林景觀明日清華灣 項(xiàng)目規(guī)劃? 項(xiàng)目大部分單位擁有南北朝向，小區(qū)通風(fēng)采光均屬一流。南北向通風(fēng)采光單位明日清華灣棟號(hào) 建筑面積 戶數(shù) 合計(jì)D1 166 25 81185 50280 4230 2D2 230 46 52340 6D3 168 25 81180 50